开盘4个月仅网签3套、备案价五折起售 深圳商务公寓到底有多难卖？

刚刚过去的周末，香港长实集团“七折”开卖新盘的消息席卷整个地产圈，市场对于降价卖房的呼声越来越高。

8月13日下午，深圳罗湖房产中介刘森在朋友圈推荐了一套新房，标注“备案价打五折出售”“原价9.8万/平，现价3.89万/平起”等字样，《每日经济新闻》记者询问得知，该楼盘为位于罗湖的仁恒深之源项目（备案名仁恒世纪大厦）。

记者了解到，目前深圳的商务公寓市场存在较为明显的滞销情况，有项目开盘4个月仅网签3套，也有项目选择直接大幅降价开卖，甚至还有楼盘开出过高达15%的渠道佣金。

市场供应量极少

在深圳房地产市场，商务公寓是一种特殊的存在。由于不限购，商务公寓一度成为投资客追捧的产品。不过，因其二手交易税费高以及不可落户、没有学位等属性，使得部分购房者不愿意购买这类型产品。

从目前深圳商务公寓市场的现状来看，有两个显著特征，一是供应量极少，二是热度远不及住宅市场。甚至在一些房地产机构统计的月报、年报中，二手商务公寓的成交情况被非常默契地忽略掉了。

8月13日下午，在仁恒深之源项目现场，置业顾问吴磊分别为记者计算了两套约60平方米左右房源的价格，其中中高层这套总价258万元，折合单价约4.3万元/平方米；低层这套总价241万元，折合单价约4.01万元/平方米。而同样的楼层、户型，两年前的价格曾达到7.55万元/平方米。

“我们这个项目的品质以前是跟深圳湾一号对标的，目前已经是现楼状态，不过为了装修品质，我们会安排到明年9月统一交房。”吴磊说。

《每日经济新闻》记者查询深圳市场监督管理局数据了解到，同样面积为60平方米左右的1栋610，在2021年的备案总价为448万元，折合单价约7.55万元/平方米。而现在仅售241万元，单价约4.01万元/平方米，相当于之前备案价的5.3折。

而刘森发布的信息显示，“原价9.8万/平，现价3.89万/平起”，目前销售均价约4.5万元/平方米，将于明年9月交房，采用精装修交付。“这个盘高峰时备案价达到过9.67万元/平方米，相当于现在打5折都不止，而且这是公寓，现楼，不会出现像住宅一样大幅降价就无法备案的问题。”

8月14日上午，Co-Found智库房地产行业研究负责人董南一通过微信告诉《每日经济新闻》记者，“商务公寓本身定位的市场人群范围就较窄，整体受众及关注度不如住宅，需求也比住宅差很多。”

有项目单套佣金曾达15%

早期的商务公寓，一般主要为商务人士提供中短期商务与住宿服务，其土地性质为“商业用地”，多位于地段较为繁华的区域，产权通常是40年或50年。

之前深圳楼市火热时，商务公寓市场也出现过“遭哄抢”案例。比如2019年2月，华润深圳湾瑞府400平方米、总价8000万元左右的豪宅秒光；2020年2月，华润深圳湾润府开盘，总价达3000万元的大户型公寓几乎秒光。

但到了2020年7月，为了打击通过商务公寓炒房，深圳开始对这一市场“动刀”。

2020年7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》，宣布全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

深圳的商务公寓市场在2020年形成峰值后，供应开始一路下滑。根据深圳中原地产研究院数据，2023年上半年仅有两个公寓项目获批，分别为锦绣时代广场、兆鑫汇金广场。

中原地产研究院表示，2023年上半年，深圳商务公寓的供应面积仅3.8万平方米，同比下降85.9%，上半年公寓供应量仅为去年全年的6.6%。2020年深圳停止商务公寓审批后，供应持续下降。

目前还在售的商务公寓项目，也普遍存在着难卖困境。比如，今年4月刚入市的锦绣时代广场项目，根据深圳房地产信息平台数据，开盘4个月后，截至8月14日，该楼盘仅3套房源显示为已签认购书或已备案，其他楼盘均显示为“期房待售”。

此外，高佣金、送家电大礼等促销方式，几乎也是深圳商务公寓市场的常态。比如，位于罗湖深南东路的兆鑫汇金广场，根据项目海报，去年开盘时给房产中介开出的单套佣金曾达15%。

而前几年不少较为火热的商务公寓，现也存在难卖上价的情况。如位于南山留仙洞战略型新兴产业总部基地的万科云城，2015年开盘时一套66平方米的两房，总价约448万元，折合单价6.8万元/平方米。如今同面积户型的房子，业主挂牌价普遍在460万~520万元不等，与8年前相比涨幅不大。

8月14日下午，IPG中国首席经济学家柏文喜告诉记者，“深圳市场部分存量商务公寓项目去化难，本质还是供应过剩。目前除了降价、改为可售人才房、做更好的品质外，基本难有其他办法。改为可售型人才房或长租公寓是开发商可考虑的方向之一，这主要取决于项目定位。”

（应受访者要求，文中刘森、吴磊为化名）