每经记者 刘颂辉 每经编辑 陈梦妤 孙志成
“相当于7年前的楼价，被新闻形容为‘炸弹’般震憾。”
截至8月10日晚8时，香港九龙观塘区油塘板块的亲海駅II首轮推出626套住宅，总认购量达到3.06万次，超额认购48倍，相当于每49人抢一套房。
该项目认购率刷新2021年6月由新世界与港铁开发的柏傲庄III保持了两年多的新盘票王纪录，成为香港史上认购量最多的新盘。
据中原地产官网信息，亲海駅II由长实集团（HK01113，股价43.15港元，市值1550亿港元）投资开发，第三次加推的128户，折合平均尺价14806港元（约合人民币14.8万元/平方米），比首批单位均价14997港元还要低1%。
亲海駅II的整体均价为过去7年内香港市区（港岛、九龙）新盘最低，甚至比周边的二手房均价还便宜30%，将于8月12日正式开售。
图片来源：视觉中国
李嘉诚“7折”卖房
亲海駅II在8月3日-9日间，分4次公布售楼价单，累计推售626户。
据中原地产，亲海駅II首次推出132户以后，因“平爆价”而大受市场欢迎。首两天录得逾5000组客户认购登记，比总推售房源254户超额逾19倍。上周末，大批准买家排队等候参观位于尖沙咀港景峯商场的示范区，其中不乏准买家弃二手选一手。
《每日经济新闻》记者从现场认购登记的图片和视频看到，市民排成长队挤在走廊间，有人带着资料袋，有人在看手中的宣传单，墙上写着楼盘的推广名字。
长实集团营业经理陈咏慈表示，8月5日-6日，公司安排四条专车由黄埔、观塘、将军澳及太古等地，来往港景汇商场，以方便参观人士到售楼处。
营业部首席经理郭子威表示，接获的票源当中，近2成属于正居住或申请资助房屋，整体票源有逾7成来自东九龙区。由于预计发售当天销情火爆，到达现场的买家会超过5000人，故限制当日每组客户连代理的组合人数为3人。
项目由三座住宅大楼组成，位于香港地铁油塘站附近，距离海岸最近只有约15米，从推广名可以看出“亲近大海”，“駅”是车站的意思，反映了项目临近地铁站点。
不过，项目附近以公屋和老旧住宅小区为主，临海主要用作工业发展的地区被规划成私人住宅区域，却还存在零星的工业大厦。
吸引大批看房群体的主要原因无疑是价格，几次推盘均以平价入市，甚至有轻微降幅。在8月7日最新加推的新房源中，实用面积210（约23.3平方米）-707平方呎（约79.7平方米），售价353.6万-1306.7万港元，呎价15957-20008港元；折实后售价介乎289.952万-1058.427万港元，呎价13805-16406港元。
长实集团在发送给《每日经济新闻》记者的邮件里，透露了长实集团主席李泽钜对该项目的看法：“我们一向奉行以市价或低于市价促进销售，亲海駅II的定价的确吸引，相当于7年前的楼价，被新闻形容为‘炸弹’般震憾。”
香港一家房地产咨询机构的人士通过微信向记者表示，因为这几个月大部分楼盘都卖得不好，所以长实减价促销。其实之前恒基地产已开始减价，但没有这次狠。
“早降价总比晚降价要好”
亲海駅II项目“7折”卖房的消息，令香港首富李嘉诚和长实集团冲上了热搜。
8月8日，恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗对包括《每日经济新闻》等媒体在内的记者发表了自己的看法：“企业降价属于市场行为，不要把事情复杂化！”
对于亲海駅II项目降价销售，陈启宗表示，主要是长实集团对房地产市场的脉搏把握准确，经过敏感判断反应快速，做这个决定一定是有其理由的。对企业来说，早降价总比晚降价要好。
在近日长实集团举行的2023年中期业绩会上，李泽钜也谈到了目前的香港楼市。
他认为，不论在香港还是内地，过去房地产周期均曾出现物业售价及成交量显著高于现在的情况。如果市民想置业自住，又有负担能力，现在的入市时机比3年前好。
“当人人都看好市场而利率又低时，或者利率上升机会较大时，也许应该较小心谨慎；但当每个人都看得差而利率又高时，市场风险多数会较低。与3年前相比，现时利率下跌的可能性较高，走势较为明确。”李泽钜表示，目前，地价已跌至接近政府的成本价（包括基建成本）。
李泽钜还表示，购房者应该在逆周期买地或置业，现在置业时机比3年前更稳。在市况较为明朗时，长实集团也在积极买地，去年便完成了数宗交易。
从行业层面来看，今年上半年，香港住宅市场增长动力已然趋缓。
仲量联行发布的研究报告显示，上半年，香港房地产市场最坏的情况过去，但复苏之路依旧漫长。原因在于，中小型住宅价格在第一季度上升4%后，第二季按季回落1.2%，豪宅价格微升1.3%。
仲量联行香港主席曾焕平表示，香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，且尚未见底。根据以往对下行周期的观察，他认为当前市况不能支持楼价持续回升。
“中小型住宅价格下半年将下跌5%-10%，豪宅价格则跌幅会限于5%之内。”曾焕平预测。
记者|刘颂辉 编辑|陈梦妤 孙志成 杜恒峰校对|程鹏
封面图片来源：视觉中国（图文无关）
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