重磅利好接踵而至，公募REITs“久旱逢甘霖”，上周近九成产品上涨

上周公募REITs迎来了久违的反弹。Wind数据显示，上周全市场已上市的28只产品中，环比上涨的共有24只，占到了总数的近九成，呈现出强势反弹的趋势。其中红土创新盐田港REIT以6.60%的涨幅领跑市场，华夏杭州和达高科产园REIT、中金普洛斯REIT的环比涨幅也超过了3%。相比之下，上周仅有4只产品在二级市场的表现环比下跌，并且跌幅都在1%以内。

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行业层面，近期重磅利好政策频频发布，8月1日，国家发改委等部门发布关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知，其中提出扩大REITs发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。紧接着，8月3日上交所组织召开产业园和仓储物流REITs座谈会，就持续推进REITs市场生态建设、完善信息披露机制等提出工作建议。

国金证券在近期的研报中指出，公募REITs估值受二级市场价格及底层资产未来收益预期影响，尚未形成稳定中枢。具体到板块层面，结合基本面与估值水平，建议重点关注产业园区类型下的工业厂房业态，以及相对稳健的仓储物流、保租房与能源类REITs。

仓储物流、产业园区REITs领跑

在前一周公募REITs就有所回暖的情况下，上周公募REITs在二级市场的表现可谓迎来了强势反弹。

已上市的28只产品中，环比上涨的达到了24只，占到总数的近九成，全面回暖趋势明显。其中红土创新盐田港REIT、华夏杭州和达高科产园REIT和中金普洛斯REIT分别以6.60%、3.86%、3.07%的涨幅领跑市场，此外涨幅超过1%的还有12只。

相比之下，上周下跌公募REITs的只有4只，并且跌幅都在1%以内。值得注意的是，3只保租房REITs距离集中解禁不足一个月，保租房REITs成为本周所有子板块中唯一收跌板块。

从底层资产的类型来看，上周涨幅最大的要属仓储物流、产业园区REITs，多只产品涨幅都在1%甚至3%以上。除此之外，高速公路REITs也出现了大面积回暖，虽然涨幅不大，但上涨的产品数量多。

流动性方面，德邦证券统计显示，上周公募REITs总体成交活跃度上升。总成交额为3.89亿元，环比上涨18.8%。产权和经营权成交额分别为2.47和1.41亿元，环比上周分别增加了21.6%和14.2%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保和交通基础设施类REITs上周的成交额分别为1.26亿、0.56亿、0.5亿、0.54亿、0.32亿和0.7亿元，环比分别增加了7.4%、19.9%、77.5%、15.2%、44.9%和7%。其中成交额最大的类型是园区基础设施REITs，占比达到32.4%。

换手率方面，上周REITs换手率为7.2%，环比上升2.4%，产权和经营权换手率分别为8.6%和4.2%，环比也分别增加了10.9%和23.6%。

中信建投指出，公募REITs市场上涨趋势仍有望持续，业态之间分化也会比较明显，建议重点关注整租类REIT、厂房类产业园区REIT及能源基础设施REIT等三大方向。

机构：聚焦基本面研究和底层资产定价

近期，公募REITs市场接连迎来多项重磅利好。

7月24日，国家发改委通知，鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。就在同日，北京市印发《北京市贯彻落实加快建设全国统一大市场意见的实施方案》，推动北交所REITs发行尽快落地。

一天之后的7月25日，江苏省印发《关于做好基础设施REITs发行所涉土地资产配置处置服务工作的通知》，鼓励通过资产证券化方式促进基础设施资产持续稳定运营。

8月1日，国家发改委等部门等部门印发关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知，其中提出扩大REITs发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。

8月3日，上交所组织召开产业园和仓储物流REITs座谈会，充分听取已上市产业园和仓储物流RETs参与机构对于进一步促进REITs市场高质量发展、提高信息披露质量的意见和建议。同时，上交所就持续推进REITs市场生态建设、完善信息披露机制等提出工作建议。

频繁的政策利好，对于提振公募REITs二级市场的表现显然也大有裨益。

国金证券在近期的报告中指出，国内公募REITs上市至今已有两年时间，各类型REITs尚未形成稳定的估值中枢，整体来看现阶段公募REITs估值的变化逻辑除了受到二级市场交易价格以及交投情绪影响外，底层资产未来收益期限内的现金流、折现率以及扩募等因素也会对其产生一定影响。

而在谈到下半年公募REITs的投资策略时，该机构表示，后续在参与一级市场打新时需回归本源，结合项目质量优选，同时短期内在流动性问题尚未有效解决的情况下，还需关注市场情绪的演绎与资金行为。二级市场方面，中长期建议立足REITs权益属性本源，聚焦项目及其所处行业基本面的研究和底层资产定价，同时在优选投资标的的过程中，可以回归项目基本面以及运营方的管理赋能水平，关注现金流具备稳定增长潜力同时估值方面具备性价比的标的，根据市场多空情绪的演绎把握配置窗口和参与节奏。

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