二季度公募REITs板块分化明显：能源和仓储物流类表现稳健，高速公路类业绩环比下滑

截至上周末，公募基金二季报已经全部披露完成，公募REITs的二季度表现也公之于众。

除了6月刚刚成立的中金湖北科投光谷REIT，全市场其余已上市的27只公募REITs产品均公布了二季报，从中可一窥这些基金和底层资产在今年二季度的情况。

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整体而言，从营收、净利润和二级市场的价格走势来看，二季度不同类型的公募REITs表现分化明显。其中，能源、仓储物流和保障房板块保持了比较强的韧性，尤其是前面二者表现稳健，展现出一定的抗周期能力；而高速公路REITs经历了一季度的快速修复后，二季度的营收和净利润数据环比却普遍出现了下降。

中信证券在研报中指出，最近两周，市场情绪在多重积极信号的催化下有所改善，然而基本面数据披露后，部分底层资产经营状况仍承压的标的出现回调。“我们认为阶段性调整或为REITs市场带来重新布局的机会，建议积极挖掘底层资产长期现金流稳定的品种。”

能源和仓储物流REITs表现稳健

根据Wind数据，二季度公募REITs的底层资产营收、业绩表现都出现了比较大的分化，其中能源和仓储物流REITs展现出较强的韧性和一定的抗周期能力。

以能源REITs为例，二季度营收环比增幅最大（71.06%）的鹏华深圳能源REIT就是一只能源REITs。二季报显示，该产品当期收入约为5.54亿元、净利润1.15亿元，环比增幅分别达到71.06%和81.03%。同时，该基金二季度可供分配金额约为1.67亿元。

综合来看，2023年上半年，鹏华深圳能源REIT营业收入完成度达到56.67%，可供分配金额完成度达到64.92%，交出了一张不错的成绩单。

另外两只能源REITs——中航京能光伏REIT和中信建投国电投REIT都是今年才成立的，但二季度底层资产的营收表现也比较好。例如，中信建投国电投REIT今年二季度实现上网电量3.51亿千瓦时，发电收入（不含税）2.64亿元，与近三年历史平均水平基本持平。

同样表现稳健的还有仓储物流REITs。3只产品的营收情况环比、同比都出现明显上涨，其中比较有代表性的是中金普洛斯REIT。截至二季度末，该REIT合计10个底层资产的平均出租率为87.58%。其中，首发上市的7个资产平均出租率为92.09%，与一季度读数基本持平。中信证券研报也指出，稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健，体现出一定的抗周期能力。

高速公路REITs业绩环比下滑

今年一季度，高速公路REITs的业绩表现获得了比较好的修复，但这一趋势在二季度并没有延续。

从营收和净利润等财务指标方面来看，二季度高速公路REITs整体可谓是表现平平，其中还有不少产品的表现环比出现了下滑，部分跌幅显著。

 

中信证券研报指出，一方面，去年二季度因散点疫情频发扰动生产生活活动，高速公路业绩表现较弱，这也为二季度创造了相对较低的基数。叠加国内人流物流的修复，今年二季度高速公路的车流量与通行费收入继续保持同比修复态势。

另一方面，从环比维度来看，历史数据显示二季度全国的公路客运或较一季度情况有所走弱，但公路货运明显好于一季度情况。但或是受到国内宏观经济在二季度的复苏斜率放缓的影响，4~5月全国公路货运出现边际回落，反映到高速公路公募REITs底层资产的表现，大部分资产二季度的通行费收入出现超季节性的环比回落。

国金中国铁建高速REIT是在二季度业绩表现较好的高速公路REITs产品。该基金二季报显示，通行费方面，报告期内实现1.86亿元，同比增长13.94%，环比增长1.93%，主要原因系报告期内地方经济恢复，居民出行意愿增加所致。而在二季报中展望高速公路行业时，基金管理人也表示，后期随着今年全市经济社会稳定增长，公路货运市场需求逐步回暖，考虑到第三季度进入暑期放假以及可能的高温情况，预计公路货运市场将进入传统平稳发展时期。 

产业园区REITs：厂房类资产出租率保持高位

作为不同类型公募REITs中数量最多的产品，如果从财务指标上来看，产业园区REITs在二季度的表现分化还是比较明显的。

在今年一季度，由于底层资产出现重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等情况，一些REITs底层资产掉租明显。进入二季度后，随着原始权益人、基金管理人、运营管理机构等参与方加强主动管理，加上产业园区租赁市场的逐步恢复，部分资产出租情况有所修复。除此之外，厂房类的产业园资产出租率保持高位，支撑对应REITs的业绩表现较为稳定。

举个例子，国泰君安东久新经济REIT和国泰君安临港创新产业园REIT，这两只底层资产为厂房类资产的公募REITs，在出租率方面都体现出较强的稳定性。二季报显示，国泰君安东久新经济REIT的项目公司租户结构稳定、整体运营情况良好，平均出租率为100%；国泰君安临港创新产业园REIT%持有的2个产业园，其中一个平均出租率为100%、另一个平均出租率96.32%，租户结构稳定、经营状况良好，也能够保持持续性经营。

值得注意的是，上周受益于继续有公募FOF将公募REITs明确纳入投资范围对市场情绪的提振，公募REITs的市场总市值重回900亿元以上，达到915亿元。与此同时，市场成交活跃度也在上升，周内平均换手率为1.2%，环比有所提升。这些都是市场情绪和投资者意向回温的具体表现。

有业内人士对此指出，底层资产经营情况的修复，不断发布的利好政策，FOF资金等二级增量流动性的加持等多项因素，对于整个公募REITs市场都是非常积极的信号，而这也会推动短期良好的市场情绪延续下去。中信证券也在研报中指出，阶段性调整或为REITs市场带来重新布局的机会，建议积极挖掘底层资产长期现金流稳定的品种。

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