董事长李庆平接替叶世源兼任CEO，万物梁行迎来“新棋局”

经历了初创期，进入快速发展期的万物梁行面临战略选择的“新棋局”。

6月29日，万物梁行官方宣布，由于个人家庭原因，叶世源将不再担任万物梁行CEO，接下来半年转任顾问。接替叶世源担任CEO的，是董事长李庆平。从万物梁行官微来看，叶世源最近一次以CEO的身份出现在公开活动是今年4月。

2020年1月7日，合资公司万物梁行正式开始运营，这是国内首家与全球房地产咨询五大行合作成立的商企物业服务公司，被称为是中西合璧的“行业新物种”。

李庆平是万物云与戴德梁行组建合资项目的全程“操盘人”，自万物梁行成立起就担任董事长。他曾担任万物云首席财务官，现任万物云管理合伙人、首席投资官。

7月6日，万物梁行方面在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，近年来越来越多的国内物业公司开始加大在非住领域的布局，以及切入IFM赛道。竞争对于行业头部企业而言，更多的是一种鞭策。“公司正在探索业务全面升维，将跳出物业红海的激烈厮杀，从物业及设施管理服务商向企业综合服务商转型，布局能源管理等新业务。”

来源：万物梁行CWVS官微

行业竞争不是一种零和博弈

2018年7月，万科物业入股戴德梁行，成为后者的战略投资者，同年8月，双方就大中华地区商业物业管理与设施管理领域业务深入合作达成初步共识。2020年1月7日，合资公司万物梁行正式开始运营。

在过去一段时间里，万物云被市场认为有两个不足，一是只会做万科的项目，二是只会做住宅物业。万科商企团队几乎是“从零开始”的，万物云董事长朱保全曾举了个例子，“最开始去投标的时候，我们投标的价值是别人的好几倍，人家都笑我们到底会不会投标，到底懂不懂。”

因此在商企物业服务领域，万物云选择直接整合戴德梁行大中华地区物业与设施管理板块。成立三年时间后，万物梁行成为中国区域收入最高的商企物业服务公司（数据来源：万物云招股书，沙利文按2021年收入计算）。

当然，作为中外合资公司，万物梁行必然也会遭遇融合的挑战。万物梁行方面对记者坦言，两家在文化上都比较自信和强势的企业业务融合，不可避免地遇到来自文化、团队等方面的挑战。“我们的经验可以归纳为两句话：珍视差异、求同存异；在发展中融合，以融合促发展。”

首先，双方打破了交易先签约后谈交割与整合的传统步骤，开创性地前置10个月就启动整合工作。其次，在融合初期，不纠结于融合本身，而是在业务导向下，用发展和业绩牵引团队。此外，以规则和机制做保障，快速地建立了一套适合公司发展的新规则和机制，靠公开的可以摆到桌面上讲的规范、章法来治理公司，比如统一业绩评价体系等，并建立了一套足够包容和安置双方所有管理人员的组织架构和业务体系，在薪酬福利差异、用人等方面体现出足够柔性和包容性，在发展中逐步解决差异。

由于市场前景广、毛利水平高于住宅等其他业态，近年来越来越多的国内物业公司开始加大在非住领域的布局，以及切入IFM（为企业提供空间专属化、一体化服务的综合设施管理<Integrated Facility Management>服务）赛道，如招商积余、卓越商企服务、保利物业、中海物业、华润万象生活等。

据克而瑞统计，2021年，500强物企中就有456家企业布局办公业态，办公物业管理项目总数为22776个，同比增长15.09%。

“行业玩家越来越多，行业竞争愈发激烈。但我们认为，行业竞争不是一种零和博弈。竞争对于行业头部企业而言，更多的是一种倒逼我们构建护城河，从而保持行业领先优势的鞭策。”万物梁行方面如是表示。

将跳出物业红海激烈厮杀

写字楼是反映地区经济发展状况的晴雨表。首先，虽然商业地产进入存量时代，新增供应量增速总体放缓，但产业基础较好的一二线城市，依然存在大量的市场机会。

除了物业管理PM业务外，商写空间里的大量企业的IFM综合设施管理服务需求，这是一个更广阔的市场，也正在成为物管行业的主战场。根据国际设施管理协会IFMA的预测，2025年中国IFM市场规模将接近1.67万亿元。

万科云最新披露的上市后首份财报数据显示，2022年其商企和城市空间综合服务同比增速为28.2%，超过社区空间居住消费服务2.2个百分点。

值得注意的是，2022年卓越商企服务办公楼物管毛利率23.1%，比住宅物业高出7.2个百分点；华润万象生活办公楼物管毛利率34.1%，比住宅高15.2个百分点。

来源：万物云2022年报

克而瑞物管数据显示，2021年，百强企业办公物业费收入总值为454.46亿元，同比增长24.51%；2017到2021年复合增长率为23.97%。百强企业办公物业的物业费收入占百强企业总物业费收入比例为19.27%。

经历了初创期，进入快速发展期的万物梁行走到了战略选择的十字路口。万物梁行对记者表示，公司正在探索业务全面升维，将跳出物业红海的激烈厮杀，从物业及设施管理服务商向企业综合服务商转型，布局能源管理等新业务。在第一增长飞轮（PFM业务）上保持高速增长，继续保持行业领先领跑地位。在第二增长飞轮上，实现能源管理等方面的突破。

选择布局能源管理，一方面是基于“碳达峰、碳中和”的大战略背景；另一方面，万物梁行发现，近年来企业降本增效、精益运营的需求越来越突出，其中降低能耗成本成为很多大型商业建筑业主方和大型企业主眼下较为迫切的需求。此外，很多企业出于发行绿债、碳交易以及ESG等需求出发，也希望在绿色低碳方面有所建树。

【每经房产原创，喜欢请关注微信号Real-estate-Circle】

封面图片来源：视觉中国-VCG41134955466