保利发展董事长刘平：行业正由规模扩张转向高质量发展的“品质时代”

■相关公司：保利发展（SH600048，股价12.94元，市值1549亿元）

■核心竞争力：旗下业务布局全球百余城，地产开发、物业服务长年稳居央企龙头；经纪服务、金融服务连续多年被评为行业TOP10；担纲国际国内大型赛事服务商，参与多个城市重要项目建设。

■所属概念：房地产开发

来源：每日经济新闻资料图

1992年，在邓小平南巡之后，全国经济发展掀起热潮。房地产也是当时一个重要的经济热点词汇。在这样的大背景下，“广州保利房地产开发有限公司”在几乎一无所有的情况下成立了。

那个时候，没有人清楚手握仅仅12万元启动资金的保利地产（现已更名保利发展，以下统称该名），未来的路在何方。或许，当时保利地产的几名初创人员也没能设想，公司能达到万亿资产，并很可能将在2023年一跃成为行业第一。

2023年，执掌董事长之位不到3年的刘平，带领保利发展迎来了高光时刻。这既有行业转型期的助推，也得益于保利发展多年扎下的根基。

新上任董事长不久，保利发展就宣布刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份，这次增持成为保利发展彼时近半年股价一路上涨的起点。2022年3月中旬，保利发展股价与市值甚至一度双双超越万科，创历史新高。

2023年，稳定多年的行业座次从“碧万恒”（碧桂园、万科、恒大）改写到如今的“保万碧”（保利、万科、碧桂园），没有改变的，是保利发展仍然坚持以央企高度的责任感做好房子、好服务，为老百姓的好生活不断努力。

“房地产行业发展至今，市场对房企的专业能力提出更高、更全面的要求，对城市的深耕、市场的理解、项目的运营管理成为企业的基本功。”刘平表示，今年以来，受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用，销售市场出现回暖，但市场复苏情况仍需进一步观察，行业正处在由规模扩张转向高质量发展的关键时期。

来源：保利发展官微

 

以央企高度的责任感做好房子和服务 

1992年9月14日，在广州“望星楼”起步的保利，开启创业征程。从籍籍无名到家喻户晓，保利只用了3年。3年的时间，凭借“保利速度”，一帮刚刚脱下军装的年轻人，让羊城茶楼里的谈资多了一个话题：坊间甚至流传“跟着保利换房子，跟着保利赚银子”。

2006年，凭借着这支敢拼敢闯的队伍，保利地产挂牌A股上市，并正式更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。2012年，保利地产首度实现千亿元签约金额，是继万科之后我国的第二家千亿房企。

2017年年底，管理层一句“重回前三”的承诺成为这家房企的注脚。那时候，碧万恒已经越过5000亿元的山丘，保利发展位居第五。但与碧万恒明显不在一个量级，那时保利发展的销售额才第一次超过3000亿元。

房地产市场那时候还没能看出明显的转向，数百亿级的房企纷纷抛出千亿元目标，前三甲再探高似乎也近在咫尺。保利发展向来稳健，很多人并不认为，它会很快达成这一承诺。

斗转星移，时移世易。2019年上半年，碧万恒销售额趋稳甚至略回缩，和保利贴身肉搏的融创也不再“冲冲冲”，保利从未如此接近它的“前三”目标。

2022年4月21日，在保利发展2021年度网上业绩说明会上，刘平直言，公司提出“进三争一”目标，是有信心和底气的。这是继5年前宋广菊（保利发展时任董事长）时代提出“重回前三”后，保利发展的又一新目标。

信心和底气，一部分来自市场与行业的转折点。房地产行业伴随着中国经济的腾飞迎来了长达30年的高速发展，而随着行业长效机制的逐步完善，行业的规则变化、企业的战略方向调整以及经营模式革新都到了关键时刻。

保利发展控股 来源：保利发展官微

过往，保利发展提出的口号大多在内部宣传，管理层鲜少对外直接表态。对于新目标，刘平也多次表示“不能简单地、片面地理解成一个榜单上的排名，我们要实现的是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一”。

在内部会议上，保利发展也先后提出了实现“三个一流”的目标，“四个一流”的路径。

具体而言，“三个一流”的目标是指：

一流的核心竞争力，产品、服务、质量、规模各方面的优秀，而不是只满足于“均好”； 

一流的行业引领力，用平台的思维夯实全产业链建设，在各细分领域打造头部企业，引领这个细分领域的发展目标、运营标准和新发展机会；

一流的企业影响力，做一家令人尊敬的国资央企品牌。

“四个一流”的路径是指：

从四个方面体系化推动提升核心竞争力，目标要清晰，行动要有力，成果要突出。“要有一流的经济效益和财务指标，依法合规经营；要有一流的生产效率，推进‘八维精益’；要有一流的现代公司治理体系，完善现代企业制度；要有一流的产品、服务和品牌，引领行业发展。”

当然，榜单的反映是最直观也是最实际的。自今年1月以来，保利发展就一举超过碧桂园，稳坐行业全口径销售榜、操盘金额榜双料冠军。克而瑞统计显示，2023年1-4月，保利发展全口径销售金额、操盘金额金额均突破千亿元，牢牢守住“榜一大哥”位置。

回顾2022年，保利发展无论是在市场销售、投资拿地上都尽显冲锋姿态。在营销上，保利发展的抢收力度也十足，去年在佛山、东莞的多个新盘都打出“收楼再供楼”、首付12个月长分期等营销活动。

效果是显而易见的。

保利发展的座次终于从多年的行业第五、央企第一开始变化。自去年4月起，在《每日经济新闻》联合中指院推出的每经•上市房企销售金额月榜中，保利发展就已经开始稳居前三甲。到去年9

月，保利发展超越万科排名第二。今年1月起，保利发展开始稳居第一，这一座次一直延续至今。

对于今年的目标，刘平在回答记者提问时指出，

“2023年公司将继续做强做大自身，以央企高度的责任感做好房子、做好服务，为实现公司高质量发展不断奋进。”

 

组织架构调整凸显管理优势 

2021年7月29日下午，保利发展公告称，宋广菊女士因年龄原因辞去公司董事长、董事职务，担任总经理多年的刘平接棒担任董事长。

新上任董事长不久，保利发展就宣布刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份，合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元，增持价格不超过15.06元/股。同时宣布增持的，还有保利发展实控人保利集团。

这次增持成为保利发展彼时近半年股价一路上涨的起点，2022年3月中旬，保利发展股价与市值甚至一度双双超越万科，创历史新高。

董事长及全体高级管理人员的增持，是刘平上任后的首个大动作。不难感受到，保利发展换帅后的蓄势待发。

2021年年底，保利发展按照“向内挖潜，不断优化”的原则，对管理架构进行了较大调整。具体措施包括总部业务流程再造、区域组织裂变、建立共享中台等。从2022年的经营成果来看，保利发展此次组织结构调整取得了良好效果。

2023年，房地产行业发展进入新阶段。今年年初，保利发展又完成新一轮人事及组织架构调整。具体包括新设立10个专务类岗位，地产平台公司董事长任命数量增加至22位，总部3位副总经理直接担任华东、华南区域子公司董事长等。

此次调整也是基于保利发展目前的战略发展、体系化建设和各区域的经营需要，选派的均是具有多元市场、多种业态作战经验的一把手。

刘平透露，“真抓、真干、真信”是保利发展党委选人用人的“传家宝”。

在企业每一个发展阶段，这是组织变革的稳定内核，也是每个时期干部人才工作的明确指南。进入中国特色社会主义新时代，“房住不炒”重写行业逻辑，习近平总书记提出国有企业领导人员“20字”标准（对党忠诚、勇于创新、治企有方、兴企有为、清正廉洁），强调人才是第一资源，保利发展启动了新一轮人才体系建设。

“多年来，在思想上，依靠上下一致的目标、一致的价值观，我们对国有企业领导人员‘20字标准’有了保利发展的详细注解，对人才是第一资源有了保利发展的具体诠释；在做法上，上下共创、共担、共享，公司党委领导班子‘真抓’，组织部门‘真干’，干部职工‘真信任’，在行业发生深刻变化、组织能力需要重塑、核心竞争力需要强化的时候，企业才能大胆进行组织变革，坚定推进企业高质量发展，在剧变浪潮中稳健前行。”

保利发展的组织架构 来源：保利发展社会责任报告

相比大部分房企实行的“总部-大区-子公司”三级管理架构，保利发展是TOP5房企中唯一保持“总部-各区域子公司”两级管控架构的千亿级央企，总部直管30多家地产平台公司。

这种组织架构的优势相当明显，使得保利发展无论是在过去还是在行业深度调整期的当下，都能够确保公司理念的深度传导和上下步调的统一，提升决策效率和管理效能，进一步防范化解经营风险。

 

及时把握市场修复窗口 

2022年，保利发展实现营业收入2811亿元，净利润183亿元。实现签约金额4573亿元，排名升至全行业第二，市场占有率达到3.4%。

一直以来，保利发展坚持商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业的模式。2022年，这一战略得到进一步贯彻。公司新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点。

刘平表示，2022年，房地产行业经历了不平凡的一年，行业发展逻辑发生了根本性变化，公司围绕“稳经营、去库存、调结构、防风险”的经营主基调，最终取得了稳中有进的经营成果，市场地位实现了进一步提升。

在业务拓展方面，保利发展年报中还有一个小细节值得关注。2022年下半年，公司拓展金额1007亿元，占全年拓展金额的比重达62%。

这表明，保利发展在充分研判重点城市供地节奏的基础上，准确把握住了2022年下半年土地市场竞争环境改善、供地量增加，竞争度减弱的机会。从全年情况看，保利发展2022年新增土地价值、货值位列行业首位。

来源：克而瑞

在2022年业绩会上，保利发展总经理周东利指出，2022年下半年以来，行业支持性政策的效果不断体现，房地产市场热度修复。但城市分化特征延续，经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好，而三四线城市依然处于弱势，2023年以来依然呈现出这样的特点。公司始终坚持核心城市深耕战略，聚焦珠三角、长三角等重点城市群进行布局。同时，也会根据市场修复情况，灵活进行调整，把握结构性机会。

“房住不炒”作为不动产行业的“基本国策”，从党中央2016年底提出到现在已经6年，带来行业底层逻辑的变化。2022年，刘平就提出房地产行业“五化”（去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化），深刻洞察了行业的变化趋势。

房企要顺应行业新的运行规则和“五化”趋势，必须走高质量发展之路，反过来，“五化”又为房企走上高质量发展之路创造了契机和条件。而高质量发展的关键就在于聚焦，聚焦高能级城市、区域有效市场、产品与客户匹配。

区域布局上，保利发展坚持核心区域聚焦战略，重点投资基本面好的城市，同时关注其他城市土地市场的结构性机会。节奏上，公司也会储备好充裕资金，密切关注形势变化，随时调整优化拿地策略。

“今年以来，受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用，销售市场出现回暖，但市场复苏情况仍需进一步观察，行业正处在由规模扩张转向高质量发展的关键时期。”刘平告诉记者，公司年内将继续开展深入的市场研究与敏锐的市场判断，合理灵活安排公司推货节奏，及时把握市场修复窗口。

据年报数据，2023年保利发展计划完成房地产及相关产业直接投资3510亿元，计划新开工面积2000万平方米，计划竣工面积4450万平方米。克而瑞统计显示，今年一季度，保利发展新增土地价值89.3亿元，位列TOP3。

行业正向“品质时代”过渡

2000年以后，商品房快速发展。但前10年房价保持低位，受限于成本，房屋建造标准普遍不高，品质也较低。而后10年，房价快速上涨，但开发商缺乏动力和能力提升品质。

刘平认为，当下，商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡，品质居住需求的供需矛盾带来巨大的结构性机会。

一组数据可以印证刘平的判断。

据《保利2022-2023年房地产行业白皮书》统计，从发达国家看，美国、英国、澳大利亚的存量房流通率峰值在5%-6%，而我国当前仅1%-2%。以房屋30年生命周期考虑，预计平均每年将产生超过800万套改善需求。

总价在平均数之下的成交套数占比 来源：保利发展官微

行业的深度调整，为提高住房品质创造了空间。在“品质时代”，房地产市场将进入买方时代，客户在房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面都还存在诸多改善诉求。如何更好地发现并满足这些需求，将是房企接下来要解决的重大课题。

党的二十大报告指出，“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”。而在2021年底的中央经济工作会议上，就首提房地产要“探索新的发展模式”。

那么，房地产如何实现高质量发展？

刘平的答案是，房企要贯彻新发展理念，转变“三高模式”，坚持稳健经营，用“高品质”服务民生福祉；要做强自己，持续优化结构，通过精益管理、提质增效，体系化系统提升发展质量；要以人为本，不同客群、不同阶层都有对品质的不同诉求，要围绕“美好生活”找准客户需求，打造好产品、好服务、好生活。

在保利发展看来，高质量发展的房企要具备资产运营、资本运作等核心能力，从单纯“重开发”“重销售”向“重运营”“重体验”转变。

从保利发展自身的情况来看，近年来，在许多项目中，公司对于产品品质的追求不断提升，对于居住空间、社区环境、配套服务等都提出了更高的标准和要求。

保利商旅自主品牌酒店——汕尾保利雅途·星海酒店 来源：保利发展官微

展望2023年，刘平表示，主要城市的整体市场规模将维持平稳，对全国市场形成较强的支撑，行业步入成熟稳健发展轨道，预期将呈现趋势修复、结构优化和动能转换等特点。

所谓动能转换，就是由“量的扩张”转向“质的提升”。人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”，“居住品质”“发展质量”上升到更高层面，我们必须顺应这一发展主线的转变。

党的二十大报告明确，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。房地产行业回归居住需求本原，为客户提供优质的产品和服务，是高质量发展的必由之路。

封面图片来源：每日经济新闻 资料图