居住服务观察| 上市物企纷纷发力“第二增长曲线”，持续看好“物业+生活”服务模式

日前，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于推进基本养老服务体系建设的意见》指出，要落实发展养老服务优惠扶持政策，鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。

事实上，作为上市物企增值服务构成的一部分，此前已有包括绿城服务、融创服务等多家物企布局社区养老服务，主要为业主提供包含助餐、日间照料、精神关爱、健康护理、适老化改造等在内的11类服务，而日间照料、健康护理是社区养老集中布局业务之一。

另据中指院发布的《2023中国物业服务百强报告》显示，2022年百强物企增值服务收入占比为18.22%，其中业主增值服务均值约1.65 亿元，同比增长6.57%，前景依旧广阔。

“随着宏观经济的向好及居民追求美好生活的预期不断提升，业主资产运营服务及社区生活服务的需求亦将提升。”中指研究院分析指出，政策层面鼓励物企进入生活服务领域，支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新，积极探索“物业+生活”服务模式，“我们仍然看好2023年物企此类业务收入的持续增长。”

养老服务尚处探索阶段

作为距离社区最近的服务机构，受政策利好、企业新业务拓展等多方面推动，物业服务企业正成为社区居家养老服务主要提供方之一。

但实际上，当前能提供养老服务的物企并不多。据克而瑞物管监测显示，目前仅有绿城服务、世茂服务、保利物业、融创服务、建发物业、奥园健康等10余家上市物企在养老服务方面有所涉足，其中只有6家提及居家养老、上门服务，占比不足10%。从已布局的企业来看，居家养老业务的开展也主要是依托社区养老、机构养老的延伸服务，进展缓慢。

以绿城服务为例，作为较早一批开始布局养老服务的企业，其早在2010年就开始探索社区养老生活服务，并成立了全资子公司绿城椿龄康养集团。

“公司目前主要业务有康养地产开发运营、养老机构运营以及社区居家养老服务，形成从康养项目开发、设计到运营服务落地的完整闭环，构建完善的康养产业生态体系。”绿城服务相关负责人5月25日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，社区居家养老服务也将是椿龄康养未来重点发展的业务板块。

不过，该负责人也指出，物业服务企业具有常驻社区、贴近居民、响应快速等服务优势，“但也缺少政策实施过程中闭环的机制，‘物业+养老’是机遇也是挑战。”

来源：中指研究院

2022年报显示，目前绿城服务已逐步建立了以居家养老、机构养老及康养社区为主要产品，以“物业+养老”及“颐养+康护”等主要模式的社区养老服务体系，公司2022年在以此为主的居家生活服务方面营收2.56亿元，占总收入约9%，同比上涨约32.5%。

除了绿城服务，世茂服务也在其2022业绩报告中表示，2022年养老业业务收入同比增长近5倍，目前其养老服务熙堂业务已覆盖23座城市超30万人；弘阳服务管理层则在2022年业绩会上表示，将结合已布局的“魅力街道，向美而生”策略，逐步落地社区和居家养老服务产业，积极响应政府号召的同时谋求新的盈利增长点；奥园健康则以社区养老为入口，通过线上线下一站式医疗服务平台，以“医养结合”为特色，通过加入“医共体”实现与周边医疗机构信息共享。

“目前对物业公司而言社区养老服务仍处于探索阶段，大多数企业都在探索和尝试，还没有达到一定的业务体量。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟5月25日通过微信向记者分析指出，当前物业公司在开展养老服务还存在不少难点：首先就在于当前社区养老并没有成熟的业务开展模式，而养老服务的专业性强，需要在健康、医疗、安全、应急处理等各方面拥有丰富经验并配备专业人员，但大多数物业公司还不具备这样的条件；同时，物企缺乏对业主更为详尽的养老需求画像，导致在业务开展需求匹配度不高，“养老服务费用也是业主重要的考虑因素，收费、定价及服务标准方面物企同样面临挑战。”

“能抓住机遇率先形成成熟业务模式的企业则能脱颖而出。”在牛晓娟看来，这就要求物企首先要与第三方专业机构建立合作，引入专业人才，填补该业务板块的资源和人才的空白，并对所服务的业主开展深入的养老需求调研，刻画详细的用户画像，推出相应的服务类型。“利用政策红利，争取获得相关部门的补贴以缓解业务开展的资金压力，在实践中制定服务标准及对应收费的具体机制。”

看好“物业+生活”模式

事实上，对于物企而言，养老服务仅是其增值服务业务的一部分，社区零售、社区教育等也逐渐发展成为物企增值服务的一部分。

作为当前上市物企着力打造的“第二增长曲线”，增值服务特别是来自开发商的非业主增值服务（包括协销服务、咨询服务等）门槛低、毛利率高，在楼市销售旺盛时，这一业务需求“源源不断”，为物企带来了相当大的业务支撑；与业主关联度较高社区增值服务则能够不断纵向挖掘，想象空间巨大。

根据中指院发布的《2023中国物业服务百强报告》，2022年百强物企增值服务收入占比为18.22%，较2021年的21.52%下降了3.3%，增值服务收入于近三年来首次转负，而转负原因主要为其中的非业主增值服务业务受房地产行业下行影响较大，房地产开发投资同比下滑严重，其中主要的案场及经纪服务收入受到冲击，基础物管仍为物企收入的固本之源。

来源：中指研究院

不过，增值服务中业主增值服务前景依旧广阔，2022年百强企业的业主增值服务均值约1.65亿元，同比增长6.57%。业主增值服务一般包括空间运营服务，业主资产运营服务（房屋经纪、美居服务等），社区生活服务（社区零售、家政服务、社区教育、社区养老等）以及其他服务。

需要指出的是，在盈利越来越难的情况下，业务的可持续性越来越得到重视，多家物企对增值业务板块进行调整，并依托自身及子公司优势，将资源向具有可持续性、擅长的业务倾斜。

如世茂服务执行董事、总裁叶明杰在2022年业绩会上就表示，公司现在更聚焦在具有成长性的C端业务上面，资源配置也相应地往C端业务上面做一些倾斜。

其所谓“C端业务”，是指基于流量的增值服务业务，统称为“用户+”的业务。目前世茂服务的“用户+”业务已形成新零售、养老、托育和团餐这四类，由四个专业公司来承接。目前，世茂服务已围绕四个业务打造了多个领先的自主品牌。

再如保利物业，2022年“完成增值服务多赛道机会挖潜向产业精耕模式的转变，聚焦到家服务、美居服务、资产服务等核心板块。”

“2022年随着行业规模及营收增速的放缓，业主增值服务的发展也呈现新的特点。业主增值服务业务由‘从无到有’向‘从有到优’发展，形成各具特色的‘锦上添花’类业务。”中指研究院分析指出。物企发展业主增值服务业务空间依然较大，随着宏观经济的向好及居民追求美好生活的预期不断提升，业主资产运营服务及社区生活服务的需求亦将提升。同时，政策层面鼓励物企进入生活服务领域，支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新，积极探索“物业+生活”服务模式，“我们仍然看好2023 年物企此类业务收入的持续增长。”

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封面图片来源：视觉中国-VCG41155285322