房价走势观察| 广州房价迎来“三连涨” ，超11万套新房库存去化需18.6个月

广州新房和二手房价格已连涨三个月。

5月17日，国家统计局发布的70城房价数据显示，4月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同比上涨2.0%；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，同比上涨0.9%。其中，广州4月新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比上涨0.3%。

据克而瑞广佛区域统计，这也是广州新房和二手房价格连续三个月上涨。具体来看，4月广州一手住宅成交7042套，虽较3月份有所回落，但同比仍涨了14%，也是近8个月的成交次高位；二手房成交趋稳，4月总计成交10017套，是自2021年6月以来第二次冲破万套成交。

广州多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在成交量方面，广州楼市出现同比增长而环比下滑的情况，前期积压的购买需求得到释放，市场步入 “盘整阶段”。经历了4月的筑底蓄力之后，预计5月广州一手住宅成交量将会有所回升。

成交同比增环比跌，“去库存”仍是主调

据广州中原研究发展部统计，4月广州新房网签7828宗，环比下跌24%，比去年同期成交上升43%。虽然受上半月清明假期传统淡季影响，成交回调。但从4月中下旬起，中心区多个优质盘开盘，加上广州土拍市场重现开发商“摇号”夺地的积极信号，下半月成交得到强势修复，比去年同期成交明显改善。

4月，广州住宅新批供应6921套（77.77万㎡），供应面积比3月减少12%，仍维持今年以来第二高位，去年10月以来的次新高。

合富研究院高级分析师吴智杰向记者分析指出，4月成交环比下滑，一方面受传统淡季影响；另一方面，在经历前两月高强度推新及优惠促销后，前期积压的购买需求得到释放，市场步入 “盘整阶段”。4月同比微增，主要受去年基数影响。

克而瑞监测到，自小阳春之后，广州全市库存水平有所下降。截至2023年4月末，广州一手库存约11.3万套，以过去12个月的销售流速预估，消化当下库存需要18.6个月。不过，广州大部分区域一手住宅库存压力较大。

数据显示，除海珠区外，广州其余10区新房库存去化周期均高于12个月，其中南沙、番禺、花都、白云、增城、黄埔六区一手库存量突破1万套。

“广州的库存需要分区域看，不同区域的情况有较大区别。中心区800万以下的库存压力较轻，甚至存在库存不足的现象；近郊去货动能一直比较稳定，库存压力也不算太大；去货压力主要集中在远郊区域，特别是前段时间主力项目出货后，有一些优惠幅度的缩减，这又加大了后续走货的难度。”吴智杰表示。

5月开局平淡，后续促销折扣或加大

今年5月开局，广州楼市就呈现出一个表现平平的黄金周。

克而瑞统计显示，今年“五一”期间，广州全市合计19盘开盘/推新20次，与去年同期持平；入市新盘仅2个，同比去年减少3个；总推新货量3155套，同比上涨7%。但全市3155套推新货量中仅录得466套去化，整体去化率15%，同比两年均显冷清。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向记者表示，从1-4月的市场表现来看，广州全市一手住宅供应面积为252.09万平方米，同比增长10.20%；成交面积为301.23万平方米，同比增长23.90%，供求两端均有恢复。但4月环比回落幅度较大，也显示在前期积压的需求集中释放后市场后续动能不足，复苏并不是一蹴而就的。

克而瑞数据显示，广州市场继3月冲高及4月回落后，5月上半月市场企稳。5月上半月，广州全市一手住宅共计网签成交3447套，与4月上半月相比增长11.6%，与去年同期相比增长21.4%。尽管全市置业需求已趁一季度末大量释放，4月及5月上半月楼市显著降温，但从同比维度看，楼市成交已连续4个月同比正增长，意味着市场已走出去年低温困境。

“经历了4月的筑底蓄力之后，预计5月广州一手住宅成交量将会有所回升，而开发商为了完成年中冲刺，接下来的促销力度也会增大，价格折扣将会增多。”肖文晓补充道。

展望后市，吴智杰表示，当前要市场信心完全企稳还需要一定日子，在短期内也不排除市场成交维持在目前位置。目前宏观环境对购房者、尤其是刚需买家的心理预期有一定影响。而在实际市场当中，“五一”假期后的市场表现更加分化，体现在城区与郊区的市场差异进一步拉大，城区主力项目的走货目前还是比较稳定的。

“随着时间逐渐进入6月，推货量预计会重新上升，房企的促销力度也有望加大，这也有助于消除市场上的观望心态，成交规模也会随之回升。”吴智杰续称。

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封面图片来源：每经记者 黄婉银 摄