上实发展回复上交所监管工作函：公司近年新开发项目略少，后续将加快施工

5月12日，上实发展（SH600748，股价4.39元，市值80.98亿元）发布公告，回复上交所《关于公司2022年年度报告的信息披露监管工作函》的问题。

年报显示，2022年，上实发展实现主营业务收入52.48亿元，同比下滑47.85%。其中，房地产销售38.03亿元，毛利率23.55%，比上年减少31.08个百分点；物业管理服务9.73亿元，毛利率7.23%，比上年减少4.17个百分点，房地产租赁2.90亿元，毛利率47.51%，比上年减少6.57个百分点。

上实发展方面解释称，2022年受外部环境及特殊原因等多重影响，全国经济承压，房地产行业规模回到2015年，公司在湖州处于尾盘销售阶段的湖州雍景湾和天澜湾项目，SOHO、商铺和少量存量住宅均受影响。

上海静安泰府名邸项目于2022年进入尾盘住宅的销售催签工作，商铺因市场遇冷。泉州上实海上海项目因受当地限价等多重因素影响，二期三期存量住宅加推及交付进程缓慢。上海青浦海上湾五期处于预售阶段，而2021年的营收主要由海上湾四期构成。

“公司所处房地产开发属于长周期行业，受房地产调控政策及短期特殊情况影响大，需正确应对楼市发展趋势。公司近年新开发项目略少，不同项目也处不同开发阶段并不均衡。后续将继续密切关注各地楼市政策，制定一项目一对策，加快存量去化；对于新开发项目将提升产品力，加快施工周期，预判好推售窗口期，积极蓄客加速去化。”上实发展方面表示。

此外，上实发展解释道，房地产销售业务毛利率同比下降的主要原因，系2022年结转收入占比较高的宝山项目毛利率偏低所致。物业管理服务毛利率下降，是因为项目主要集中在上海区域，受外部环境影响，公司的物业管理服务成本在部分月份集中短期内上升。而房地产租赁毛利率下降的主要原因系房地产租赁收入同比下降所致。

上实发展还就多个项目长期未完工或未出售的情况进行了说明，公司表示，青岛国际啤酒城项目、上海青浦海上湾项目为分期滚动开发项目，后续公司将继续落实开发计划、匹配工程施工工期安排与根据当地房地产销售政策所制定的销售计划等有序落实开发销售计划。

已建成仍有存货的长沙项目待售产品为小面积住宅和商铺，受住宅限购因素影响，小面积住宅产品与长沙楼市近两年旺盛的改善需求无法匹配。公司方面将参考各项目周边住宅、商业产品的市场价格，以回笼现金为原则，加快长沙项目的入市续销准备，二季度内完成毛坯房源的销售价格备案和加推。

由于子公司上实龙创从2014年起，曹文龙等高管利用职务之便虚构贸易业务进行财务造假，上实发展根据立案调查最新进展，对2016-2021年年报及2022年前三季度财务报表进行了更正。

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