2022物业年报盘点•综述｜上市物企2022年“增收不增利”，收并购由“规模型”转向“业务型”

告别了2021年的高速驰骋，2022年物业行业在低位中运行。

截至目前，已经有53家在A股和港股上市的物业企业发布了2022年度业绩报告。在过去一年，上市物企在营收、在管面积及盈利等方面的表现如何？

为此，《每日经济新闻》记者分别从营业收入、增值服务收入、在管面积、第三方在管面积、净利率、每股基本盈利六个指标，对上述上市物业企业2022年报进详细梳理统计，推出2022年上市物企的营业收入、增值服务收入、在管面积、第三方在管面积、净利率、每股基本盈利六个榜单。

记者注意到，与2021年相比，2022年在管面积突破1亿平方米的上市物企并未扩容，大型物企的管理规模仍然保持了可观的增长速度。此外，摆脱了以往单一对规模的追求，越来越多的上市物企开始主动清退低质项目，收并购向“业务型”转向。

多位业内专家在接受记者采访时表示，从2022年物业上市企业年报的情况看，多项指标的增速均值均不如2021年同期。但行业弱周期、低风险、成长性好的行业属性未变。同时，经历了疫情洗礼，物企凭借与业主的深度互动，强化了彼此联系，城市服务、IFM领域蓝海市场具有确定性，所以行业基本面向好不变。

“增收不增利”现象凸显

《每日经济新闻》记者统计发现，2022年上市物企营收在100亿元以上的有8家，200亿元以上的仅有2家。其中，碧桂园服务以413.67亿元大幅领跑，万物云以301.06亿元紧随其后。

归母净利润方面，2022年共有6家上市物企超过10亿元，占比为19.35%；有14家物企实现了超过10%的增速。

克而瑞物管分析指出，2022年行业整体营收增速放缓，盈利能力恶化。“企业间分化加剧，即使在同一梯队企业也开始断档，在第一梯队表现尤为明显。仅有碧桂园服务和万物云营收超过300亿元，该梯队的其余企业均在百亿元左右。”

与往年有所区别的是，受母公司、市场等多重因素影响，2022年不少上市物企出现归母净利润负增长的情况。记者统计显示，16家物企出现归母净利润负增长，其中碧桂园服务、中天服务、合景悠活、融创服务、时代邻里、金科服务6家物企的下滑幅度均超过50%，行业“增收不增利”的情况凸显。

对此，碧桂园服务首席财务官黄鹏在业绩发布会上就表示，“去年公司利润未达原定预期目标的主要原因在于收并购带来的商誉减值、合同及客户关系摊销大幅增加，达到约28.5亿元。”

根据公告披露，2022年碧桂园服务的商誉及其他无形资产减值约17.70亿元，这一数值与其年度净利润仅相差4.91亿元。其中，碧桂园服务对收购标的四川嘉宝生活服务、财信智慧生活服务、以及武汉雪域云海网络科技，三项收并购标的商誉减值，涉及金额分别为13.06亿元、4.45亿元以及1.089亿元。

万物云董事长朱保全也在业绩发布会上发出反思，“高溢价收并购过程中，较高的商誉价值是否合理？”

此外，金科服务、融创服务和时代邻里三家物企在2022年出现不同程度亏损，归母净利润分别为-18.19亿元、-4.624亿元和-2.136亿元，较2021年分别下降272.09%、134.05%和169.35%。

亏损最严重的是金科服务，这也是其上市以来首次出现亏损。在业绩发布会上，金科服务董事长夏绍飞表示，去年整个地产行业极度承压，开发商大部分所交付项目接房率和入住率都不尽如人意，整个空置房费用的回款也缺乏对应的保障。

中指研究院物业总经理牛晓娟4月6日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“一方面，非业主增值服务作为高毛利业务，在2022年受到了很大不利影响：如房地产行业下行导致业务量较少，地产流动性危机造成物业公司大量应收账款坏账，极大影响了盈利水平；另一方面，前两年行业规模扩张出现内卷，存在为增加规模而激进并购的现象，导致分摊成本高，但整合效益不佳，甚至出现商誉减值问题。”

牛晓娟表示，社区增值服务综合看也是毛利较高的业务板块，但受疫情及宏观经济承压影响，不少业务的开展受到限制，导致不少企业在该板块收入下滑，并增加了企业运营管理成本，导致利润贡献受到冲击。以上种种原因综合作用，压缩了利润空间，导致营业收入能实现增长而利润不增甚至反降的结果。

收并购转向“业务型”

截至2022年底，上市物企在管面积突破2亿平方米的有12家，而在管面积破亿平方米的物企阵营未有扩容。

具体来看，碧桂园服务在管面积由2021年12月31日约7.67亿平方米增至约8.69亿平方米，紧随其后的万物云为8.4亿平方米，也是行业仅有的两家在管面积超过8亿平方米的企业，领先雅生活、保利物业超2亿平方米。与此同时，另外有31家上市物企的在管面积约在百万至千万平方米级别。

作为物企规模增长的重要手段之一，2021年还在盛行的物企大规模收并购行动在2022年已经较少出现。据中指物业研究院不完全统计，2022年物管行业披露的收并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021年的收并购交易总额大降约70.8%。

“2022年并购市场环境错综复杂，并购方更谨慎、全面地平衡标的质量、价格、盈利能力，并综合考虑战略协同和投后管理的难易程度。其次，由于地产困局的传导性影响，年内大型并购案例较为少见，主要原因来自预算的压力以及对标风险的考量。”牛晓娟表示，不过国企并购活跃度提升，华润万象生活、招商积余、中海物业、金茂物业、远洋服务、京城佳业等国企扛起了收并购大旗。

值得注意的是，物企收并购正由“规模型”向“业务型”转变，且“规模型”并购更集中于特色细分赛道。“2022年并购交易标的为传统物业服务的约占一半，机场、度假村、酒店、金融类等细分领域物业备受关注。同时，诸如汽车服务、养老服务、电商服务、咨询服务、家政服务、城市服务等‘业务型’并购逐渐受到重视。”牛晓娟表示。

以金茂服务为例，2022年其在管面积同比增长50%以上，全年实现16类业态拓展。如2022年6月17日，金茂服务成功并购首置物业，商业业态管理规模得到提升；2022年与中国中化的农业和化工板块建立有效协同，成功获取了研发中心、工业园区等业态，并新增城市服务项目5个。

此外，虽然房地产行业整体下行，销售与投资双降，但存量空间依然庞大，第三方竞标拓展正在成为物企最重要的新增项目来源。金科服务董事长夏绍飞在业绩会上表示，2022年三四季度开始金科服务正式推出内部住宅发展计划，未来将升级到街区式物业服务范畴，把战略重心逐步转移到存量项目上，“目前效果是比较好的”。

物企在不断对外拓展的同时，也在进行“瘦身”。

如碧桂园服务对四川嘉宝服务、财信服务多个因为利润率及物业管理费收取率低于预期的项目，进行了清退。碧桂园管理层在业绩会上透露，2022年公司主动退出亏损或收缴率低的项目，涉及合约管理面积约8400万平方米，“几乎相当于一些小的物管上市公司的规模”。此外，金科服务也在2022年就主动收缩了部分账期较长、现金流较差的项目。

“2020-2021年物企通过一级市场完成收并购一般给到10-15倍估值，转手通过资本化在二级市场能获得20-30倍，甚至是更高的价格，中间利润十分可观，对收并购买卖双方形成共赢的闭环，因此收并购成为了前两年行业的主流趋势。”亿翰物研分析指出，随着资本风口的消失，目前港股物管资本市场，上市民营物企的PE值甚至都达不到10倍，由于缺少资本市场的买单，自然无法再次形成可观的中间利润，收并购逻辑难以形成闭环。

“现在回头看，当时的收并购估值其实是偏高的。”东吴证券地产首席分析师房诚琦指出，“收并购在报表上主要体现在无形资产中的客户关系和商誉，无论是哪种都会直接对利润造成影响，具体影响的程度就要看当时收购的体量和对价了，各家公司不太一样，但有一点是可以确认的，收并购对利润的影响肯定没有完全结束，还会持续几年。”

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封面图片来源：视觉中国-VCG11458879941