每日经济新闻

    一边喊着涨价,一边推特价房……广州楼市“小阳春”是真的吗?

    每日经济新闻 2023-03-12 15:01

    ◎2月份广州二手成交重回近万宗水平,创21个月以来的新高。网签均价29261元/平方米,环比微跌2.8%。

    ◎虽然广州部分热门楼盘酝酿涨价,但绝大部分项目销售依旧“不温不火”,去化表现仍未如预期。

    每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

    “没有不到位的房子,只有不到位的价格。”

    3月10日,华南某房企中层人士告诉《每日经济新闻》记者,随着市场回暖成交变好,公司在华南的很多项目确实收回了优惠,但均价基本没有上调。特别是广州市场反而推出了一些特惠房源,这也助推了成交,毕竟价格才是王道。

    值得注意的是,虽然前段时间广州开发商“收回折扣”“涨价”之类的声音喊得火热,但落地到实际成交数据和去化上只能称得上是“回暖”,远郊区域因为价格优势反而出现较为明显的反弹。

    相较而言,二手房市场的数据更好看。2月广州二手住宅成交重回近万宗水平,创21个月以来的新高。但同时,二手房挂牌量也在快速增加,部分楼盘挂牌价格创出新高,也有二手房源成交价格创小区近年来新低。

    广州某楼盘销售中心 图片来源:每日经济新闻(资料图)

    二手挂牌量达13.2万套

    2月以来,全国主要城市二手房普遍出现明显回暖。

    克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓通过微信向记者指出,从数据来看,得益于持续向好的政策环境以及积压需求的集中释放,2月广州新房和二手房成交量同环比都有大幅度增长,处于近一年来的高位水平。

    其中,一手住宅成交74.04万平方米,同环比分别增长38%和80%,二手住宅成交92.62万平方米,同环比分别增长127%和75%。

    但记者注意到,在市场成交回升的同时,各地的二手房挂牌量也在快速增长,供给端的居高不下也意味着二手房的议价空间仍然足够。

    以广州为例,其去年9月在链家的二手房房源刚突破12万套。目前,这一数据已经攀升至13.27万套,间隔时间刚好半年。而即便是在回暖的2月份,广州二手房挂牌量也是在持续增长的。今年2月中旬,广州二手房挂牌量已经升至12.97万套。也就是说,不到一个月的时间挂牌量就净增约3000套左右。

    “2月初的时候还怕会涨起来,当时还有点着急,后来发现我关注的小区价格并没有明显的变化,就放心了很多,现在还是计划慢慢看。”从去年底就在看二手房的一位黄埔区的购房者如是表示。

    来自广州中原研究发展部的数据显示,2月份广州二手成交重回近万宗水平,创21个月以来的新高。价格方面,2月二手房网签均价为29261元/平方米,环比上月微跌2.8%。同时,业主放盘明显积极,市面新增盘源增多。2月份新增放盘量较1月增加3-4成左右,促使买家可选择性增多。

    值得一提的是,在去年市场冷清时,广州外围区域二手房成交量一直弱于中心区。但在今年2月份,广州外围五区成交量却反超中心区,增长也更为明显。

    据广州市房地产中介协会统计,2月广州二手住宅成交上,广州外围区域的南沙区、花都区、增城区和从化区网签面积环比分别增长101.05%、103.55%、89.44%和81.18%,均高于中心城区;番禺区网签面积环比则增长68.10%。

    贝壳研究院广州分院院长李茂喆3月10日在接受记者微信采访时表示,从广州2月市场来看,确实绝对成交量明显增长,有“小阳春”意味,不过在成交量增加的同时全市价格并没有明显增加。这主要是因为业主之间是明显分化的,如绝大多数业主价格预期开始有所回收,大幅降价的意愿减弱,甚至看到部分楼盘挂牌价格上升。

    “但是从成交的角度来看,能够促成交易的房源还是需要一定幅度的价格让利,比如2月成交的房源从挂牌到成交平均降价幅度为11%,相比1月缩小了2个百分点,但依旧还是需要降价才能促成成交。”

    外围新房成交量超中心区

    经历了1月份的短暂回落之后,2月份广州房地产市场成交势头表现出较强上扬迹象,但对比二手市场的强势升温,新房市场增幅相对温和。

    广州中原研究发展部数据显示,2月广州新房网签5032宗(不含2月24、25日数据),环比上升6%,比去年同期成交上升11%;预计实际网签量在5300-5500宗左右,实际环比增幅增加10-15%。

    与二手房市场相似,2月份广州外围区域新房成交量(网签3450套)超过中心区(网签1582套)。记者注意到,广州南沙区多个新楼近期仍在持续推出特价优惠、低首付等促销活动。

    上述房企人士亦表示,其公司在广州外围区域的新房项目,因为给出较大的折扣优惠,2月成交超过百套。“价格真的会让购房者心动!”

    “从楼盘的营销表现来看,尽管市场上喊涨声不断,但是真实的情况是开发商一边喊涨一边用特价房促销,更多的还是想借机出货。由此可见,尽管今年楼市企稳复苏的大方向是确定的,但在当前广州核心需求调控政策并无松绑的情况下,这一波‘小阳春’的热闹场面可持续多久依然要打个问号。”肖文晓补充道。

    广州中原研究发展部数据显示,无论是网签表现还是实际成交去化,目前广州新房网签成交仅恢复至去年9月的水平。今年2月推出的部分全新盘,即使有“中心区”的光环加持,部分楼盘首日去化率仍低于30%,说明客户观望态度仍比较浓。另一方面,虽然部分热门楼盘酝酿涨价,但绝大部分项目销售依旧“不温不火”,去化表现仍未如预期。2月增城区的成交表现持续走强,说明客户还是看重增城性价比高等优势。

    今年由于春节比去年更早,节后的回暖来得也更早。据广州中原研究发展部数据,截至2月末,广州全市新房库存量1184万平方米,去化周期21.4个月。由于成交并未有出现“立竿见影”式的增值,因此去化周期基本与过去2个月持平。

    “当下我们对‘小阳春’的理解更多的是之前积压需求的释放,是对经济、楼市预期改善需求的释放,但目前新增需求并不算多。”李茂喆进一步表示,预计市场也难以持续性走高,会出现一些波动调整,全年将呈现震荡恢复走势。

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    封面图片来源:每日经济新闻 资料图

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