每经记者 包晶晶 每经编辑 王月龙 陈梦妤
都说上海楼市火，但认筹率飙到500%还是让人惊了。
这些天，上海2023年一批次入市的楼盘迅速发生了分化：华发半岛华庭完成1640组认购335套房源，实际认购率达到490%；保利越秀和樾天汇认购人数1000+，认购率达到319%；华发古美华府同样以认购数1000+，认购率冲上339%。
几家欢喜几家愁，同样位于浦东的佩玛山丘二期，主打法式低密度洋房，均价6万元/平方米左右，入市初期需要验资认购，但截至目前认购率只有——23%。
购房人用钱投票还是用脚投票，区别在品牌？产品？地段？还是价格？
佩玛山丘位于浦东曹路，一期已交付使用。由于处在曹路镇相对中心位置，周边烟火气十足，但城市界面仍有欠缺。
更重要的是，一期项目看上去整齐有余、格调不足，南向没有阳台，窗户面积过小，作为2022年前后开发的住宅，设计上和“法式”相距甚远。
为什么是这样的设计呢？因为这项目是由上海立信会计原先的学生宿舍改建而来的。所以，尽管有着洋气的名字，但佩玛山丘至今仍然满满的“机关”风，楼栋整齐，没有阳台，房型方正。
佩玛山丘 每经记者 包晶晶 摄
置业顾问对此也比较佛系，“一期是宿舍改建的，后面（北面）二期是新建的，现在还可以登记认购，大概有40多组认购吧。”
《每日经济新闻》记者在现场看到，两栋新建楼房正在紧锣密鼓施工，但北面正对着的是曹路镇停工7年的大型城中村旧改项目，目前拆的拆、留的留，正式施工仍然遥遥无期。
“曹路板块是受金桥板块辐射的，整体教育资源薄弱，户型面积较大，总价段高，该板块较适合刚需客户，改善客户较少。相比于此前同板块的招商璀璨城市约5.4万元/平方米，6万元/平方米的均价没有太大吸引力，对比大虹桥项目也不具备优势，在大虹桥供应充足且积分较低的情况下，项目自然被分流。”
公交车6站之外，华发半岛华庭周边，道路、市政绿化、学校等，又是另一番光景。
中指研究院上海金融总经理荣伍刚对分析表示，“华发半岛华庭周边二手房绿城玉兰花园挂牌普遍11万元/平方米上下，而离地铁站较远的唐镇三兄弟（大名城紫金九号、浦发檀府、仁恒东郊花园）挂牌约10万元/平方米。2021年离地铁站较远的华侨城纯水岸开盘均价约7.06万元/平方米，而如今位置更好、更近地铁站的半岛华庭也是这个价，等于一年多时间一分钱没涨。”
“这个楼盘价格倒挂太厉害了，抢到就是赚到。”白金翰宫别墅区外的中介小哥指着对面半岛华庭说，“隔壁二手房10万-11万元/平方米，这还是回落以后的价格，（半岛华庭）单价7万多元买到手，你说能赚多少。”
华发上海某项目建设现场 每经记者 包晶晶 摄
335套房源吸引了1640组实际认购，可见市场并非缺乏购买力，而是购买力跟着热度走。
记者在走访过程中发现，该片区除了学校和唐镇地铁上盖的商业中心外，暂时没有商业配套和便捷购物或餐厅等场所，多个住宅小区四周以绿化、景观为主，日常生活仍有些不便，但购房人仍然对这里趋之若鹜。
“因为是唐镇。”上海中原地产市场分析师卢文曦对记者说。
除了国际社区的概念，浦东供应短缺也是助力之一。“反过来想想，近期张江地区暂时没有新盘供应，周康地区供应也少。”卢文曦说。
而保利越秀和樾天汇则在区位和配套方面更胜一筹，荣伍刚说：“内环核心地段，12号线和18号线连通浦西和浦东，交通方便，商业、医疗、教育配套丰富，保利和越秀品牌力较好。”
“另一个热盘华发古美华府，周边标杆住宅万源城当前二手市场成交价几乎都在10万+，去年10月份甚至成功破12万+，老破小也普遍9万+，板块内新房供应量较少，新房价格优势也极为明显。”
记者|包晶晶
编辑|王月龙 陈梦妤 杜波
校对|何小桃
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