退出上海百亿旧改项目，能否缓解“云南王”俊发集团的资金困局？

困境之下，俊发集团有限公司（以下简称俊发集团）不得不将到手的“果实”拱手相让。

日前，虹桥灿耀星城（原名为俊灿星城）官微发布公告称，项目开发建设单位上海新徐泾城实业有限公司（以下简称新徐泾城实业）原投资持股股东之一云南俊发凤凰置业有限公司，已在今年1月将持有的45%股份转让给上海灿辉投资发展有限公司（以下简称灿辉投资发展）。

由此，新徐泾城实业的投资持股股东从此前的三家变为两家，其中灿辉投资发展持股90%，上海青浦区徐泾经济联合社全资子公司持股10%，楼盘的推广名也从“俊灿星城”变为“虹桥灿耀星城”。

公开资料显示，俊灿星城位于上海市青浦区徐泾镇，与虹桥国际机场的直线距离仅约5公里，其前身是徐泾老集镇城中村改造项目。这个总投资额超百亿元、改造面积528.7亩的旧改项目，不仅是俊发集团以旧改方式迈开全国化步伐的首个项目，也是其多年来在上海唯一成功落子的项目。

至此，“云南王”俊发集团宣告退出上海旧改市场。

然而，俊发集团面临的难题还不止于此。

来源：虹桥灿耀星城官微

败走上海

俊灿星城曾被俊发集团寄予厚望。

事实上，俊发集团很早就盯上了这个城改项目。借上海启动第一批36个城中村改造项目的时机，俊发集团于2015年与上海青浦徐泾资产经营管理有限公司及灿辉投资发展签署了城改项目合作框架，并成立了三家合资的新徐泾城实业，作为城改项目开发主体。

2017年，新徐泾城实业与青浦区徐泾镇政府正式签约了上海徐泾镇老集镇城中村改造项目合作协议。

2020年7月9日，该城改项目土地首次出让，新徐泾城实业以13.49亿元获得约34亩商住地块，标志着俊发集团在上海的首个项目俊灿星城正式落地。彼时，据俊发集团官网，该项目总投资101亿元，总建筑面积约54万平方米，项目回迁面积14万平方米，地上可售面积21.67万平方米。

2020年10月，新徐泾城实业再次以1.31亿元竞得项目8.8亩商办用地；2021年6月，又以15.37亿元获得约35.8亩居住用地。

据房天下网站，2021年11月28日，俊灿星城首次开盘，503套房源开盘售罄，均价62500元/平方米，目前项目已完成包括回迁房在内的几个批次交付，整体均价稳定在63000元/平方米。

对于是俊发集团入沪的首个项目，据云南房网，2021年俊灿星城项目举行品牌发布会时，俊发集团曾邀请云南多家媒体及业主前往上海，俊发也将该项目视作其输出城改模式的典型。

然而，随着2022年俊发集团陷入资金困境，旗下多个项目被曝停工，俊灿星城也不可避免地受到影响。2022年11月初，有业主在人民网领导留言板反映，俊灿星城项目二期自2021年6月份疫情解封以来表演式假复工和施工进度极其缓慢，要求说明“预售资金是否可覆盖二期后续施工直至交付”以及是否存在资金被挪用于三期项目等问题。

上海市青浦区建设和管理委员会于2022年11月25日答复称，“经核实，该项目目前正在正常施工中。项目预售资金使用规范、监管账户资金充足。”

来源：人民网“领导留言板”

在此之前的2022年7月，俊灿星城的开发建设单位新徐泾城实业也曾发表声明，针对于项目二期首付款资金没有进入监管账户的传言予以否认，并称监管账户资金充盈，有能力支撑项目正常开发、交付。

如今，随着俊发集团的退出，不仅意味着其失去已经拿地开发、进入售卖阶段的俊灿星城项目，也意味着将失去其布局上海旧改市场7年来唯一成功落地的项目。

进退维谷

俊灿星城并非俊发唯一退出的旧改项目。

据记者了解，仅在其大本营昆明，2022年俊发集团就已先后退出了包括官渡区普自村、西山区船房村、西山区沙地村、五华区右营村三期等在内的4个城改项目。

此外，有市场传言称，俊发在2022年初就有意转让广州两个旧改项目，但没有找到合适的接盘方。企查查显示，目前广州蓝山村、新街村两个旧改项目公司广州俊利地产和广州汇俊地产的股权尚未发生变更。

俊发集团官网显示，2019年9月，俊发在广州正式成立大湾区公司，随后于2020年至2021年正式成为广州市增城区蓝山村旧改项目、新街村旧改项目和佛山市顺德区三元村旧改项目的合作企业，总投资金额或超200亿元。其中，广州两个旧改项目的合作方均为增城本土房企合汇集团。

不过双方合作至今，广州两个旧改项目仍未有实质性进展。根据2022年广州旧改项目推进意见，这两个旧改项目均属于“继续前期研究项目”名单，进度均处在片区策划和实施方案编制阶段，且片策方案尚未通过区城领会。

值得一提的是，尽管去年退出多个旧改项目，但2022年10月俊发集团却联合陕西国企——陕西建工房地产开发集团有限公司（以下简称陕建地产），豪掷39.91亿元买下西安三宗宅地。

而早在2018年，俊发集团就有意布局西安市场，并与陕西乾和实业有限公司（以下简称陕西乾和）签订合作协议，入手西安杜城村城市更新项目。2019年，俊发集团入股陕西乾和，持股60%，成为其最大股东。

2022年10月，西安杜城村项目工地大门紧闭 图片来源：每日经济新闻（资料图）

公开信息显示，杜城村项目占地1792亩，总建筑面积510万平方米，商业面积48万平方米，总投资达247亿元，是当时西安雁塔区占地面积最广、投资额最大的项目。2019年末，杜城村项目房屋征收工作正式启动，2020年末，项目安置楼建设启动。

而俊发集团新入手的这3宗宅地实际上是杜城村城改项目开发用地的一部分，不过3宗宅地的拿地主体却分别是陕西实泰置业有限公司（以下简称实泰置业）和陕西泰筑置业有限公司（以下简称泰筑置业）。

据企查查，实泰置业由陕建地产和陕西乾和分别持股60%和40%，泰筑置业同样由陕建地产和陕西乾和合资。据《每日经济新闻》2022年10月报道，陕西乾和工作人员表示，“俊发因为内部资金的问题，已退出项目建设，但具体情况不是很清楚。”彼时，记者在杜城村项目现场看到，工地大门紧闭，也没有施工工人。

这也让俊发进军西安市场的情况变得扑朔迷离。

债务困局

成立于1998年的俊发集团，旗下业务涵盖城市更新、地产开发、建筑科技、物业服务、商业运营、酒店长租等领域。

据官网，截至2021年8月，俊发集团共计开发城市更新项目61个（含在途），总安置48246户。2019年，俊发集团以356.34亿元的销售额连续十年夺得云南楼市销售冠军，被冠以“云南王”的称号。

2012年，俊发集团首次突破百亿元销售目标，在中指研究院发布的“2012年中国房地产销售百亿排行榜”中排名第52位。也是在这一年，俊发集团开始对外扩张之路，提出“由城市到区域、再到全国”的战略。

2013年初，俊发地产提出了“5年千亿”计划：当年即启动20个项目，开工面积达到1000万平方米，年销售目标200亿元。按照每年75%的复合增长率计算，2018年俊发集团将实现1000亿元的销售目标。

不过到了2016年，俊发集团的销售额仅190亿元，与千亿目标相去甚远。于是在2017年，俊发集团提出新三年战略作为补救，将“深耕云南、布局全国四大区域”作为发展方向，要求接下来三年以每年30%的复合增长率稳步提升，力争2019年地产销售达成500亿元目标。

2019年，俊发集团实现全口径销售528.4亿元，但较2018年下滑约20亿元。

2019年6月，俊发集团再次更新企业发展战略，启动“最美云南计划”，定位于“城乡更新综合服务商”，用城乡更新模式做文旅项目开发，计划5年内投资500亿元，助力云南乡村振兴。

2022年6月，俊发集团启动“最美云南计划” 来源：俊发集团官网

不过，在一系列发展战略之下，受行业大势影响，俊发集团也出现流动性困难。

2022年3月，俊发集团子公司地产项目信托产品便寻求展期。为了展期成功，俊发还将延期一年内的收益上浮1%，并追加了昆明三宗土地使用权作为信托计划抵押物。但最终这笔原应于2022年4月23日到期的2.19亿元信托贷款未能兑付，且展期方案未获通过。

此前的2022年2月28日，惠誉将俊发地产的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B-”，展望“负面”；同时，还将俊发地产的高级无抵押评级以及Power Best Global Investments Limited的未偿债券评级从“B+”下调至“B-”，回收率评级“RR4”。俊发对此回应称“公司评级下滑是普遍现象”“不存在兑付压力，目前按时偿付本息”。

面对持续紧张的资金压力，多年未公开露面的俊发集团创始人李俊不得不亲自出席2022年4月底召开的业主媒体沟通会，并当面承认了公司处于流动性困难。李俊表示，俊发集团正在和多家大型央企、国企对接项目合作、资产处置等事宜，预计将回笼上百亿元资金，回笼的资金足够覆盖当年所有的工程支付和还本付息。

然而，谈判似乎并不顺利。

到了2022年底，俊发集团公告称，由于宏观经济、房地产市场、金融环境等不利因素影响，预计无法偿付“HKJFPC 11 12/24/22”到期票据的未偿本金及应付利息，处于实质性违约状态。该笔票据发行于2020年，存续规模2.37亿美元，票息11%，于2022年12月24日到期

与此同时，俊发集团欲通过销售来促进资金回笼的做法亦受阻。

克而瑞数据显示，2022年俊发集团实现全口径销售金额为116亿元，同比下跌76.19%，行业排名由2021年同期的第57位下跌至第101位。在大本营云南，2022年俊发全年销售额为55.94亿元，同比下滑68.46%，首次跌落榜首，被碧桂园（64.92亿元）和万科（59.61亿元）超越。克而瑞在报告中指出，俊发跌落榜首的原因是受到项目停工的影响。

俊发在2022年云南房企销售榜上排在第三位 来源：克而瑞

此外，截至2022年6月末，俊发集团的总资产为1534.26亿元，总负债1227.61亿元，净资产306.65亿元，资产负债率80.01%。其中，流动负债约为1009亿元，占比超82%；一年内到期的非流动负债232.34亿元，而期末现金及现金等价物余额仅约24.56亿元。

针对目前公司债务、资产处置和经营情况等问题，《每日经济新闻》记者多次联系了俊发集团方面，但截至发稿时未获回复。

【每经房产原创，喜欢请关注微信号Real-estate-Circle】

封面图片来源：视觉中国-VCG41N1082507108