微观这一年•房企 | 中建玖合：一个新晋百强房企的高光与痛点：一宗新地，一把梭哈；一个老盘，一套网签

几天前，在多家机构发布的2022年房企销售榜上，出现了一个相对陌生的名字——中建玖合。

中建玖合也发布了一张喜报，官宣自己首次跻身中国房地产企业销售百强，2022年度销售额突破204亿元。

过去一年，这家中建二局旗下的地产公司，凭借开盘即罄的神盘玖合府在北京一炮而红。该项目以超过80亿元的网签金额成为朝阳区年度销冠，在年度项目销售榜上则仅次于天坛府、学府壹号院、学府公馆这3个百亿大盘。

土拍市场上，中建玖合除了在北京大本营上演了一幕拿地3个月就开盘日光的高周转经典案例外，还砸下逾64亿元在上海拿地。

但中建玖合有一块“心病”：其在北京打造的首个高端产品国望府并没有取得预期中的好成绩，入市两年多仅网签2套房，目前已经从期房转为现房销售。

3个月，网签率92%

中建玖合的名字第一次出现在了2022年百强房企榜上，中指研究院给出的数据是204.4亿元。

中建玖合这一年的高光离不开玖合府，一宗明星地块，然后一把梭哈。

2022年6月1日，中建玖合以66.815亿元加政府持有商品住宅产权份额10%的代价拿下太阳宫新区D区0210-029地块R2二类居住用地。当时该地块的竞拍相当激烈，共有中海、金茂、首开+保利+建工联合体等7方竞争，很快便达到了66.815亿元的地价上限，之后进入政府产权份额阶段，但很快又到达10%上限，最终中建玖合以摇号方式中签。

来源：中指研究院

该地块住宅楼面地价约8.8万元/平方米，实际销售均价约11.7万元/平方米，相比周边13万元/平方米甚至更高价格水准的二手房，该项目被业内称为“倒挂神盘”。

作为一个从挂地起就备受关注的项目，玖合府丝毫不缺热度，比如茶水费传闻、约不上看房、摇号直播画面模糊等等，而开盘前挖出古墓更是将项目热度直线拉升。

这些都没有影响到玖合府的最终销售。从公开资料看，玖合府去年9月30日开盘，当天412套房源全部售罄，实现日光。据北京市住建委最新数据，玖合府目前网签套数379套，面积7.08万平方米，成交均价约11.7万元/平方米，据此计算的网签金额约82.8亿元，网签去化率已达92%。

仅玖合府一个项目的销售额，就占到了中建玖合年度业绩的40%以上。

一年网签1套

中建玖合在北京打造的第一个高端项目并不是玖合府，而是此前被寄予厚望的国望府。该项目于2020年8月入市，目前已经转为现房销售。玖合府和国望府是中建玖合在北京开发的两大封面，其官方自营销售平台也仅展示了这两个项目。

从北京市住建委截至2022年底的数据看，国望府网签数只有2套，成交面积499.96平方米，成交均价6.89万元/平方米，而备案价区间在8万-10万元/平方米。

来源：北京市住建委官网

与玖合府类似，国望府也曾“浓眉大眼”。

2014年4月，丰台区长辛店辛庄村一期A-41等地块上架，包括中筑置业、K2（即石榴集团）、中冶、保利首开联合体、懋源、天恒等在内的13家房企参与竞拍，触碰合理价格上限后，中筑置业又竞报了8.5万平方米限价房，最终以21亿元将该地块收入囊中。

根据当时的媒体报道，该地块商品住宅部分建筑规模共25833平方米，纯住宅楼面价超过4万元/平方米。而2021年北京首轮集中供地中金茂以37.1亿元竞得的长辛店朱家坟地块，可售住宅楼面价只有2.94万元/平方米。也就是说，同属于长辛店区域，国望府地块在拿地之初的成本就不占优势。

不过拿地后不久，由于合作方退出，中筑置业也选择了退地。2017年，中建玖合（当时名为中建地产）接手长辛店房地产开发项目，预计总投资43.7亿元，未来可实现销售收入54亿元。但是按目前的销售额计算，在国望府这个项目上，开发商的达标率并不理想。

根据中建玖合官方营销平台，国望府推出的产品有主力合院、明星合院、叠拼，叠拼最高总价2600万元，主力合院最高总价4000万元，明星合院最高总价8000万元。但目前第三方平台的销售均价是7.6万元/平方米，低于备案价区间。

除了高端定价和不断改变的营销方向，国望府为外界所知的，还有长达一年多的零网签和突破零网签之时的尴尬。结合2021年11月项目达成1套网签，以及最新的网签数据，国望府2022年的网签数量为1套。

国望府的难处在于，这个豪宅项目本身被回迁房和限价房包围。比如红山郡，贝壳显示的二手房均价也就3.5万元/平方米；而价格最接近的新盘熙悦天寰均价约6万元/平方米，没有倒挂空间。

2022年12月已经是国望府的交房时间了，但项目操盘手或许还需要构思新一轮营销方式，毕竟北京市场不缺豪宅购买力。

从低调走向台前

作为中建二局全资持有的地产开发子公司，中建玖合总部位于北京，前身为中建地产，2021年8月改名中建玖合。

中建系房地产开发商向来低调，但这两年的房地产行业背景之下，除了带头大哥中海地产，与中建玖合师出同门的中建智地（一局）、中建壹品（三局）、中建信和（五局）、中建东孚（八局）等也纷纷走向台前，在土拍和销售市场初露峥嵘。

据中指研究院2022年房企拿地百强榜（权益金额），中建玖合以131亿元排名第22位；新增货值（全口径）261亿元，排名第48位。而在北京区域，中建玖合以67亿元拿地金额排第7位。

来源：中指研究院

除了北京大本营这轮拿地3个月就开盘日光的高周转，中建玖合在上海市场也砸下了重金。2022年9月26日，中建玖合64.36亿元获取上海嘉定未来城市理想单元地块房地产开发项目，共包含6宗土地，总占地面积约14.16万平方米，总计容建筑面积约36.86万平方米，总投资额达117.34亿元。

从今年的整体拿地情况看，中建玖合（22位）在局属几家公司中排名第一，接下来是中建东孚（35位）、中建三局（44位）、中建八局（54位）、中建智地（91位）。

来源：中指研究院

而在2022年整体业绩方面，中建玖合（204.4亿元）以不到1亿元的微弱优势领先于中建智地（203.8亿元），排在第87位；中建东孚（505.2亿元）排名最高，第42位；中建壹品（401.8亿元）和中建信和（286.9亿元）分别排在第52位和第75位。

可以预见，在接下来的各大房地产榜单中，中建系房地产公司将成为常客，而如果再加上中海地产，各项指标将稳居行业第一。

光大证券在研报中指出，中国建筑在建筑业、房地产行业的竞争力无可撼动，地产业务方面，行业下行期公司拿地力度加大，或将在行业底部实现逆势扩张。

在讲求业绩排名的中建集团内部，几大工程局之间的竞争已达白热化，如今再加上房地产板块，同门间的业绩比拼势必更加激烈。项目的畅销和滞销自有原因，但于中建玖合，“一宗重地，一个大盘，一把梭哈”已经成功了一次，2023年能否总结经验并予以成功复制将是很重要的命题。

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封面图片来源：摄图网-501535931