区域新盘观察 | 半年去化仅15.5%！坐拥成都最大湿地公园的城投观澜东著怎么了？

“明年青龙湖东将新增一所小学，预计在2025年完成相关建设，距离我们项目不到1公里”。

城投•观澜东著是成都目前最大湿地公园青龙湖区域首个人才公寓项目，《每日经济新闻》记者11月中旬实地走访该项目时，其置业顾问明确表示。

但龙泉驿区教育局相关负责人近日表示，青龙湖片区附近暂无小学规划，后续是否有规划不确定，一切以官方公告为准。

“我们得到的消息是要建，明年就将开工。”12月17日，记者再次询问观澜东著项目置业顾问时，对方仍然如是说。

虽然小学规建与否尚未可知，但有着青龙湖区域首个人才公寓项目、区域内距离青龙湖最近的项目、优质的自然生态资源等各种名号加持，观澜东著项目从拿地之初就备受市场关注，但却并未能吸引足够多的购房者买单。

12月16日，《每日经济新闻》记者查询成都透明房产网平台发现，该项目在今年3月14日一次性取得了16栋楼716套房源的预售证，然而时至今日，其网签已售（拟定合同）套数仅为111套，未售房源达605套，网签去化率约15.5%。

城投观澜东著项目现场 图片来源：每经记者 陈利 摄

半年去化率仅15.5%

观澜东著项目所在地块是龙泉驿区青龙湖区域首宗人才公寓项目用地。

2019年3月19日，两宗人才公寓地块在成都市公共资源交易中心拍卖，面积合约156亩。

其中一宗即是位于龙泉驿区十陵街道青龙村6组、79亩（其中净出让面积68亩）的纯住宅用地。根据土地出让公告，该宗地起拍价8942元/平米，领衔当时二圈层地价，直逼三环城区；最高建筑高度约311米，其建成后将成为继绿地468后成都东门上第二高的建筑。

最终，该地块由成都开元房地产有限公司以底价竞得。企查查显示，成都开元房地产有限公司正是成都城投置地（集团）有限公司的全资控股子公司，而后者的控股股东为成都市国资委。

观澜东著售楼处的看房者 图片来源：每经记者 陈利 摄

11月中旬，《每日经济新闻》记者以购房者身份实地走访观澜东著了解到，该项目销售的仅有9-17层的产品，包括约60平方米套一（地块出让条件中要求必须配建的户型）、105-130平方米套三、以及151平方米套四户型，精装房起售价为19299元/平方米。

彼时，项目置业顾问告诉记者，“项目预计将于2023年11月交房，目前主要在售为套三、套四户型，根据不同楼层和面积优惠力度有所不同， 优惠总额在5万-10万元。”

记者当时在该项目售楼处现场的销控表上看到，观澜东著可售房源623套，其中11号楼一单元30套房源中已销售（拟定合同）房源仅8套，不少楼栋尚未有销售数据。

“我们是一次性取得了700多套房源的预售证，但我们是按照节点对不同楼栋进行推售，并非取得了这么多套房源预售证就全部推出。”上述置业顾问向记者表示。

售楼处公示的销控表 图片来源：每经记者 陈利 摄

时隔一个月，记者12月17日再度查询成都透明房产网平台时发现，观澜东著11号楼1单元已销售（拟定合同）房源仅增加了一套。

据了解，5月份项目人才选房后，观澜东著剩余662套房源面向普通购房者出售。如今半年过去了，该项目网签已售套数仅为111套，未售房源达605套，网签去化率约15.5%。就算是目前成都市面上难寻的约60平方米套一刚需户型，40套房源中目前还剩23套未售。

而由于拿地三年才开盘，也引来一些购房者对开发商捂盘行为的质疑。早在2021年8月，就有网友在“问政四川”平台上反映，观澜东著开盘时间一拖再拖，交房时间也一改再改。

来源：“问政四川”平台

对此，龙泉驿区民生诉求会办中心回复表示，截至2021年8月底，观澜东著项目仍未向区住建局提交相关证件资料申请办理商品房预售许可证。“成都市龙泉驿区住房和城乡建设局在2021年6月30日还一度向成都城建投资管理集团有限责任公司发送《关于加快办理青龙湖人才公寓项目预售许可的函》，请公司主动加快办理青龙湖人才公寓预售许可，尽快开展项目预租预售工作。”

项目周边地块尚未出让

事实上，凭借紧靠成都三环路的优势位置、世界大学生运动会的东风、不断改善的交通，以及青龙湖湿地公园的景观资源，十陵板块在近几年的成都土地市场中头角崭露，中海、华润、龙湖、中梁等一众房企均在此布局，打造的项目均定位为高端改善项目。

不过，需要注意的是，上述房企等所拿地块均集中在成洛大道以北。而成洛大道以南目前仅两个项目：一个是城投观澜东著；另一个则是万科在2012年底以2800元/平方米的楼面地价所拿的一宗约70亩住兼尚地块，即已于2015年交房的万科·金色诚品。贝壳找房APP显示，目前金色诚品二手房成交均价为19004元/平方米。

观澜东著项目附近的待拍地块 图片来源：每经记者 陈利 摄

记者在现场注意到，观澜东著项目的自然生态资源突出，项目西侧700余米处即为青龙湖湿地公园，也是目前区域内出让的最近“湖景”楼盘项目。

不过另一方面，目前观澜东著项目所在片区的各类生活配套尚不完善。如交通方面，观澜东著距离地铁4号线来龙站、十陵站，及三环十陵立交均约1公里，周边暂时没有公交线路。

商业配套方面，观澜东著项目自身有配套修建的菜市场，但尚未开业。“今年8月政府才对十陵部分地块调了规，我们项目西侧后期就会有商业地块出让，以后基本生活需求是能有所保障的。”该项目置业顾问告诉记者。

记者在现场看到，目前观澜东著周边地块尚处于未出让状态，500米范围内没有任何住宅小区。距离最近的万科魅力之城板块的直线距离超过2公里，因此该东著项目在业主入住后或将面临一定时间的商业配套空白期，此外还可能面临周边地块出让后工地建筑、建筑车辆频繁出入等噪音问题。

观澜东著项目周边环境 图片来源：每经记者 陈利 摄

从教育配套来看，观澜东著项目配建的双龙幼儿园已在2021年下半年开始招生；小学方面，该项目置业顾问此前曾向记者表示，“明年青龙湖东将新增一所小学，预计在2025年完成相关建设。”但在11月底，据成都儿童团，龙泉驿区教育局相关负责人表示，青龙湖片区附近暂无小学规划，后续是否有规划不确定，一切以官方公告为准。

12月17日，记者再就小学配置问题询问观澜东著置业顾问时，对方直言，“我们看到的消息是有，明年就要动工了。”

【每经房产原创，喜欢请关注微信号Real-estate-Circle】

封面图片来源：每经记者 陈利 摄