REITs研究周报|首只上市即破发的公募REITs诞生,REITs二级市场走势现分化

    每日经济新闻 2022-11-28 19:00

    每经记者 李沛沛 每经编辑 彭水萍

    截至11月25日,目前全市场上市的公募REITs一共有22只。从二级市场的表现来看,已经出现了一定分化。

    首先,近期共有两只公募REITs登陆资本市场,也就是华泰江苏交控REIT和中金安徽交控REIT。二者虽同为交通基础设施类REITs,但上市首日表现差异较大,和此前上市即涨停的公募REITs产品更是形成鲜明对比。其中,中金安徽交控REIT成为了首只开盘即破发的公募REITs,华泰江苏交控REIT盘中也一度破发,侧面显示了市场和投资者的态度。

    此外,上周22只公募REITs在二级市场的表现也出现了分化。涨幅最大的达到了3.76%,也有多只产品环比上涨超1%;另一方面,上周也有公募REITs在二级市场的交易价格环比大跌5.82%,幅度惊人。

    图片来源:摄图网-500310945

    还值得注意的是,上周三(11月23日)央行和银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,其中在加大住房租赁金融支持力度中提到“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。目前已上市和待上市的基础设施公募REITs中,共有4支保障性租赁住房REITs。有业内人士指出,REITs一方面有望成为租赁住房的融资渠道,另一方面助力盘活存量资产,租赁住房REITs的整体规模有望进一步扩大。

    新上市产品表现差异显著,首只上市即破发的公募REITs诞生

    11月22日,备受市场和投资者关注的中金安徽交控REIT正式登陆二级市场。

    作为安徽省首单高速公路公募REITs,也是迄今为止发行规模最大的公募REITs项目,中金安徽交控REIT在发售阶段就受到了各路资金的追捧,网下认购倍数45.12倍,公众发售部分的配售比例为5.95%。

    不过从二级市场的表现来看,却没有如近期上市的几只公募REITs一样掀起“涨停”风暴。上市首日,中金安徽交控REIT开盘即出现破发,成为首只开盘即破发的公募REITs,上市当天下跌4.5%,第二天继续下跌2.38%,最新价格和上市首日相比下跌了1.45%。

    而就在几天前,华泰江苏交控REIT于11月15日上市,首日涨幅0.052%,与中金安徽交控REIT分别为已上市基础设施公募REITs上市首日涨跌幅第二低和最低的两支基金。

    从产品类型上来看,这两支基金均为交通基础设施类REITs。目前已经上市的7支交通基础设施类REITs中,仅有3支基金的上市首日涨幅超过1%,其他4支基金的上市首日涨幅均不足1%,也成为这类产品的一个共同点。

    天风证券在研报中指出,出现这种情况的主要原因在于,交通基础设施类REITs属于特许经营权类REITs,拥有的底层资产为高速公路的经营权而非所有权;另外,高速公路类REITs的可分配现金流主要依据收取车辆通过高速公路的过路费,而主要变量为通行车辆,其波动或较大,这或为交通基础设施类REITs上市首日涨幅较低的原因。

    也有公募资深人士此前告诉《每日经济新闻》记者,上市就破发,或许是因为有的产品在询价阶段价格已经高于了其内在价值,而二级市场的“破发”则是价格在逐步回归其内在价值。

    从近日的市场表现来看,华泰江苏交控REIT在二级市场的价格已经开始出现明显反弹。

    机构预测公募REITs上市数量明年或达60

    从上周公募REITs二级市场的表现来看,目前已经出现比较明显的分化趋势。

    上周全市场22只在二级市场交易的公募REITs中,15只环比回温、出现上涨,其中涨幅最大的就是前文提到的华泰江苏交控REIT,周涨幅达3.76%。此外还有2只产品的环比交易价格涨幅超过2%,7只涨幅在1%~2%这一区间。

    不过,即便是在这些公募REITs二级市场交易价格普遍回温的情况下,仍然有7只产品的价格环比出现下滑。其中跌幅最大的是中金安徽交控REIT,上周共下跌了5.82%;此外,也有3只产品的二级市场交易价格跌幅超过1%,另一些公募REITs出现了环比微跌。

    从目前的情况来看,我国境内公募REITs已稳健起步,发展势头迅猛。正如华泰证券资管所言,在试点成功的基础上,伴随着法律框架、业务规则、价值链条的不断完善,公募REITs市场仍将稳步扩容,从盘活存量、带动增量,推进资产投资的模式创新,以直接股权融资的路径,使资金市场更高效服务于实体经济。

    该机构也预计,短期来看,2023年末REITs上市数量或达60只、市值1500亿元是较确切的预期,未来3年至5年,万亿元级市场更值得期待。

    天风证券则建议,投资者应关注受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs,如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs等;同时,具有稳定现金流、分红率较高的REITs类型也值得关注。

    封面图片来源:摄图网-500310945

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