区域新盘观察 | 地处科创概念加持的上海浦东新场板块，同润欣汇名邸为何销售“凉凉”？

一纸官方公告将上海浦东新区张江科学城的规划面积增加125平方公里，也让原本以江南古镇为特色的新场板块平添了科创活力。

根据《上海市张江科学城发展“十四五”规划》，未来五年，上海将推动张江科学城扩区提质，形成一个城市副中心、两个科技创新核的空间布局。规划区域最南侧延伸到下盐公路，也就是新场板块北部。

尽管有着“张江南”概念的加持，不过新场板块的一些楼盘项目并未能吸引购房者为之买单。如位于沪南公路附近的同润欣汇名邸于日前开盘，由于认购客户数量太少，临时取消公证摇号而改为顺销。

10月22日，《每日经济新闻》记者查询上海网上房地产平台发现，同润欣汇名邸的住宅套数备案共508套，还剩399套房源可售，3个月网签去化率仅约两成。在上海楼市整体表现不错的背景下，同润欣汇名邸为何销售如此惨淡？当日下午，记者来到该项目现场一探究竟。

同润欣汇名邸现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

位置偏远 公共交通难出行

同润欣汇名邸位于浦东新区新场板块，距离上海知名景区新场古镇往东大约1公里。

根据上海市政府原先批复同意的张江科学城建设规划，区域范围约95平方公里，涵盖张江、康桥东部、周浦东部和新场北部。去年7月，《上海市张江科学城发展“十四五”规划》正式发布，区域范围更是扩大到220平方公里，浦东新区的更多区域板块纳入进来，打造自主创新新高地，建设国际一流科学城。

区域规划政策的出台，充分激活了新场板块房地产业的发展，不少住宅楼盘拔地而起，且销售火热。而同润欣汇名邸却是处于新场板块南部，踩在不上不下的尴尬位置。

10月21日下午，《每日经济新闻》记者实地走访了解到，同润欣汇名邸正在推售的是一期项目，工地上建设的是3栋16~17层高层住宅和5栋6层的叠加别墅，高层的脚手架和塔吊还未完全拆除。

同润欣汇名邸现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

交通区位方面，同润欣汇名邸靠近沪芦高速，小区出口即为沪南公路。距离项目最近的新场地铁站约2.5公里，驾车约6分钟，公交车接驳需要3个站点。项目位于周浦和上海迪士尼度假区南面，属于上海的远郊盘，从新场地铁站到市中心人民广场需要1小时8分钟。

售楼处现场的一位置业顾问向《每日经济新闻》记者介绍，同润欣汇名邸为全装修交付，目前一期所建的楼栋均已结构封顶，预计2024年3月交付，“户型方正，得房率较高，共有388套高层房源和120套叠加别墅，容积率2.0，绿地率约35%。”

不过，虽说是装修交付，记者看完实体样板房发现，同润欣汇名邸交付的装修品牌表现一般，不配备中央空调、地暖和新风系统，随之赠送的是客厅和房间的空调。而且，进出同润欣汇名邸看房并不方便，售楼处设在项目北侧沪南公路旁，入口狭窄不太起眼。项目西北角是新场污水泵站，与小区部分楼栋相邻。

沪南公路是浦东新区中部各个城镇圈组团连接的重要交通纽带，车流量比较高。今年年初，沪南公路改建作为上海市重大工程开始启动，全长约18.2公里，改建工程预计2023年5月竣工，全线达到双向6车道规模。

不过，对于新楼盘同润欣汇名邸来说，售楼处门外看到的景象即是：竖立起来的工地围挡连绵数百米，不断来往的大货车扬起满满灰尘。购房者未来需要考虑的还有噪音问题。

同润欣汇名邸旁来往的大货车  图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

配套资源方面，同润欣汇名邸周边1公里有新场实验小学（新城校区）、新城幼儿园和新场实验中学，新场社区卫生服务中心和新场医学中心（三甲），满足业主普通的就医需求。小区东边有一处开发多年的商业综合体中优城市广场，但是里面营业场馆较少。

开盘遇冷，价格优势不高

在上海网上房地产平台第二批次和第四批次披露的集中供应新盘，同润欣汇名邸均榜上有名。先推出均价为49580元/平方米的高层房源，价格除了临港，属于同一批次的较低水平。之后推出的，则是均价59450元/平方米的叠加别墅。

9月27日，同润欣汇名邸原计划在上海市东方公证处举行开盘销售摇号排序活动，结果推出的120 套房源仅4组意向认购客户，认购比约 3.3%。因登记认购期间认购客户数量较少，该项目决定不再采取以公证摇号排序的方式确定选购房屋顺序，并且申请撤销活动现场监督公证。

来源：上海同润官微

事实上，据东方公证处信息，该项目在认购期间仅收到90组意向认购，认购率约23%。

与项目周边的小区相比，同润欣汇名邸在价格方面的优势并不高。上海中原地产官网显示，与同润欣汇名邸一街之隔的东方冠郡小区，二手房均价为3万~4万元/平方米，北面的丝庐雅苑小区二手房均价为4万元/平方米，万科清林径的二手房均价4.13万元/平方米。

同润欣汇名邸网签情况 来源：上海网上房地产

新盘方面，与之对比的是北面最近的中粮首创禧瑞祥云项目。该项目是今年上海第三批次集中供应的新盘之一，彼时共推出89~130平方米的叠墅房源268套，均价5.8万元/平方米。

《每日经济新闻》记者查询上海网上房地产平台发现，截至发稿，中粮首创禧瑞祥云项目共备案住宅套数648套，已售住宅套数437套，网签去化率约67%。而同润欣汇名邸的住宅套数备案共508套，还剩399套房源可售，网签去化率仅为21%。

中粮首创禧瑞祥云网签情况 来源：上海网上房地产

上述置业顾问介绍，同润欣汇名邸由上海同润投资（集团）有限公司（以下简称上海同润）开发，在上海松江、浦东等区域开发了多处楼盘。目前，同润蓝美俊庭、同润金色橘苑、同润玫瑰芳苑等项目在同步销售中，其中同润加州和同润玫瑰园等项目已售罄交房。

“公司发展步伐稳健，项目大多是以自有资金开发，不用担心后期交房的问题。”该名置业顾问向记者表示。

企查查信息显示，上海同润1997年注册于崇明区，是由房地产投资、土地开发、工程土建、装饰配套各类专业公司组合的集团型企业。

值得一提的是，在今年6月1日的上海第一批次集中供地出让中，新场镇古镇东单元（PDXC-02）09B-02地块吸引了中环集团、金桥集团和上海同润三家企业的争夺，竞拍进入一次书面报价环节后最终经过一轮报价，被在场唯一的民营企业上海同润以最小价差竞得，成交总价14.55亿元，楼面价22274元/平方米，溢价率8.49%，房地联动价48000元/平方米。

正在施工中的同润欣汇名邸二期  图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

该地块的位置紧靠同润欣汇名邸，也是该项目的二期，目前正在紧锣密鼓地施工，预计明年入市。届时能否一改一期销售表现的颓势，将是上海同润不得不考虑的问题。

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封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄