底价转让3处项目公司 上海地产集团持续“缩骨减重”

近日，注册在浦东新区三林路的上海宏昌置业有限公司（以下简称宏昌置业）完成股权变更，原母公司上海地产三林滨江生态建设有限公司（以下简称三林滨江）仅留下10%股份。

三林滨江的核心资产是上海市浦东新区前滩南侧若干待开发地块，其退出股份动作是控股股东上海地产（集团）有限公司“缩骨减重”的一个缩影。去年以来，上海地产集团挂牌出让项目公司股权的总金额超过200亿元，在前滩南的6个项目公司中，有2个已被底价转让，另有1个项目公司在挂牌寻买家。

10月18日，《每日经济新闻》记者就频繁转让项目公司的情况致电上海地产集团债券信息披露负责人，未得到相关回应。

被称为上海“存量地主”的上海地产集团依旧面临净利润腰斩局面。债券报告显示，2022年上半年，公司归母净利润亏损4.9亿元，同比减少526.75%；经营活动现金流净流出43.38亿元。

前滩南地块卖给绿城

早在今年7月，绿城中国华东区域公司曾发布消息，成功竞得上海浦东新区三林滨江10单元地块。

这是绿城时隔5年重现上海的新项目。公开资料显示，该地块位于黄浦江滨江一线，北侧即被誉为上海“第二个陆家嘴”的前滩。地块分为21-03、21-05两幅子地块，用地性质为Rr1（别墅用地），共规划约203套房源，土地容积率1.1，占地面积4.99万平方米，套均面积约270平方米，限高18米。

据全国产权行业信息化综合服务平台披露，今年2月份，三林滨江开始挂牌转让宏昌置业90%股权及债权，最终7月19日以底价33.79亿元成交。

截至今年4月底，宏昌置业的营业利润是3.52万元，净利润是3.52万元，资产总计34.32亿元，负债总计34.23亿元。公司主要资产是三林镇9街坊29/6丘地块和9街坊38/2丘地块的土地权证，土地用途均为普通商品房。

记者此前实地走访发现，宏昌置业的两处宅地资产位于规划中的三林滨江南片区西区（也称前滩南片区），所在区域是上海浦东新区陆家嘴-世博单元的重要组成部分之一，在11个分单元中规划用地面积最大。目前，地块周边大部分建筑已完成拆迁，河道整治和公路建设基本完成，土地平整待开发。

三林滨江南片区现场 每经记者 刘颂辉 摄

据上海市规划和自然资源局官网披露的《上海市浦东新区陆家嘴-世博单元规划》，世博-前滩板块定位为国际企业总部及组织机构的集聚区等核心功能，形成宜居宜业的综合功能城市社区。三林滨江南片区西区则是规划了多处低密度住宅地块，容积率仅1.1-1.2，同时配套幼儿园和商办项目。

随着宏昌置业90%股权正式变更至绿城，三林滨江却将进一步淡出前滩南片区。启信宝显示，三林滨江共有6个项目公司，其中2个分别已转让给中华企业和绿城，另有上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权以底价35.26亿元在挂牌转让中。

盈利承压

作为绿地集团的控股股东，上海地产集团在今年国庆前借款14.5亿元，助力绿地集团保交付、稳民生等工作。同时期，支付40亿元用于支付“21沪地02”和“21沪地03”两只债券的利息。

债券报告显示，截至今年6月底，上海地产集团的货币资金共计616.44亿元，负债合计264.27亿元。今年1-6月，公司实现营业收入81.98亿元，同比减少32.16%；归母净利润亏损4.9亿元，同比减少526.75%；经营活动现金流净流出48.38亿元，投资活动现金流净流出107.85亿元，筹资活动现金流204.8亿元。

记者获得的一份国泰君安《2021年度发行人履约情况及偿债能力分析报告》显示，由于上海地产集团所处的行业特点，存货在总资产中比重较大，速动比率近两年均小于1，但是充裕的货币资金加强了公司偿付能力。

根据报告内容，2021年度，上海地产集团经营活动现金流量转负，主要系购买商品、接收劳务支付的现金和支付其他与经营活动有关的现金大幅增加所致；近年来，该公司加快项目拓展和土地储备步伐，投资活动现金流持续净流出，2021年较上年增加200.74%。筹资活动现金流入增加主要系吸收投资收到的现金增加所致。

据公司官方平台发布的信息，在2022年中经营目标运行分析会上，上海地产集团总裁管韬萍明确提出，今年年初设定的计划经营目标不变，集团上下务必按照既定计划和目标任务，在下半年扎实抓好落实，确保主要经济指标增长，资金回笼紧盯不放，管控压缩成本开支。

市场面上，多位上海物业投资市场分析人士近日向记者表示，疫情影响导致上海大宗交易活跃度在三季度有所下降，交易进程延缓，投资机构对收购项目更为谨慎。预计今年内资买家活跃度更高，四季度表现将持续亮眼，但全年成交总额低于去年的千亿规模。

封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄