第十二届中国价值地产年会 | 绿城管理董秘张盼盼：当下是代建行业的“确幸时代”，对未来发展保持乐观预期

9月29日，在每日经济新闻主办的2022第十二届中国价值地产年会上，一场主题为“价值共生的内在逻辑和创新模式”的跨界对话，让科技、地产、互联网等行业深度碰撞。

橙实置业创始人、董事长侯波，原圈科技创始人、CEO韩剑，金地集团开发管理公司副总经理王英臣，广联达副总裁郭建锋，贝壳高级副总裁李文杰，绿城管理董秘张盼盼，远洋集团经营发展中心常务副总经理兼集团营销总经理孙霞等嘉宾，从各自所在产业的角度深入剖析了当前行业困局的跨界破解之道。

“在绿城管理看来，当下的行业出现了投资去中心化的趋势，原来的房地产企业都在去杠杆，相反政府主导的保障房，城投兜底拿地以及AMC主导的不良项目开始增多，那么这些投资主体其实不擅长做开发建设，所以需要专业的代建服务服务，这也给当下的代建企业带来了很好的业务契机。”对于当下代建行业的发展机会，绿城管理董秘张盼盼如是说。

绿城管理董秘张盼盼 图片来源：受访者提供

根据市场变化及时调整业务结构

谈及这一年多面临的压力和对应策略，张盼盼表示，“一方面，我们看到了市场端比较困难的局势，供给端和消费端都在去杠杆，但是作为轻资产模式，代建行业是有一个逆周期的属性，今年我们的收入、利润、毛利、净利率都达到了一个不错的水平，所以在这一轮去杠杆的过程当中，我们是受到损伤最小的。另一方面，其实我们已经未雨绸缪做了一些准备，绿城管理独立做代建并公司化运营已经11年的时间，期间我们不断调整公司的结构，一是委托方的结构，二是区域结构，三是产品结构。”

委托方的结构，绿城管理开始向政府保障类租赁、物业、公建配套、城市服务界面转型，客户类别是政府，当下向国有企业和城投公司转型。“因为国企和城投从去年的三季度开始拿地比例不断在提升。第三类客户实际上是向金融机构AMC这类机构开始转型。”

对于区域结构，“我们向核心城市群以及周边的人口流入产业导入的这些城市聚焦，比如京津冀、长三角、珠三角，目前80%左右的委托项目和货值都聚集在这些核心的城市群。在产品结构上，在这一轮的房地产下行过程当中，尤其是疫情后，大家对住房产品有了明显变化，改善型居住需求和高端房产品明显更受欢迎。而绿城在这方面有着得天独厚的优势，因为我们的母公司一直是做改善型住宅为主，而且在市场端积累了非常好的口碑。”

“综合来看，我们感受到了市场的寒意，但代建作为轻资产商业模式，有着天然的一些抗周期的属性，也基于我们不断地根据市场变化在调整委托方的结构、区域的结构和产品的结构，所以目前我们对公司的经营情况以及未来的发展态势还是保持非常乐观和积极的预期。今年的半年报，绿城管理对规模净利润的指引，由原来的25%调整到了30%的增速。”

对代建行业发展保持乐观预期

那么，在代建行业究竟有多大的市场？有多少的机会？

张盼盼表示，关于代建市场空间的数据，其实中国指数研究院发布过代建蓝皮书，提及欧美发达国家代建商业规模占房地产开发的平均的水平大概是在25%~30%。那么国内2021年代建规模大概占整个房地产市场的4.8%，每一年乘以21.3%的增速，预计到2025年会占到整个房地产开发体量的12.5%。

展望未来，张盼盼认为，未来中国在共同富裕大政策的指导下，国家还是会加大围绕着保障房、租赁用房、人才用房以及城市服务这类模式的开发。“我们对标的是我国香港及新加坡公屋和组屋的模式，他们的占比非常高。在这样的趋势下，就会有更多地围绕着城市服务类别的多业态需求，需要开发代建服务。政府主导的开发行为实际上是需要有服务商去承接的，所以这一块在未来的整个房地产市场里面，我们预测会占比超过30%，这是底仓所在。”

第二个趋势是，在解决了保障端低收入人群的居住需求以后，会更多地向改善型市场开放，就是市场化。“参照欧美发达国家的发展趋势，投资和开发相分离的基本逻辑和业态，我们会认为，更多的金融机构、资本股权类的投资基金以及涉房类的投资机构会成为专门的投资商。”

因此，像绿城管理、金地管理这样的专业代建公司，就会协助这些资方去做一些投前风控和投后管理的工作，这个趋势也非常的明显。“我非常认同未来中国房地产市场还会保持在10万亿左右的一个开发规模，其中政府保障房物业预计会上升到30%及以上，而资方主导的这些开发服务代建的基金会上升到20%及以上。总而言之。这个市场是巨大的，所以我们也对此保持比较乐观的一个态度。”

“我们现在正处于一个行业的风口，当下是代建行业的‘确幸时代’，我们作为行业的龙头，将和所有参与到代建行业的伙伴们共同维护这个行业，维护市场，共建激动人心的品质生活。”张盼盼表示。

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封面图片来源：受访者提供