揽金2712.7亿元！2022上海土拍收官

随着9月27日3宗地块的溢价成交,上海今年3个批次共计109宗地全部成交，出让金分别为878.9亿元、780亿元和1053.8亿元，以合计2712.7亿元收官。

回顾今年第三批次土拍，首日成交27宗，次日成交5宗，第三日成交3宗，最终35宗地块中8宗达到中止价进入“一次报价”阶段，24宗底价成交。从成交情况来看，底价成交、低溢价成为主流。

国央企资金压力显现

上海市区优质地块依然是房企争夺的对象。

第三批次土拍中，最热门地块的无疑是闵行华漕地块，共吸引10家房企报名，最终9家房企出价并全部进入一次性报价，最终被南山控股以总价17.36亿元斩获。

9月27日出让的3宗地块中，龙湖再次出手拿下松江区广富林街道SJC10004单元2街区11-05号宅地，规划建筑面积53058平方米，溢价率7.54%、成交价15.41亿元。据中指研究院测评，地块周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3公里范围内聚集了上海外国语大学附属外国语学校松江云间小学、上海外国语大学松江外国语学校(中学部)、二级医院、购物中心等生活配套，同时周边有镜月湖等56个公园景点。

浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元C-05B-02地块建设用地，起始价46.15亿元，最终被安徽高速以50.498亿元、9.43%溢价率摘得。中指研究院从地块区位、配套、规划、负面要素四个方面对地块投资价值进行综合评价认为，地块中的交通要素、商业要素、教育要素等均优于同时期推出地块的平均水平。

中指研究院土地事业部负责人张凯9月27日通过微信对《每日经济新闻》记者表示：“上海本批次拿地企业依旧以头部央国企、地方国资平台和混合所有制企业为主，并且多以联合参拍形式参与。可见近期头部房企和地方国资平台的资金压力逐渐显现，同时对于未来市场的不可预期也降低了头部房企的拿地意愿，不愿承担过高风险。”

“本次福建国资房企表现抢眼，建发、象屿多有斩获，甚至分别单独竞得‘一次报价’地块，在当前市场大环境下积极外拓，可见实力雄厚。同时，其他全国性国资房企如华发、南山控股、安徽高速等也同样表现积极并有所收获。”

底价成交占比近7成

与第一、第二批次相比，第三批次集中供地中底价成交地块数量明显增加，平均成交楼面价为29365元/平方米，平均溢价率为2.45%。

来源：中指研究院

记者注意到，在第三批次土拍中，最为重量级的地块就是总价120多亿元、房地联动价13.3万元/平方米的静安区中兴社区C070202单元304-03地块，但这一地块只有一名竞买人“上海北万置业有限公司”报名；中兴路社区另一幅超级地块，静安区中兴社区C070202单元321-01、322-09地块房地联动价11.9万元/平方米，被华发以80.373亿元摘得。

中兴路社区6年前因诞生了上海地王而广受关注。当时一幅商住地块出让，万科、保利、招商、龙湖等近20家房企激烈争夺，最终融信以110.1亿元拿下，溢价率达到139.35%。

徐汇区龙华街道188S-B-3地块被保利发展＆西岸开发联合体以36.014亿元竞得，楼面价73019元/平方米，溢价率9.13%，房地联动价12.3万元/平方米，由于地处徐汇滨江区域，该地块成为第三批次中罕见的香饽饽，招商蛇口、同悦地产、象屿联合体均参与竞拍。

随着土地出让规则的调整和销售端的降温，今年以来，3个批次土地出让中，溢价成交的占比不到50%，第三批次溢价成交率更低，35宗地块仅有11宗溢价成交，仅占31%。

尽管如此，三批次中参与竞拍的仍不乏优质国央企和头部房企，同策研究院研究总监宋红卫在9月23日曾通过微信对记者表示：“上海土拍政策在全国层面来讲仍然较为严格，严控土拍溢价率以及指导价，给所有地块保留了一定的利润空间，在市场基本面较为健康的背景下，这也是大部分房企集中回流上海拿地的原因。”

封面图片来源：摄图网-500331318