精装降标?上海单价7万+新盘刚交首付就遇纠纷,业主开发商各执一词

    每日经济新闻 2022-09-19 20:01

    ◎上海浦深律师事务所刘阳律师认为,售楼处展示的房屋装修标准显然属于要约邀请,同时其属于商品房开发规划范围内,一定程度上确实会对购房者的购房选择和房屋的价格产生影响,故也可将其理解为要约。

    每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

    刚刚过去这个周末,犹豫再三的业主代表张为(化名)终究还是在正式的购房合同上签了字,“装修标准的事情,只能接下来再想办法了”。

    台风过后,紧邻浦东外环的唐镇板块,各建筑工地立刻恢复了热火朝天的施工状态。这里曾是房价涨幅的“宇宙中心”,也是刚需人群置业的首选之一。

    唐镇王港地区的浦发虹湾项目,首批推出339套房源,吸引了631组认购,认购率达到186%,但备案均价约72300元/平方米,意味着一套最小面积90平方米的房源也要650万元。

    但花了大几百万元买房的业主,付了首付3天就开始出现纠纷。9月14日、9月17日、9月19日,张为与《每日经济新闻》记者进行了多次电话和微信沟通。

    “9月5日摇号、9月7日开始草签合同,我们发现合同上的装修标准,和开始宣传的出入很大,都没有写到合同里面。”

    业主方:降标了,还有多项0倍补偿

    根据每经品房小程序测算,紧邻浦发虹湾的住宅小区金枫豪苑,2004年建成,估值参考价仅48297元/平方米;项目周边购物配置和交通配置仍然是短板,距离地铁站创新中路站约有3公里车程,教育配置一般,仅优于浦东新区21%的住宅项目。

    同样是浦发集团在唐镇地区开发的浦发檀府,每经品房小程序估值参考价为59610元/平方米;浦发罗兰翡丽2015年建成,估值参考价87662元/平方米。

    由此可见,72300元/平方米的浦发虹湾,并没有太大的价格倒挂优势。

    9月15日,记者实探发现,距离项目约3公里的地铁创新中路站,4个出入口仍然处在一片农地之中,出入口与农地之间用铁丝网和临时砖墙进行了分隔,由于标识和道路不够清晰,记者逗留的10分钟内,有不少行人反复寻找口通向大路的出口。

    地铁创新中路出口 每经记者 包晶晶 摄

    从创新中路站乘坐公交去往浦发虹湾大约3站公交,距离唐镇核心区比较远,唐镇周边的生活配套难以辐射。记者看到,项目对面就是王港社区产业比较集中的“卡园”,以及大大小小的工业园区。

    售楼处外部 每经记者 包晶晶 摄

    张为向记者反馈,其中的90平方米户型(高层)交付标准,售楼处公示入户门“钢木装甲防火门”“琨山智能门锁”等几十条细节,但在草签合同上,许多条款都变了样。

    售楼广告的装修标准 受访者 供图

    更令业主们难以接受的是,前期承诺的400-500元/月停车租金,变成了合同上的1000元-1200元/月。

    此外,还有“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价【0】倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准,乙方有权单方面解除本合同。”

    “甲方交付该房屋有其他工程质量问题的,乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外,还须按照修复费的【0】倍给予补偿。”

    合同条款中的多项0倍补偿 来源:受访者供

    项目方:只是条款写得比较严谨

    但浦发虹湾全盘否认了降标事宜。

    记者注意到,浦发虹湾业主在小红书平台发表了多篇图文之后,浦发虹湾官方微信公众号9月13日发布了一份《严正声明》,声明称:“就近期网络上出现的有关浦发虹湾项目的不是言论,未免误导、以正视听,特此严正声明,销售过程中所公示的交付标准从未降标,亦不存在任何降标的意图和行为。”

    记者试图通过浦发虹湾公示的电话与开发企业取得联系,但接线人表示这里只是售楼处前台,需要找自己的置业顾问核实。

    而此前记者以买房人身份向置业顾问询问此事时,得到的回答是:“并没有降标,只是我们条款写得比较严谨,而且关于入户大门等的装修标准也公示了,比原先的还要好,门锁还换成进口品牌了。”

    记者将公示的装修标准与业主在售楼处拍摄的装修及设备标准进行了详细比对,发现除了第一项入户大门外,其余细节已经基本一致。

    公示的装修标准 来源:项目官微

    而业主们并不认可。

    “开发商一方面不想更改草签的合同,另一方面又说所有的口头承诺都不算数,一切以合同为准。”

    律师:售楼广告属于要约邀请

    那么房屋交易中,置业顾问承诺的,或售楼处张贴的装修标准,究竟能否作为交付要求?

    上海浦深律师事务所刘阳律师9月15日晚通过书面向《每日经济新闻》记者表示:按照最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第三条规定,商品房开发商对外的销售广告、宣传资料在法律性质上属于要约邀请,但对于商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。违反要约的,将依法承担违约责任。

    依照上述法律规定,售楼处展示的房屋装修标准显然属于要约邀请,同时其属于商品房开发规划范围内,一定程度上确实会对购房者的购房选择和房屋的价格产生影响,故也可将其理解为要约。

    但在实践中,开发商为了规避自身法律风险,往往会在预售合同中模糊,甚至是修改装修标准。一旦开发商在预售合同中更改了装修标准,而购房者也签署了预售合同,那么在房屋交付时,购房者再以违反宣传时的承诺起诉,主张开发商违约,根据过往类案判决,这样的主张往往难获法院认可。

    刘阳律师建议,对于已经交付定金的购房者来说,可以通过组织会谈、发送书面函件等正式途径积极与开发商进行交涉,必要时可求助有关政府部门共同协调,争取将宣传内容落实进合同。

    如协商无果,购房者决定放弃购买的,《商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条规定,购房者在买卖合同未签署且自身无过错的情况下,有权要求返还定金。

    封面图片来源:每经记者 包晶晶 摄

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