“带巨资进组”、大手笔拿地!地铁公司们都来房地产搞副业了

    每日经济新闻 2022-09-16 18:46

    ◎易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,对地铁公司来说,开发房地产项目具备天然优势,起码掌握了地铁开发时间进程和线路优势,可以说是“稳赚不赔”的业务。

    ◎而对地方政府来说,也是愿意地铁公司去布局一些其他业务的,地铁的开发和运营对资金需求较大,如果光靠乘客车资和政府补贴,并非长久有效的方式。让地铁公司通过自己的经营赚钱,多数城市的地方政府也是支持的。

    每经记者 陈荣浩    每经编辑 陈梦妤    

    地铁公司正成为房地产行业的重要参与者。

    克而瑞统计的1-8月新增货值榜单上,广州地铁以698.2亿元新增货值位居第8,超过了龙湖集团和中国金茂;深圳地铁以173.1亿元新增货值位居第35。

    ​事实上,近两年的土拍中,时常可以看到地铁公司的身影。

    在今年5月广州首轮集中供地中,广州地铁斥资165亿元拿下4宗地块;在去年11月深圳第三批集中供地共推出11宗地块,深圳地铁以178.51亿元总价拿下其中5宗。

    而昨日(9月15日)刚刚结束的杭州第三批集中供地中,杭州地铁底价拿下2宗地块,耗资40余亿元。

    放眼全国,地铁公司进军房地产并非新鲜事。据《每日经济新闻》记者不完全统计,包括深圳地铁、广州地铁、杭州地铁、青岛地铁、武汉地铁、南宁轨道交通、昆明轨道交通等在内,超10个城市的地铁公司均有房地产业务布局。

    地铁公司看上房产生意

    目前房地产业务在营收表现上呈现出较大规模的地铁公司,主要是深圳地铁和广州地铁两家。

    而一个重要原因是,这两家企业本身就与龙头房企有着密切交集。

    比如,深圳地铁是万科A的最大股东,持有32.43亿股股份,占万科总股本的27.91%;广州地铁则是越秀地产第二大股东,持股比例19.9%。

    除了对房企在财务上的投资外,像深圳地铁、广州地铁这样的公司,在各自的大本营,都已是实力不可小觑的品牌房企。

    以深圳地铁为例,今年6月,深圳地铁以1.3亿元拿下后海T107-0097宗地块;在去年第三轮集中供地中,豪掷约179亿元拿下5宗地块。

    广州地铁也如此。在今年5月的广州首轮集中供地中,广州地铁以总价165亿元,拿下海珠赤沙车辆段地块、海珠石榴岗南侧台涌地块、白云广海路地块以及白云东平地铁站综合开发地块。

    另从启信宝信息看,杭州地铁2018年起陆续成立了多家房地产开发公司。在昨日(9月15日)刚刚结束的杭州第三批集中供地中,杭州地铁底价拿下2宗地块,耗资40余亿元。

    对于地铁公司布局地产行业,在业内看来,地铁集团在驾驭难度较高的TOD模式项目时更具备资金优势,此外地铁公司对地铁的开发时间表和线路也更为熟悉,在布局房地产上具有先天优势。

    9月15日下午,诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄通过微信向《每日经济新闻》记者表示:“目前国内大部分地铁公司在地铁运营上的盈利是负值,如何盈利是他们普遍面临的重大问题,这也是很多地铁公司开始寻找‘副业’的一个重要原因。”

    陈霄认为,地铁公司在布局房地产业务上具备先天优势。在当前社会,人们对地铁交通的依赖度越来越高,地铁不仅能给人们出行带来巨大便利,还能对房地产市场产生重要的拉动作用,房地产项目集中于地铁沿线,地铁也为房地产增值。

    房产创收回哺主业

    公开资料显示,截至8月末,中国内地共有51个城市开通运营城市轨道交通线路。而从媒体统计的2021年24个城市地铁公司的营收利润情况来看,在不计算政府补贴的情况下,仅5家地铁公司实现了正收益,分别为深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁。

    对多数地铁公司而言,通过进军地产综合开发,然后用这笔收入去补贴地铁运营收入,不失为一个缓冲业绩的好办法。

    陈霄向记者表示,“用房地产收入补贴地铁运营的模式,在很多城市取得了良好效果,如广州地铁、深圳地铁等,均通过布局房地产实现了良好的营收,对其他城市也能起到借鉴作用。”

    在陈霄看来,地铁公司本身的国资背景,加上雄厚的资金实力,再加上地铁公司拿地后利用地铁交通吸引大量商业入驻,有助于提升地块附加值,进而增加利润。近年来TOD模式的兴起更是为地铁集团带来新的方向,相较于普通项目,TOD模式开发难度更高,而地铁公司在这方面经验丰富,开发更具优势。

    事实上,“轨道+物业”的TOD模式,在我国香港也已发展多年,早在1910年即开辟首条商业收费线路的港铁,吸金能力一直令诸多同行羡慕,而内地也有越来越多地铁公司开始效仿TOD发展模式,布局房地产业务。

    从财报表现来看,确实有不少地铁公司依托房地产业务,实现了营收净利双增。其中深圳地铁是最典型的案例,2021年,深圳地铁实现营业收入163.97亿元,利润总额29.66亿元,其中站城一体化开发(TOD)收入达95.71亿元,占全年营业收入的58.67%。

    还有南宁、宁波、青岛等城市。南宁轨道交通去年商品销售收入达22.58亿元,占其总营收比例近7成。宁波轨道交通商品房销售额为22.65亿元,占其总营收的69.74%。青岛地铁房地产开发收入16.25亿元,占总营收的45.53%。

    9月15日下午,易居研究院智库中心研究总监严跃进通过微信向《每日经济新闻》记者表示,“目前对部分大城市来说,通过地铁公司布局房地产,然后通过房地产收入来补贴运地铁运营收入,整体来说还是行得通的,但部分客运量较小的中小城市,就比较难说了。”

    严跃进提到,对地铁公司来说,开发房地产项目具备天然优势,起码掌握了地铁开发时间进程和线路优势,可以说是“稳赚不赔”的业务。而对地方政府来说,也是愿意地铁公司去布局一些其他业务的,地铁的开发和运营对资金需求较大,如果光靠乘客车资和政府补贴,并非长久有效的方式。让地铁公司通过自己的经营赚钱,多数城市的地方政府也是支持的。

    封面图片来源: 摄图网-500622916

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