第十二届价值地产年会行业高端访谈 | 保利发展吴定金：市场恢复还需政策维持，行业信心提升最重要

在房地产市场整体下行的当下，怎样才能重拾信心再出发成为行业共同面对的课题。

克而瑞数据显示，今年7月百强房企销售操盘金额5231.4亿元，略高于上半年月均水平，环比降低28.6%，降幅较往年30%左右的平均水平基本持平；同比降低39.7%，降幅略有收窄。目前，市场整体需求和购买力疲软，短期内房企去化压力仍然较大。

日前，保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金在接受《每日经济新闻》记者面访时表示，信心的恢复很重要，目前整个市场对于行业的信心虽说有一定提升，但仍处于低位。从稳经济的角度出发，下半年仍需要加码政策稳定、恢复整个市场。

保利发展控股集团战略研究院院长吴定金 图片来源：受访者提供

一二线城市部分政策可调整

吴定金认为，当下的市场只能视为是在阶段性的恢复，而这种恢复还不太牢靠，可能还需要政策进一步的维持，甚至还要加码。另外，对于舆论的正面引导、行业信心的恢复也很重要，下半年对很多房企而言销售端、融资端能否得到改善至关重要。

“虽然6月份市场有一些反弹，但主要集中在大中城市的核心区。除了这些区域外，大部分区域其实并没有明显改善，所以这些还是需要引起重视。希望能有更大的动作去稳定市场，对这个行业也要做一些更大的支持，我们认为这个很重要，否则市场可能会延续下行。”

据中指研究院不完全统计，2022年7月单月，多地累计出台93条房地产调控政策，在7月28日政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松动继续向一二线城市扩展，政策力度也有逐渐加大的趋势。

8月12日，苏州、无锡相继出台限贷松绑政策，苏州二套房首付比例由贷款结清50%、贷款未结清80%，分别下调至30%、60%；无锡则将二套房首付比例由贷款结清40%、贷款未结清60%，下调至30%、50%；8月20日，上海临港新片区再次优化购房政策，非本地户籍区域内社保缴满1年可购1套房。

吴定金表示，在政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”下，政策可以针对一些一二线城市进行部分调整。比如一些针对当时市场过热时设计的临时性、限制性的措施，限价限购政策等。从目前的市场结果来看，部分区域的市场价格已经低于限价。

“另外，应该去考虑到用市场化的手段来解决核心区、高端市场的价格问题，而对于刚需改善类可考虑参考中位数价格，以保持价格稳定。”

在吴定金看来，现在整个房地产市场已经回归“居住”属性，在这种背景下，市场可以多关注刚性需求、改善需求、多元化需求、租赁需求、跟居住相关的服务需求。因此，购房者相较以往，也更关注自身真实需求，关注房子所在地段的成熟度和教育、医疗、商业、公建等配套的成熟度，这也证明整个房地产市场发展方向也在走向成熟。

多关注民营房企的生存状况

近期，是否要以现售制度取代预售制度、预售制度是否该取消等问题，一度成为行业关注的焦点。

“预售制度本身实际上没有任何问题，其对于当前的房地产市场有更加明显的意义，只是在执行层面可能存在偏差。”吴定金认为，关于部分预售楼盘引发的延期交房等相关问题，根本原因在于问题房企本身，而不是预售制度。

这一观点的依据是，房地产本身是大宗商品，对于这类大宗商品包括房子本身在内，其实主流经济体都是采用预售制。因为预售制度能够起到提前去测试和了解市场的作用，做到以销定产。如果是现售，等房子都建好了、成本都花了但是卖不掉的话已经晚了。当然，如果想做也可以实行部分现售，但没必要整个行业“一刀切”地强推现房销售。

吴定金补充道，民营房企现在实际上都是在为生存而战，销售端和融资端都需要有实质的改善。行业也应该多关注民营房企的生存状况，切断持续爆雷、冲击整个信用体系的传导链条。对于已爆雷的企业，重点转向“保交付、保民生”；对于未爆雷、资金趋于紧张的房企，可加大融资支持力度，紧急注入一定的流动性，让企业存活、运转起来，这样的投入成本（相比爆雷后）相对少一些，可以起到四两拨千斤的作用。楼市进入买方市场，叠加资信等因素导致越来越多的房企失去投资能力，土地市场也随之进入买方市场。

克而瑞研究中心数据显示，7月份，在核心城市通过“牺牲规模、提高质量”的让利之下，土地市场呈现量跌价涨。企业拿地层面，并未较上半年出现显著变化，仍有近四成房企投资停滞，即便是核心城市火热地块带动整体土拍有所回暖，但拿地依旧是央国企及地方城投平台等老面孔，民企持续“隐身”。

吴定金指出，目前行业最需要的还是信心的提升，这个时候要把信心的提振作为一个重要的事情来做。对于一些没有爆雷但资金紧张的房企还是要给予一些关注或支持，这也非常有利于行业的良性循环和房地产的稳定发展。

“下半年，房企在入市节点方面还是要尽量把握更多的销售期，能够提早入市就会延长扩大销售市场，能往前赶的尽量往前赶。”

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封面图片来源：受访者提供