每经品房 | 有的上涨25%，有的下跌16%！二季度广州楼盘价格为何“冰火两重天”？

楼市步入复苏期，区域与区域、楼盘与楼盘间的分化愈加明显。

合富研究院最新发布的《2022年广州半年度总结及展望》报告显示，二季度广州中心五区具有优质资源（地段/景观/学位/交通等）的楼盘项目价格大多走升，环比涨幅在3%-22%，同比涨幅在6%～25%；而外围六区多数项目价格下跌，环比跌幅在5%～10%，同比跌幅最高的达16%。

《每日经济新闻》记者注意到，二季度广州还有个别地段、配套不差的楼盘，同比跌幅也达到了两位数。这些项目为什么没有跑赢同区域的其他楼盘？未来是否还有升值潜力？每经品房小程序从11个维度对广州部分热门楼盘项目进行解析。

2022年二季度广州部分楼盘项目价格变化 数据来源：合富研究院

通过对广州市9个区域部分代表性二手房项目二季度的价格变化环比、同比统计，位于黄埔区科学城的万科东荟城成为23个二手房项目中同比跌幅最大的楼盘，达到16%；其二季度均价为41000元/平方米，环比跌幅也有7%。

每经品房小程序显示，万科东荟城的估值参考价为45534元/平方米。但综合测评显示，未来5年房价会跑输黄埔区的平均涨幅，高于黄埔区25%小区。

从周边配套看，万科东荟城的各项目配套得分上整体较为均衡，不过仅有公交配置最为突出，周边（1公里直接距离）有公交站20个，但无地铁站点。人口结构方面，该区域属于老年人比例偏高的区域，得分仅为1.2分（满分10分）。医疗、购物、幼儿园、小学配置均处于区域内中等。

来源：每经品房小程序

跌幅仅次于万科东荟城的，是广州中心区之一天河区东圃车陂板块的中海康城。今年二季度，中海康城均价在60000元/平方米，环比跌幅8%，同比跌幅14%。每经品房小程序给出的该项目估值参考价为57027元/平方米。

中海康城被广州环城高速和广园快速路包围，交通优势明显，周边既有地铁也有公交配置。每经品房小程序显示，该项目周边主干道早晚高峰平均车速优于天河区92%的住宅项目，驾车出行极为便利。但也因此，由于被高速路、快速路包围，小区亦免不了噪音困扰。

教育和医疗配套方面，中海康城周围一公里内有8所幼儿园、3所小学，有大小医疗机构6个，其中包括暨南大学附属第一医院、广州市天河区人民医院等，在天河区优于52%的住宅项目。此外，项目周边的购物便利程度也优于区域内51%的住宅小区，周边有大小购物场所26个。

基于交通、医疗、商业等方面的优势，每经品房小程序测算，中海康城的价格在未来几年将保持缓慢增长，房价预计会跑平天河区平均涨幅，高于天河区29%小区。

来源：每经品房小程序

合富研究院指出，下半年广州远郊市场（增城/南沙）供求或走出低位，但库存压力大，总体热度回升或仍有限，市场机会更集中优势突出的“复合型”楼盘。

比如位于花都迎宾大道的合和新城和增城新塘的锦绣天伦花园，今年二季度价格同比跌幅都达到了14%，其中合和新城环比下跌5%至19000元/平方米，这与每经品房小程序估值参考价（19911元/平方米）接近。

合和新城靠近广州白云国际机场，不可避免会受到飞机噪音影响。由于远离市区，周边配套相对有所不足。每经品房小程序显示，该项目周边既无大型购物中心，也无大中型医院，同时商务密度、居住密度较低。

在花都区内，合和新城属于老年人口居多、学生儿童比例较小的区域，周边有两所小学、一所幼儿园。虽然周边有17个公交站，但配置得分仅优于花都区10%的住宅项目，相对属于公交出行舒适度较低的区域。

该项目的最大亮点是，周边有2个地铁站点，优于花都区74%的住宅项目，不过都属于同一条地铁线路。

因此，多维度综合来看，每经品房小程序显示，合和新城未来几年房价涨幅将跑平花都区平均涨幅，高于花都区49%的小区。

来源：每经品房小程序

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封面图片来源：摄图网-501632646