华侨城集团：期待文旅REITs为旅游投资建立资本循环体系

“华侨城密切关注公募REITs政策变化趋势及落地情况，2019年公司旗下子公司上海华侨城置地就出租公寓做了资产证券计划。”

“目前，与基建相关的REITs有政策指导，但与景区资产相关的，暂无实际落地情况，如果后续有政策的变化，公司会做进一步研究。”

6月22日，华侨城集团（SZ000069，股价5.81元，市值476.52亿元）在投资者关系活动上表示。《每日经济新闻》记者日前也就REITs将如何推动我国文旅产业的发展、文旅REITs落地面临的难点以及公司REITs发行计划等问题采访了华侨城集团。

华侨城集团是国务院国资委直接管理的大型中央企业，控股华侨城A、康佳集团、华侨城亚洲、云南旅游等多家上市公司,是国家首批文化产业示范基地、全国文化企业30强、中国旅游集团20强，连续11年获得国务院国资委年度业绩考核A级评价。华侨城旅投集团是华侨城集团“旅游+互联网+金融”创新跨界践行平台。

华侨城集团相关部门负责人告诉记者，景区类基础设施公募REITs的发行可有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

探索行业融资困境根本性解决方式

2021年6月，首批9只公募REITs试点项目在沪深交易所正式上市交易，标志着我国公募REITs的正式诞生。

2021年7月，国家发改委和证监会印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，进一步增加了公募REITs的试点范围，景区类资产已经进入REITS范畴。

华侨城集团相关部门负责人表示，对文旅产业而言，这一政策影响深远。一方面，在旅游目的地综合投资中，各类旅游基础设施一般投资量较大，且形成的资产难以分割，流动性较差，通过经营现金流逐年实现回报的周期也比较长，这就对旅游基础设施的投资人要求很高，需要同时具有足够资本实力和很强的周期耐受性。

迄今文旅投资领域仍然没有搭建起多元化交易或退出机制，导致很多投资者沉淀大量资金，短期直接影响投资收益，间接长远影响投资意愿。REITs可将原有无法证券化的一些资产分摊出去，形成长期稳定的收益，能够相对均衡稳健地保障各方利益，因此REITs可以帮助旅游基础设施从资产投资、融资、管理到退出全过程形成资金闭环，为旅游投资建立资本循环体系。

“另一方面，文旅一直是长期性、稳健性回报的行业，REITs很契合这个行业特性，对社会投资者而言，REITs也为广大投资者提供了从文旅产业发展获取长期稳定收益的新渠道。”

旅游行业传统融资有很多困境，如资产困境，在政策上无论是风景名胜区、自然或文化遗产、国家公园、自然保护区，都有着不尽相同的资产管理要求；此外还存在权属分散、资产难集约等问题。

“旅游行业传统融资有很多困境，文旅REITs是在探索一条新的根本性解决之路。”华侨城集团相关部门负责人认为，由于上述资产困境，现在景区、度假区类型资产的传统融资往往是以收益权为资产表现的金融模式，例如收费权抵押的债权融资，以经营权作为标的的股权融资，或者收益权计价的证券化尝试等。

其中，以收益权作为核心资产表现的REITs项目，将可能成为未来短中期的趋势。相对于传统的ABS、ABN或者上市证券化等既有融资模式，REITs的操作空间更大，实施周期相对更优。

此外，该负责人认为，对新投资的项目，例如很多大型旅游综合性项目，折旧摊销压力很大。国际上的成熟经验中，只要项目具有稳定的预期现金流，则这部分都可以在REITs中进行分割分配，这无疑对旅游项目投资具有更大的利好。尤其是疫情之下，目前旅游投资意愿在某种程度上有所下降，REITs政策如果走远走深，会对行业起到很大的提振作用。

优质文旅REITs四个核心要素

底层资产被业内看做是评估项目未来收益风险的基石，什么类型或者具备怎样特征的文旅项目更适合作为REITs产品的底层资产？

华侨城集团相关部门负责人认为，除了满足政策要求的基本条件外，还至少要有4个特征：首先，权属要清晰，权益要明确，具备分割可能和转让可能，符合市场认知和投资需求。

其次，底层资产的根源属性要相对优越，具备跨周期的长效经营条件（如优质的旅游景区和自然文化遗产地等旅游目的地的旅游基础设施），这是实现底层资产价值长期稳定的基础。

第三，需要项目本身有一定的运营能力，以保证REITs标的底层资产现金流稳定增长，实现REITs产品的分红可能。因此对于一个文旅REITs项目来说，良好的运营管理能力是考察的关键。换个角度来说，这也将催生中国文旅经营管理方面专业化机构的崛起。

第四，资产收益率也是衡量文旅REITs项目的主要因素。这就要求文旅项目的投资适量，节奏适度，经营稳健。

如何推动文旅REITs落地

虽然利好政策密集出台，前景广阔，但公募REITs迄今仍处于试点阶段，对项目资质、审批都较为严格，且对项目的盈利、合规等要求较为严格。

对于如何有序推动文旅项目REITs产品落地，华侨城集团相关部门负责人认为：

一是选择政策试点。目前国内能够同时满足权属很清晰、稳定现金流、符合发行REITs条件、且愿意尝试REITs方式的项目并不多。

二是要循序渐进。传统的政策限制要在逐步探索中消除。与国外成熟基础设施REITs主要标的资产为商业物业不同，如何对国内文旅项目的基础设施进行概念廓清、权属梳理、领域渐进，这些市场化的边界认定和政策普及面的放大，是我国文旅REITs落地过程中的另一个难点。

三是需有必要宣传。社会资本长期存在着“类REITs时代”投资思路，在“类REITs时代”，很多机构投资者希望有相对固定和稳定的利润回报强烈预期，习惯投资固定收益类产品，原始权益人实质上承担了底层资产的绝大部分风险。这种固守的“类REITs时代”投资思路，寄希望于刚性兑付，逼迫着原始权益人及其关联方要提供各种明确或者隐形的差额补足承诺，这些习惯性投资思维如果不加改变，可能违背REITs权益性的初衷。

那么在产品落地执行过程中，如何规避早先固守的“类REITs时代”问题？

华侨城集团相关部门负责人表示，从项目持有者角度出发，只有一个途径，就是前期从根本上建立值得投资者信任的市场化运营能力，以稳健的预期说服投资人愿意与原始权益人利益绑定，收益和风险共担，这也是REITs模式成败的关键所在。

这又衍生出另外一个问题，就是文旅项目需要进一步探索实现所有权和经营权的两权分离，由专业机构对REITs资产进行市场化运营。

旅游产业是华侨城最为核心的优势产业，截至目前，华侨城集团运营和管理景区近80家，酒店50余家，旅游演出23台，旅行社10家，参与建设和运营的特色小镇及美丽乡村近30个。

“我们希望通过持续研究、跟踪关注、认真准备，在将来条件具备、时机成熟时推出自身成功的REITs产品，并能够继续为行业发展发挥引领性作用。目前全国尚无央企正式申报景区类基础设施公募REITs项目，文旅REITs的发行具有独特的经济意义、战略意义和先行示范意义，是中国公募REITs市场又一大里程碑。”华侨城方面表示。

封面图片来源：摄图网300317846_