海外债“零发行”！5月房企融资额同比降超3成，12家企业年内债券到期规模超百亿元

5月房企融资情况仍未有明显的起色。

据中指研究院监测，5月份房地产企业融资总额约为612亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%。尤其是海外债方面，5月无新发行债券，仅有若干房企交换要约成功，这也是当月房企融资额缩减的主要原因。

不过另一方面，5月房企信用债发行规模则实现了同环比双增长。数据显示，5月房企信用债规模为445.7亿元，环比上升3.32%，相较于去年同期的333.83亿元上升了33.51%。与此同时，融资利率较去年同期有所下降，个别房企中期票据发行利率甚至降至2.88%。

而与此同时，房企也迎来了偿债高峰期。CAIC数据显示，仅6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，年内有12家房企债券到期规模超百亿元。

“受近期货币投放力度加大影响，各渠道融资利率稳中有降，房企可以抓住当前房企融资政策及资金成本下降的窗口期，积极补充资金。”中指研究院分析指出。

信用债成融资主力，民企发债“破冰”

民营房企融资有了新突破。

5月30日，新城发展也发布公告称，拟发行将由公司担保的优先绿色票据，所得款项净额主要用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资，并根据新城发展的可持续金融框架仅用于符合条件的绿色项目。

而在此之前，作为示范房企，碧桂园、龙湖集团、美的置业在信用保护工具的护航下，陆续开展债券融资。其中，龙湖已率先于5月20日成功发行5亿元公司债券，碧桂园于5月23日成功发行5亿元公司债券，5月24日美的置业成功发行10亿元公司债券。

中指研究院数据显示，今年5月房企信用债发行规模为445.7亿元（占比约73%），环比上升3.3%，相较于去年5月333.83亿元，同比上升33.5%；此外，今年1-5月，房地产企业债券发行总额3344.7亿元，同比下降30.0%，不过从发行结构来看，信用债占比61.0%，同比提升17.4个百分点。

“尽管信用债发行错过了3、4月的窗口期，但受政策鼓励影响，5月同、环比均有显著上升，也是自2021年四季度行业融资环境收紧以来，信用债首次同环比均呈增长态势，而民企债券发行再次回暖是其中的重要因素。”中指研究院分析指出。

6月9日，同策研究院资管分析师陈舒通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“在政策发布后，民营房企融资渠道出现‘破冰’，信托机构贷款‘松口’，多渠道融资明显向好，整体融资规模小幅回升，市场传递积极信号。伴随政策的持续加持，融资环境将进一步改善，虽盛世不复，但未来可期。”

克而瑞研究中心也在5月25日发布的研报指出，截至目前，经过深交所备案的信用保护合约核心交易商仅20家，信用保护凭证创设机构13家。参与者数量有限或会导致市场活跃度不够，无法切实帮助到整体民营房企融资困境。

值得注意的是，5月中旬，作为支持民企债券融资的重要举措，交易商协会组织中债增进公司，主动设立推出“中债民企债券融资支持工具（CSIPB）”，联合市场机构为民企发债提供市场化增信支持，并在市场各方支持下快速落地。

民营房企也成功搭乘支持工具的“东风”。中债增进联合上海银行创设“中债增CRMW003”，支持新城控股于5月26日成功发行10亿元中期票据。这也是为中债“支持工具”支持的首单房企凭证创设，有效发挥了“示范效应”。

5月26日，为促进潜在的新债券发行，上交所初步拟定于5月27日上午9时为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家开发商举办投资者路演，而这5家房企均为首批启动信用保护工具融资的民营房企。

偿债迎高峰期，6-7月债券到期1755亿

尽管房企信用债规模在5月有所上升，但整体融资形势并不乐观。

克而瑞数据显示，5月100家典型房企中，发行债券的企业有17家，发债量最大的房企是中海和保利发展，两家企业的融资总量都是60亿元。其中，中海当月发行了30亿元的公司债以及30亿元的中期票据，保利则发行了30亿元的公司债和30亿元的绿色中期票据。

整体来看，5月100家典型房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，单月融资规模是2019年以来第三低。

中指院监测数据也显示，5月房地产企业融资总额约为612亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%；发行平均利率为3.25%，同比下降1.44个百分点，环比下降0.33个百分点。从典型房企债券发行来看，5月保利融资额度最高，合计达60.0亿元，平均融资利率3.0%。具体来看，典型房企中信用债利率最高的为新城控股，利率为6.5%，最低为苏高新，为2.6%。

值得注意的是，房企海外债在5月“零发行”，仅有若干房企交换要约成功，存量债券获得延期机会。5月，中梁和大唐因为交换要约而发行了3笔优先票据。而从今年前5个月累计情况来看，海外债占房企融资规模比例仅为4.3%。

“5月房企融资规模较3、4月又有较大的滑坡，主要是过去几个月作为融资主力的国企央企已经获得较为充足资金，因此在5月的融资规模有所减少，而民营房企的融资规模仍然处于低位。”中指研究院分析表示。

而在发债规模下降的同时，房企也迎来了偿债高峰期。

据克而瑞统计，6月份房企将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%。其中，佳兆业到期的4只境外优先票据、新力到期的一只优先票据等已经出现利息违约。从到期债券规模来看，单笔金额最高为佳兆业于2017年发行的8.2亿美元的境外优先票据。

CAIC数据显示，今年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中民企约有1178亿元债券到期，占比67%。年内，有12家房企债券到期规模超百亿元，其中8家为民营房企。

“目前房企一年内到期债券余额为9500亿元，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月为年内第二波偿债高峰。”中指研究院表示，新发债券无法覆盖到期余额，海外债“借新偿旧”可能性大幅降低。

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