5月10余城优化预售资金监管， “保交楼”仍是政策底线

各地楼市政策仍在不断优化。

克而瑞统计数据显示，今年以来已先后有28个省市适度放松了预售资金监管，仅5月就有包括成都、南通、海口等城市在内的10余个城市优化预售资金监管，内容涵盖加快审批效率、放宽资金监管比例、增加拨付节点及比例、银行保函等额替换等方式。

“在保证项目交付的大前提下，28省市放松预售资金监管，核心目标在于提高预售资金使用效率，进而提升房企资金的流动性，优质房企将更为受益。”克而瑞在报告中分析认为。

不过也有业内人士表示，尽管多个城市放宽预售资金监管，但大多只是微调，对于缓解房企资金紧张效果有限。

10余城优化预售资金监管

作为房地产监管的一项重要工具，预售资金监管制度原本是为保障项目预售资金安全，适度的重点监管资金可以保障项目顺利竣工交付，保护购房者的合法权益，促进市场平稳健康发展。

然而自2021年下半年以来，房地产市场面临一定的下行压力，部分房企甚至出现了流动性风险事件，一些地方政府加强了预售资金的监管，天津、西安、石家庄等36地就相继在2021年加强了预售资金监管。这，无疑进一步加大了房企的资金压力。

但自去年下半年以来，随着房地产市场整体持续下滑，各地也开始出现适度放宽预售资金监管的迹象，以修正此前过严的资金监管政策。尤其是今年4月29日，政治局会议提出“优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”后，各放宽预售资金监管的现象更加明显。

来源：克而瑞整理

“供给端政策优化后，预售资金监管将更合理，实质性减缓房企资金压力，利于加快房企风险出清。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐此前就在媒体群中就发表观点认为，预计后期地方调控自主性更强。

此后，包括成都、无锡、海口等城市先后出台政策优化预售资金监管。据中指研究院统计，仅5月就有十余个城市出台政策对预售资金监管进行了优化。

如南通在5月20日发布的政策中提到，对优质房地产企业预售监管资金实行差别化监管政策，可享受增加拨付节点、降低重点监管资金额度、使用银行保函替代等额商品房预售监管资金等红利。

5月25日，肇庆发布政策中明确指出，结合企业信誉度的不同，对信誉度高的企业适当降低预售资金留存比例，减轻企业的资金压力；根据工程施工阶段的不同，分阶段按不同比例留存预售资金，最大限度减少资金沉积。

而从已放松预售资金监管的城市政策内容来看，主要涉及降低重点监管资金、增加重点监管资金拨付节点、提升重点监管资金拨付比例、允许使用银行保函替代预售监管资金、依据企业信用评级实行差异化管控、可以提前提取预售监管资金等。

6月2日，成都市住建局出台17条举措，其中提到“提高商品房预售资金使用效率，对信用良好的房地产开发企业，在商品房项目预售资金监管期间，提供见索即付性银行保函的，保证额度可提高10%，最高不超过50%。”

“政策底线仍然是保交楼，保证在建的项目能够按期交付，保证购房者的合法权益，以便于逐渐恢复市场信心。”克而瑞在报告中指出，预售资金监管将趋于规范化，真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。基于防范化解企业风险考量，“预计预售资金监管过度严苛的城市、项目交付风险整体可控的城市或将跟进放松。”

对缓解房企资金效果几何？

众所周知，预售资金归属于开发企业，但是房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，且随着项目的施工进度进行拨付。

而在过去的发展过程中，预售资金对撬动企业规模发展至关重要，是房企非常重要的现金流。预售监管资金政策的趋严与放宽，将直接影响到房企的现金支配力，从而进一步影响房企短期的偿债压力。

据克而瑞监测的88家重点上市房企数据，仅有41家房企披露了相关预售监管资金。而在这41家房企中，只有约一半的房企将预售监管资金算在了受限制现金内，2021年受限制现金占到了总现金的29%，较2020年增加了5个百分点，增速明显加快，甚至部分企业受限现金占比超过了70%。

来源：克而瑞整理

如合景泰富，受预售监管资金大幅增加影响，受限制现金从2020年的39亿元增加至2021年的217亿元，占现金持有总额的比重也从9%增加至74%，非受限现金短债比从1.61降至0.38，流动性压力骤然加剧。

“房地产项目的预售资金监管，一般占总预售金比例的30%-40%，如果预售资金监管有所放松，预售资金监管的比例下降10%左右，有助于缓解房企资金紧张的局面。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水6月2日通过微信向《每日经济新闻》记者表示，但从目前缓解房企资金紧张程度上来看影响有限。

不过，克而瑞也在报告中指出，目前41家重点房企含预售监管的受限制现金占合同负债比例平均值并不高，约为10%。但企业之间分化明显，如中海、龙湖、旭辉等优质企业该比例达到16%以上；而部分流动性压力较大的企业该比例甚至低于5%，存在资金透支的情况。

“今年大多城市放宽预售资金监管的政策，只是对此前过严监管的微调，叠加房企风险出清未完成、银行风险偏好等因素影响，将进一步加大房企之间的分化。”克而瑞在报告中指出，这对于优质房企有一定的利好，但是对于原本资金就比较紧张的房企并没有多大的作用，对整体房企流动性释放效果仍相对有限。

在克而瑞看来，要解决当下问题，还在于要支持优质民营房企的合理融资需求，加大出险房企的纾困力度，也要在保交付的前提之下进一步适当放宽预售资金监管政策。而更重要的是市场信心的建立，促进房企销售回款。

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封面图片来源：摄图网-500687299