深圳今年首个“日光盘”，套均2388万！楼市风向标要变了？

深圳海德园果然没有让围观的吃瓜群众失望。

更准确地说，是有着巨大利差的海德园在印证市场各路分析，开盘首日就实现了“日光”。

5月30日为海德园A区正式线上公证选房日，推售的239套住宅，套均售价2388万元，最低总价1755万元，全部售罄。

这次海德园A区开盘即售罄，比去年底B区同样开盘被抢售一空的关注度要高了许多。

今天下午选房结束后，不少地产从业者和大V在社交平台上感慨，时隔半年再现“日光盘”，对于沉寂已久的深圳楼市来说具有风向标意义。

《每日经济新闻》记者还关注到，截至5月29日，深圳二手房网签量已经突破2000套，新房成交量也接近2000套，这是2022年以来深圳二手房网签量首次突破2000套。

5月30日晚，中原地产(中国内地)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦接受记者微信采访时表示，近期深圳多个豪宅项目入市例如海德园，引起全市关注，加上近期在总体二手市场成交低迷的情况下，豪宅成交比例却逆市上升，占比也比较突出，反映深圳潜在豪宅客户的购买力十分顽强。当前的新房市场以刚需、改善产品为主，豪宅产品不多，与周边二手房比较，多数出现严重倒挂，在严峻的供不应求局面下，要成功购买还是难度大。今年市况虽然相对平稳，但几个豪宅新盘吸引大量关注，打新的热闹重现江湖。

今年深圳首个“日光盘”

在今年入市的多个豪宅中，海德园与此前稍早几天开盘的招商仕林臻邸，在当下算得上均打了漂亮的开局，而此前备受关注的老网红盘华润城润玺，也在上周发布了此前二期1-3栋尾盘售罄的海报。

新房豪宅入市积极，市场也开始给出积极反馈。

相比招商仕林臻邸，被提前预订了“日光”的海德园此次共推出239套住宅，推售面积为约143-251平方米的4-5房，均价约12.6万元/平方米，套均售价2388万元，最低总价1755万元，预计2024年11月30日毛坯交房。

海德园此次之所以“日光”，与周边二手房存在巨大价差有很大关系。据《每日经济新闻》此前报道，海德园A区周边二手住宅的挂牌价普遍在18万元/平方米以上，如周边的安栾公馆实际挂牌价在19.9万元/平方米，天健公馆和万科臻山府二手房源的实际报价也多在20万元/平方米以上，而海德园预售毛坯均价为12.6万元/平方米，买中一套最多可赚上千万。

据悉，在海德园A区审核资料截止时，i深圳登录2348人，注册系统2173人，提交资料1820人。相比较之前的新房审核，海德园在此次认筹和资料审核时格外严格，摇号前就筛选掉了大批意向客户，最终公布入围并完成意向保证金冻结的客户总数为686批，入围最低积分为53.5分。

有参与认筹的意向购房者在审核资料过程中表示，去年底同样资料海德园B区和其他楼盘均能通过审核，而此次审核中就没能通过。

而审核不通过的理由也千奇百怪，有资料修正中提到“借款人属于高收入人群，购房能力较强，请补充说明为什么在深圳一直未买房”“工资流水与收入证明不匹配”“担保人关系证明看不出直系亲属关系”等等。

豪宅还是“硬通货”

网红盘的引导作用，让海德园成为今年新房市场上首个“日光盘”，记者还关注到，截至5月29日，深圳二手房网签量已经突破2000套，一手房成交量也接近2000套，这是2022年以来深圳二手房网签量首次突破2000套，有业内人士评价“楼市再起波澜”。

网签方面，5月16日-5月22日深圳二手住宅网签629套，创下今年以来周度网签新高，且已经连续两周反超新房住宅。

深圳贝壳研究院认为，当下楼市释放不少利好消息，如央行下调5年期以上LPR、深圳大部分银行首贷利率同步下降、多个城市出台放松政策等，令深圳市民的购房信心逐步恢复，也说明回暖趋势已经有所确立，二手买卖双方入市意愿也有所提升。

多家机构监测数据显示，在楼市活跃度处于底部时，豪宅成交相比同期却持续攀升。据深圳中原研究中心统计，2022年前4个月，深圳豪宅项目月均成交都高于400套，略多于去年同期，但是3月份成交超1000套，出现显著上升，主要是部分豪宅项目集中网签。

不过值得注意的是，这一同比数据攀升与市场供应有很大关系。从公开资料看，前4个月深圳只有2个豪宅项目获批，整体供应处于低位，而去年四季度有较多豪宅项目入市，且大部分项目成交较好，前4个月的网签数据多为去年四季度入市的新盘如华润城润玺、深铁懿府、润峯府、海德园等。

郑叔伦认为，相对于刚需、改善性客户流入新房，新房豪宅供应稀缺，豪宅客户更多只能选择二手市场，特别是海德园这些热盘开售之后，相信会有一定的比例回归二手房市场。豪宅客户购买力强，参考价等政策对他们的影响小，对刚需、改善置业反而是很大的阻碍；而且豪宅客户对于政策敏感度也更高，目前全国都处于政策宽松期，虽然房地产大规模的复苏还未到来，但购买力强的客户会提前入手，而刚需、改善等资金有限的客户会更谨慎。

据深圳中原地产研究中心统计，下半年预计入市的均价超10万元/平方米的豪宅项目有13个，其中供应量最大区域为南山区，有7个项目待开盘推售。

深圳贝壳研究院认为，高价物业、中大户型成交扩大，在满足刚需购房的基础上，近期多个城市出台二孩、三孩购房宽松政策，反映了楼市“松绑”政策的新方向转为多孩家庭改善需求，预计中大户型需求比重将有所增加。

封面图片来源：摄图网-500622916