117轮、36万/m2成交 北京一住宅法拍出圈

前有“天价”车位，现有高价法拍房。

近日，北京海淀豪宅万柳书院结束一场竞拍，房产单价直接飙升到36万元/平方米。而在多个交易平台上，该小区均价是20万元/平方米上下，司法拍卖给出的估价则是16万元/平方米，到底发生了什么？

据瀚海研究院数据，目前北京法拍豪宅溢价率成交占比还是很高的。

今年以来（截至5月16日），北京千万元以上的216套豪宅法拍中，超100%溢价率的房源有6套，占比2.8%。

还有逾353万起拍的车位

万柳书院2019年3月曾以138万元成交的一个停车位出圈，日前，阿里法拍又挂出了两套房源，分别是4号楼5层2单元502房产和14号楼7层702房产。

《每日经济新闻》记者查阅获悉，这两套房都和张某的合同诈骗相关。

裁判文书网显示，张某自2013年以来，以高息为诱饵，诱骗被害人签订虚假的理财产品购买或转让协议，并将购买或受让虚假理财产品的钱款转入其控制的个人银行账户，骗取147名被害人共计人民币27.46亿余元。她利用资金购买以其母亲、朋友、朋友母亲的名义持有房产包括：“XX名下万柳书院的两套房产，其母XXX名下万柳书院的一套房产，XX母亲XXX名下万柳书院的一套房产，XXX名下万柳书院的一套房产、七个车位”。

万柳书院4号楼5层2单元502，房间面积为256.4平方米，评估价4700万元，并且拍卖文件也提到小区均价16万元/平方米。但这依旧阻挡不了竞拍人的热情，经过43轮竞价，最终拍卖价格达到7600万元，单价约30万元/平方米。

4号楼7层702更为夸张，虽然评估价格是5500万元，但引发了8人报名，每人都缴纳了1100万元保证金，超过16000人围观。你追我赶117轮，最终葛某以1.09亿元拿下了这套房源，单价直接来到了36万元/平方米，这比估价的两倍还高。

5月16日，瀚海法拍网张春燕通过微信向记者介绍：“这套房子是顶层南北通透的西边户，4室3厅4卫，还有100平方米的阁楼赠送，房源品质极高。”

万柳书院紧邻巴沟地铁站，是海淀有名的豪宅项目，记者此前曾实地看过该项目，小区中皆是五六层低密度建筑。

据每日经济新闻此前报道，万柳书院的地块是中赫置地在2012年7月10日经过46轮竞价和326轮回购面积的竞拍，拿出了26.3亿元、溢价率40.9%才最终收入囊中。

在36万元/平方米之外，记者留意到，目前阿里法拍还有一个二拍中的万柳书院车位，起拍价高达353.68万元。

每经品房小程序显示，万柳书院2014年建成，周边配套得分较高的项目为人口结构8.3，地铁配置9.2，消费档次8.6，购物配置7.5。

万柳书院“抢手”的背后

针对此次法拍，经济学家马光远在其社交媒体上说：“这个拍卖最终的成交价惊人！房地产市场未来的大格局就是好房子越来越贵，差房子价格回归，鸡犬升天的局面结束。”

张春燕向记者分析：“万柳书院位于号称‘富人区’的万柳片区，周边配套成熟，知名学府云集，汇集了中关村三小、人大附等稀缺且头部的教育资源，二手中介平台很少有房源在售，属于有钱也不一定能买到的稀缺优质资产。”

“在法拍房市场，万柳书院的挂牌量也相当有限。此次溢价成交的万柳书院是2022年首次出现2套豪宅同期上拍的情况，属于同一被执行人，是相当优质的稀缺在售资产。”

张春燕认为：“通过大数据分析看，市场上稀缺的优质资产溢价成交是普遍现象，一线城市核心区域的房产依旧是非常优质的资产，在经济下行压力期，优质房产更是承担了资产配置的重要角色。而房产品质不高、区位优势不明显的区域，一般溢价率会低一些，有的甚至折价成交。”

据瀚海研究院数据，目前北京法拍豪宅溢价率成交占比还是很高的。

今年以来（截至5月16日），北京千万元以上的216套豪宅法拍中，10%以下溢价率成交的房源为69套，占比31.94%；10%~30%溢价率成交的房源79套，占比36.57%；30%~50%溢价率成交的房源47套，占比21.76%；50%~100%溢价率成交的房源19套，占比8.8%；超100%溢价率的房源有6套，占比2.8%。

关于北京近期法拍房市场，张春燕表示，情况还是比较乐观的，从成交量看呈螺旋式上升趋势。从参拍人数看，上周参拍人数突破409人，成交量58套，环比上涨114.81%；套均参拍人数7.1人，其中，别墅热度最高达14人争抢一套。