今年第三家上市物企诞生！ 东原仁知服务登陆港股首日平开，第三方在管面积占比50%

继金茂服务、力高健康生活之后，今年第三家物业企业登陆港股。

今日（4月29日）上午，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（02352.HK，以下简称东原仁知服务）正式在港交所挂牌上市。开盘平开报11.9港元/股，后一度上涨2.52%，总市值达8.13亿港元.之后股价有所走低，截至今日收盘，股价报11.9港元/股，总市值为7.93亿港元。

作为重庆第二家上市物业企业，东原仁知服务在上市前表现出较强的外拓能力，2019-2021年在管面积年均复合增速达到54.1%。而且，对母公司迪马股份及关联方的依赖度逐年降低，截至2021年末来自独立第三方的在管面积占比已达50%。

第三方在管面积占比50%

作为一家由地产分拆上市的物企，东原仁知服务的业务条线与其他物业企业相似，大部分收入来自母公司迪马股份。

招股书显示，过去三年（2019-2021年），东原仁知服务的收入和利润持续增长。其中总营收分别为5.59亿元、7.67亿元、11.93亿元，复合年增长率为46.1%；净利润分别2559万元、8447万元、1.30亿元，三年净利润增幅约为409.4%。

与大多数物业企业类似，东原仁知服务第一大收入依然为管理服务，近三年占总收入的比重在45.6%-52.7%；其次是社区增值服务，2021年贡献比为24%；非主业增值服务贡献比从2019年的0.8%上升至最新的5%。

不过从收益占比看，对母公司的依赖仍未摆脱。截至2021年底，东原仁知服务来自迪马股份和关联方的收益占比为57.4%。

截至2021年底，东原仁知服务总在管建筑面积约为2820万平方米，实现在管面积年均复合增速54.1%。其中，2019-2021年来自独立第三方的在管面积由280万平方米增至1410万平方米，三年增长五倍。截至2021年末，来自独立第三方的在管面积占比已达50%。

据嘉和家业统计数据，2021年46家上物业企业总在管面积达52.26亿平方米，平均在管面积为1.14亿平方米。据此来看，东原仁知服务的在管面积距离均值还有较大差距，只能排在第35位。

显然，东原仁知服务也意识到规模对物业企业发展的重要性。在IPO之前，东原仁知服务就已经开启收并购，按下增规模、丰业态的加速键，先后收购了重庆盛都、湖北中禾等多家公司股权，扩大服务业态和地域。其中收购皆斯内集团100%股权，是截至目前其最大的一笔交易，总代价约8893.52万元，服务业态也进一步延伸至宝马、奔驰、博士等世界500强外资工厂和位于国内的外国使领馆等。

值得注意的是，在资金募集阶段，东原仁知服务就明确表示，将募资约1.36亿港元的约65%（或8830万港元）将用于透过战略投资、合作及收购扩大集团的物业组合及业务规模；其余35%将用于扩展服务范围、升级及开发智能系统以及一般营运等。

上市前引入外部投资者

事实上，在筹备上市的过程中，东原仁知服务也曾二度更名，由最初的“重庆东原澄方实业有限公司”变更为“重庆东原仁知实业集团股份有限公司”，再到如今的“东原仁知城市运营服务集团股份有限公司”。

不仅如此，东原仁知服务在经历了一系列的股权腾挪后，最终形成了如今的股权结构：公众股东持股占比25%，余下股份则由天津澄方、栢天、嘉实物业、天津合伙四位股东持有，各自分别持股占比38.28%、19.06%、10.18%、7.48%。

按照东原仁知服务当前约8亿港元的总市值计算，天津澄方、栢天、嘉实物业、天津合伙的持股市值分别约为3.06亿元、1.52亿元、0.81亿元、0.60亿元。

需要指出的是，天津合伙是员工持股平台，栢天、嘉实物业则为罗韶颖兄妹为东原仁知服务引入的第三方投资人。

成立于2003年的东原仁知服务原是迪马股份全资子公司，到2017年时迪马股份将所有股权转给了东原地产。

两年后的2019年，迪马股份公告宣布，东原仁知服务将实施员工股权激励暨增资扩股方案，激励对象包括东原仁知服务联合首席执行官、执行董事兼总经理范东等12人。

之后，这12人累计出资199.47万元成立了入伙持股平台即天津合伙。至2020年2月，东原仁知服务分别由东原地产和天津合伙持股83.37%、16.63%。约两个月后，同样通过增资入股的方式，天津澄方（迪马股份的全资附属公司）加入东原仁知服务，持股39.01%。

此后东原地产先后以6500万元、3080万元、3470万元的代价分别出售了东原仁知服务25.41%、12.03%、13.57%的股权，予外部投资者栢天、天津澄方、嘉实物业。

削弱地产母公司的持股，也旨在通过所引入的外部投资者对公司业务有所助力。其中，栢天的实控人为独立第三方王浩，与迪马股份董事长罗韶颖是长江商学院校友，任联交所上市的多家公司执行董事职务，拥有15年的公司管理经验。

至此，递表前，东原仁知服务的四位股东天津澄方、栢天、嘉实物业、天津合伙分别持股持51.04%、25.41%、13.57%、9.98%。

上市前，东原仁知服务曾于2020-2021年分别派息5280万元、4000万元，约各占当期净利润的62.5%、30.67%；两年累计派息9280万元。

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封面图片来源：摄图网-500470853