住建部原司长李兵弟：城乡家庭财富差距在拉大 应构建城乡融通的国家住房制度

“农村建设用地怎么样才能更好地实现它的资产增值，参与到城镇化中？”“农村住房制度未来到底怎么构建？”在4月28日，在中国城市百人论坛2022春季论坛“县域·县城·就地城镇化”上，住房和城乡建设部村镇建设司原司长李兵弟谈及城乡间的财产差距，并引发对于农村住房制度构建以及城乡混合用地制度改革方面的思考。

他认为，目前城乡间的财产差距主要是由住房价值造成的，农村的住房财产价值没有在市场上完全体现。因此，要进行城乡一体化发展的制度创新，构建城乡融通的国家住房制度体系，其中包括推动农村住房制度和农村宅基地制度改革，以及将城市建设维护税改革为城乡维护使用税等诸多举措。

城乡家庭财富差距在拉大

近年来，城乡人均收入差距呈现缩小的趋势，但是家庭财富差距却在拉大。

根据李兵弟列出的数据：城镇商品房大概有270亿平方米，接近300万亿元的社会资产价值；农村地区房屋大概有220亿平方米，但是资产量只有20余万亿元；现在土地财政收入占全国财政收入的近一半，但是却占到地方财政收入的80%以上。

这些都是城乡之间巨大的不同点。李兵弟指出，从2000年至2020年，房地产价格大概上涨了40倍，这部分价格的上涨转移到哪里？一是涨了房价，城市住宅为主的房屋价格大概上涨了5.1倍，二是增加了建筑容积率，单位土地面积上建了更多的住房。

不过，农村的房屋资产价格却没有上涨，农村也没有得到城市建设用地价格上涨的红利。“现在城市家庭财富的核心资产在不断发生变化，而农村家庭的核心资产是什么？靠房子吗？（只能）外出打工。”李兵弟表示。

在他看来，这是我们今天关注县城、县域发展必须理解的背景。城市房地产市场的调节是在独立的城市区域内进行的，“城乡家庭间的财富差距主要是由市场上的房产价格造成的，而农村的住房财产价值并没有市场的完全体现。”

构建农村住房制度

“到现在为止，没有出现国家住房制度，因为农村这块并没有建立起完整的住房制度。”李兵弟认为，必须要构建农村住房制度，真正完善城乡融通的国家住房制度。

在李兵弟看来，构建农村住房制度，可以参照城镇住房体系的思路来认识和展开。“我们可以以农村的宅基地为主，建立起农民的住房保障体系，而让那些闲置的宅基地和空置的农房形成一种市场资源来进行市场化的推动，从而保障城乡居民对彼此生活方式的追求。”

基于农村宅基地的双重属性（社会属性、财产属性），他认为，宅基地制度改革与农村住房制度的构建应当相辅相成、相互佐证进行推动。同时，还必须引入一个新的制度——农村宅基地使用权税制度，从而真正构建起城乡融通的国家住房制度。

具体应该如何改？李兵弟表示，一个核心就是“宅地剥离”，锁死总量，控制住农村宅基地总量，以供定需，分层释放，以“农村闲置宅基地的能够释放的量”满足“城里的需”，而不是以“城里的需”去农村寻地。

此外，他建议把当前城市建设维护税改革为城乡维护使用税。按照城乡平等，同税同权进行改革，收的钱重点用于城乡基础设施、公共设施的维护使用等。

与此同时，农村建设用地应该怎样更好地实现资产增值，参与到城镇化中？李兵弟建议研究城乡建设混合用地制度改革。比如，农村集体建设用地直接入市的模式，特别是在县城和建制镇上直接入市，采取混合用地的方法；在农村建设用地上，建设城市租赁保障住房等。