房产·年报解读｜2021年五矿地产交出亮眼成绩单，归母净利却逐年下滑

“虽然面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，但是我们始终坚信，行业仍有较大发展空间，危中有机，事在人为。”在2022年的新春贺词中，五矿地产的董事长何剑波如是说。

就在3月24日，五矿地产（00230.HK）也如期地发布了2021年业绩报告，报告期内营收、销售、溢利均取得了大幅增长。

不过《每日经济新闻》记者注意到，在五矿地产各项指标同比大增的同时，其归母净利润却从2020年开始逐年下滑。此外，五矿地产持有项目的权益占比也呈现逐年下滑趋势。

2021年业绩亮眼

官网资料显示，五矿集团是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，五矿地产是其下属一级公司，也是其香港上市旗舰平台，主营业务包括房地产业务、专业建筑、物业投资和证券投资业务。

年报显示，2021年五矿地产实现营收128.86亿港元，同比增长68.2%；合约销售260.1亿港元，同比增长34.3%；年内溢利6.3亿港元，同比增长44.6%。此外，毛利率也从2020年的16.1%增长至18.5%。

在260.1亿港元的合约销售额中，44.6%来自长三角地区，24.8%来自珠三角地区。此外、环渤海地区、华中地区、成渝地区各占比14.5%、10.3%和5.8%。

五矿地产销售分布情况 来源：五矿地产年报

从五矿地产具体业务的增长情况来看，房地产业务增长强劲，实现收入125.11亿港元，同比增长76.9%；建筑业务下滑39.1%至3.22亿港元；物业投资业务收入下降13.1%至0.53亿港元；

对于房地产业务的增长，五矿地产表示，主要由于年内数个受到市场热捧的珠三角地区项目进行交付，加上于2020年从集团控股股东所收购的房地产发展项目提升了公司的经营规模，使物业交付面积较2020年大幅增加。

此外，五矿地产的财务结构以及融资成本在行业内也具备显著优势，主要通过银行借款、债券融资等多种方式筹钱。其中境外融资方面，去年成功发行了首笔3亿美元的绿色概念可续期债券，债券期限5年，发行成本4.95%，利率水平处于行业低位。

从财务结构来看，截至2021年底，五矿地产的借款总额为210.17亿港元，较2020年同期的195.71亿港元上升7.39%，加权平均借贷利率仅3.6%。

五矿地产借款到期情况，来源：五矿地产年报

负债结构中，五矿地产一年内到期的借款总额为65.47亿港元，占比为31.2%；两年内到期、三至五年及五年以上的借款分别占比19.9%、44.7%、4.2%。截至报告期末，五矿地产拥有不受限制的现金及银行存款109.56亿港元。

归母净利逐年下滑

虽然在营收、净利、销售等方面实现了较大增幅，但五矿地产的归母净利润却从2020年以来持续下滑。

从具体数据看，2021年五矿地产的年内溢利虽然有6.3亿港元，但大头几乎都让非控股股东和永久资本工具持有人拿走了，而五矿地产自己能拿到的利润不足1亿港元。

财报数据显示，在6.3亿港元的年内溢利中，3.78亿港元为非控股股东权益，1.65亿港元为永久资本工具持有人权益，而归母净利润仅有8920万港元。

这一利润结构相比去年发生显著变化。去年同期，五矿地产的归母净利润为1.12亿港元，而在过去一年时间，五矿地产的非控股股东权益增长了3.6倍，从2020年的1.04亿港元，增长至2021年的3.78亿港元。

来源：五矿地产年报

事实上，从2020年开始，五矿地产归母净利润就呈现下滑态势。2019-2021年，五矿地产归母净利润分别为9.43亿港元、1.12亿港元、8920万港元。

究其原因，或与近几年五矿地产持有项目的权益占比持续下滑有关。不过在2021年年报中，五矿地产并未披露整体持有项目的权益情况，只披露了新增土地的权益情况。

截至2021年末，五矿地产旗下累计拥有42个房地产项目，土地储备约为893.7万平方米。其中一线城市占比32%，二线城市占比37%，三线城市占比31%。过去一年五矿地产共购入12宗地块，总建筑面积为179.9万平方米。新增土储的权益占比接近72%，较往年有所上升。

五矿地产2021新增土储  来源：五矿地产年报

记者翻阅过去几年五矿地产的财报发现，从2016年以来，五矿地产对总项目的权益占比就呈现出了逐年下降的趋势。

2016年，五矿地产的持有项目的总建筑面积为633.75万平方米，权益建筑面积578.26万平方米，权益占比达到了91.24%。而之后却逐年下滑，2017年至2020年，五矿地产项目的权益占比分别为88.16%、87.49%、84.73%、69.83%。

总的来看，拥有央企背景的五矿地产在行业内具备融资优势，此外在现金、负债水平上把控得也较为平稳，但在房地产的竞争丛林中，五矿地产或许还需要在利润把控方面多花费一番心思。

截至2月25日收盘，五矿地产股价报0.79港元/股，总市值为26.44亿港元。

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