去年单价12万今年7.3万 杭州的“顶流”学区房也不香了?

    每日经济新闻 2022-01-25 18:11

    ◎各地明确禁止炒作学区房,以及出台各类型相关政策抑制学区房过快上涨是一个大的趋势。整体而言,整顿学区房炒作有利于房价平稳,也能让房屋恢复本身的居住属性。

    每经记者 陈荣浩    每经编辑 陈梦妤    

    杭州“顶流”学区房走下神坛。

    1月23日,杭州市西湖区文鼎苑13幢一处58.66平方米的房源以430万元底价成交,折合单价约7.33万元/平方米。

    这场拍卖超万人围观,很重要的一个原因在于,文鼎苑是杭州顶流学区房代表之一,一直被市场称为“杭州第一孟母盘”。

    虽说此次法拍的房子每平方米单价仍有7.3万元,但相比巅峰期已经便宜了40%。去年上半年,文鼎苑87平方米的两房,曾卖出过1063万元的高价,折合单价12万元/平方米。

    顶流也不香了?

    文鼎苑在杭州二手房市场热度极高。

    从区位看,文鼎苑位于杭州市西湖区,周边配套完善、教育资源丰富,作为杭州的老城区,西湖积淀了深厚的教育家底,名校云集,吸引了不少家长在此置业。

    在文鼎苑小区西门有文鼎苑幼儿园,后者为闻裕顺教育集团旗下杭州市特级幼儿园;当地颇具盛名的学军小学(紫金港校区)处于文鼎苑北门;紫金港中学则在文鼎苑西面约200米处。

    因双学位傍身,文鼎苑的房价在过去两年一直处于水涨船高状态。

    房天下数据显示,文鼎苑二手房均价从2020年9月的6.8万元/平方米,一直涨到2021年5月的10万元/平方米,直到从去年9月才开始逐步降温,在价格上也出现了显著回落,目前文鼎苑的二手房均价已经跌回了去年2月的水平。

    在透明售房网上,目前文鼎苑在售的二手房源单价普遍在9万-11万元/平方米不等,不少业主的挂牌时间在130天以上,截至目前仍未成交。

    如果光从价格变化看,此次底价成交的文鼎苑这套房源已比之前高峰期的12万元/平方米便宜了约40%,但购房者仍以观望为主,难道杭州的顶流学区房也不香了吗?

    西湖区某链家门店中介陈平向《每日经济新闻》记者表示,“近一年杭州学区房确实出现了明显松动,最主要的原因是杭州关于学区改革、教育公平的政策新闻不断,导致市场对学区房的未来前景出现观望情绪,现在杭州的学区房差不多已经回归到上一波上涨的原点。”

    “等待类似北京的教育新政”

    记者注意到,类似文鼎苑这种顶流学区房降温并非个例。

    在阿里拍卖上,有一套2月9日将开拍的杭州市西湖区马塍路11号的房子,面积61.65平方米,起拍价388.5万元,折合单价约6.3万元/平方米。

    马塍路11号也是杭州学区房的“第一梯队”,建成于上世纪90年代,对应学区为文三街小学和十三中,一贯以“破旧的房子,豪宅的价格”著称。

    马塍路11号此次起拍单价相比之前也便宜不少。

    公开数据显示,去年文三街小学学区房曾经签约单价达到10.3万元/平方米;即使在降温后的去年7月,文三街小学学区房一套二楼61.61平方米的房源,以总价567万元成交,折合单价仍达到约9.2万元/平方米。

    另一名经纪人许磊则向《每日经济新闻》记者透露,“杭州的学区房以前之所以价格那么高,有市场哄抢和炒作的因素在里面,杭州甚至出现过学区房炒房团,吃下房源,抬高房价。但去年出台一系列政策后,这种狂热被控制住了,现在购房者的预期也发生了变化,学区房光环也逐渐淡化,不少购房者在等待类似北京的教育新政落地杭州。”

    记者注意到,去年8月5日,杭州推出《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,大幅提高限购门槛。此后,关于杭州学区政策将迎改变,以及“教师轮岗”“大学区摇号”等消息在市场流出,让不少原本打算购买学区房的购房者陷入观望。

    去年8月底,有网友在浙江政务服务网上建议,杭州主城区可学习北京和深圳,实施多校划片,教师在一定区域或教育集团内轮岗。对此杭州市教育局回应:杭州已经实施了名优校长、教师交流等制度,部分片区尝试采用“多校划片”“双学区”政策。

    58安居客房产研究院分院院长张波对《每日经济新闻》记者分析称,过往很多一二线城市部分片区房价上涨过快,基本都以学区房为代表。而学区房在快速上涨过程中,也不能排除中介和炒房者的推波助澜,这对房地产是明显不利的。

    在张波看来,各地明确禁止炒作学区房,以及出台各类型相关政策抑制学区房过快上涨是一个大的趋势。整体而言,整顿学区房炒作有利于房价平稳,也能让房屋恢复本身的居住属性。对于未来各地学区房的走势,张波分析称,“对于一些学区房出现显著上涨的城市,中短期极有可能被相关政策针对性打击,直到实现价值回归。”

    (应受访者要求,文中陈平、许磊为化名)

    封面图片来源:阿里法拍

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