每经品房｜广州2021年热销楼盘大比拼，未来谁更具升值潜力？

2021年，广州无论是新房成交套数还是成交额，均拿下大湾区城市第一。

克而瑞数据显示，2021年广州商品房供应面积1470.9万平方米，同比减少6.63%；成交面积1537.6万平方米，同比增长5.12%；成交金额达4668亿元，同比上涨23.1%，创下历史新高。值得注意的是，2021年，广州以109418套新房成交量扛起大湾区楼市成交量第一的大旗。

从项目销售情况来看，2021年广州销售金额TOP50商品房项目共计揽金1953.04亿元，榜单中共计9个项目销售业绩突破50亿元，较2020年增加3个；而排名前4位的项目销售金额均超过80亿元。

2021年广州商品房项目销售额TOP10 数据来源：克而瑞广佛

《每日经济新闻》记者注意到，2021年广州销售金额TOP10商品房项目中，黄埔区占了4个，番禺区2个。

进入2022年，广州TOP10楼盘项目将呈现怎样的走势？哪些楼盘未来将跑赢所在区域或全国房价涨幅？每经AI品房大数据从11个维度对部分热销楼盘项目进行全面解析。

据克而瑞广佛统计，位于番禺区亚运板块的超级大盘广州亚运城以92.23亿元、32.32万平方米的成绩，包揽了2021年度广州商品房项目金额和面积双榜冠军。

值得一提的是，自2017年以来，亚运城便连续五年排在广州商品房项目销售金额榜首位。该项目由广州利合房地产开发有限公司开发建设，这是一家由碧桂园、世茂、中海、雅居乐等企业持有股份的合资公司。

据第三方平台，目前广州运城项目的销售价格为28000元/平方米。每经AI品房小程序通过11个维度的大数据测评后，得出其目前的估值参考价为21955元/平方米。

作为距离市中心较近的成熟板块，广州亚运城的地铁配置指数高达9.7分（满分为10分），优于番禺区97%的住宅项目；通勤车速为6.8分，公交配置4.1分，相对属于驾车出行舒适度中的区域。

来源：每经AI品房小程序

每经AI品房小程序专业版测算则给出了更为详尽的数据，广州亚运城周边1公里（直线距离）有4所幼儿园、1所小学，但周边医疗机构仅有1个，也无大型购物中心，消费档次得分为4.5分。

基于以上数据的综合分析，未来五年，广州亚运城房价有望达到28205元/平方米，房价会跑平番禺区平均涨幅，高于番禺区32%的小区。

来源：每经AI品房小程序

排在销售榜第二名的是黄埔区的合生中央城，目前在第三方平台的销售单价为37000元/平方米。每经AI品房小程序综合该项目周边人口结构、教育和医疗配套等11项指标测评显示，该项目的估价参考价为32421元/平方米。

合生中央城周边配套指数中，分数较高的是消费档次和小学配置。其消费档次分数在7.9分，消费指数为1.8，高于黄埔区97%的住宅小区。周边不到400米就有一所小学，小学配置得分为8.3，优于黄埔区83%的住宅项目。

据每经AI品房小程序专业版测算，未来五年，合生中央城价格有望达到40002元/平方米，预计房价会跑平黄埔区平均涨幅，高于黄埔区26%的小区。

排在销售榜第7位的品秀星瀚项目位于番禺区，去年的销售额达52.61亿元。目前在第三方平台的销售价格为37000元/平方米。每经AI品房小程序综合评估显示，品秀星瀚目前的估值参考价为37110元/平方米。

在周边交通配套方面，品秀星瀚距地铁陈头岗站仅600多米，地铁配置和通勤车速得分别达到9.3分和9.2分，优于番禺93%的小区。不过在教育和商业配套方面得分较低。

每经AI品房小程序预测，未来五年，品秀星瀚的价格有望达到48853元/平方米，将跑赢番禺区平均房价涨幅，高于番禺区12%的小区。同时，将跑赢全国平均房价涨幅，高于全国99%的小区。

来源：每经AI品房小程序

而位于黄埔区的星汇城项目，2021年以50.86亿元的销售额位于榜单第8位，目前第三方平台的销售价格为27259元/平方米。每经AI品房小程序综合评估显示，品秀星瀚目前的估值参考价为26945元/平方米。

从周边配套来看，星汇城项目距地铁镇龙站不到100米，优于黄埔区95%的住宅小区。其他如医疗、教育、商务等配套的得分则偏低。

来源：每经AI品房小程序

据每经AI品房小程序预测，未来五年星汇城的价格有望达到34944元/平方米，会跑输黄埔区的房价平均涨幅，但预计将跑赢全国房价平均涨幅。

通过对番禺区、黄埔区部分热销楼盘项目的多维度分析对比可以发现，这些楼盘未来在商业、教育、医疗等配套方面未来都将有较大的提升空间，与此相对应的是，未来在房价增值潜力方面也有着更大空间。

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封面图片来源：摄图网-