华润万象生活拟收购禹洲物业 禹佳生活服务未终止上市计划

招股书二次失效的半个月后，禹洲选择将旗下部分物业出售给华润万象生活。1月5日，华润万象生活发布公告称，公司全资附属公司润楹（作为拟买方）与天津禹佳生活服务（作为拟卖方）就拟买卖目标的股权订立框架协议，润楹拟购买及天津禹佳生活服务（下称禹佳生活服务）拟出售禹洲物业的全部注册资本。

代价不高于10.6亿元

启信宝显示，禹佳生活服务为禹洲附属公司，成立时间为2020年11月，是禹洲旗下拟拆分的物业板块在2020年12月注册成立的。一个月后，禹佳生活服务向港交所提交招股书。

禹佳生活服务主要从事物业管理业务，对外投资共两家公司，分别为厦门禹洲商业投资管理有限公司和禹洲物业，持股比例均为100%。

而此次卖给华润的是禹洲物业，注册资本为人民币5000万元，截至本公告日期已缴足，代价待由订约双方最终协定，但不得高于人民币10.6亿元。

于收购事项完成日期后3年内，禹佳生活服务须确保其及其关联方不会对外提供物业管理服务，并确保禹洲及其附属公司不会设立任何新的物业管理公司或新机构或组织提供类似服务，以避免与目标竞争。

据克而瑞发布的2021年中国物业服务企业在管面积排行榜，华润万象生活在管面积排名第20位，禹佳生活服务排名第89位。

对于此次收购，华润万象生活称，目标集团于中国福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目。本集团实施积极拓宽物业管理服务范围及规模的策略。收购事项将扩大本集团的服务范围，加强本集团于上述地区的物业管理组合，并透过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。

近几年，华润万象生活在第三方拓展上也十分积极。2021年，华润万象生活定下“2021年实现第三方拓展4500万平方米”的规模增长目标。其中，在去年上半年第三方外拓面积1765万平方米中，非居业态占比近80%。

禹洲方面则表示，集团本次与华润万象的合作是一次资源互补、行稳致远的战略合作开端。

IPO闯关失利后最好选择

将物业部分出售或许是禹佳生活服务二次IPO闯关失利后，在当下最好的选择。禹佳生活服务最早在2020年12月提交招股书，经历6个月的聆讯期后失效；2021年6月16日二次提交，但2021年12月17日再次失效。

招股书显示，截至2020年12月31日，禹佳生活服务为127个项目提供物业管理服务，在管面积1760万平方米，订约管理服务项目177个，订约管理面积2660万平方米。营收方面，2018年、2019年和2020年分别为3.94亿元、5.44亿元和6.34亿元，复合年增长率为26.9%；净利润分别为3424万元、6533.8万元和8321.2万元，复合年增长率55.9%

据招股书显示，2018~2020年报告期内，禹佳生活服务在管面积中分别有100%、100%及83.5%来自母公司禹洲地产；物业管理收入中，来自禹洲地产的收入占比分别为100%、100%及94.9%。

2022年1月1日港交所上市新规实施后，对于禹洲等高度依赖母公司的物业公司，选择出售物业快速回正现金流，或许是最好的选择，据港交所新规，从今年1月1日起，将提高主板上市申请人的盈利测试要求。主板盈利规定调高60%，要求申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合：最近一个财务年度不低于3500万港元；前两个财务年度不低于4500万港元元，即三年累计盈利不低于8000万港元。

禹洲方面表示，华润万象生活拟以10.6亿元人民币收购禹洲物业100%股份，一方面该笔资产的出售将有利于禹洲降负债、降杠杆，优化现有负债结构；其次，禹洲将发挥专长优势，集中精力聚焦商业板块，提升市场影响力及品牌美誉度。出售物业后，禹洲将重新调配财务资源至其他业务，用于公司未来发展。

同时，禹洲集团表示，并未终止分拆禹佳生活服务的上市计划，鉴于今年下半年已有多家房地产行业和物业行业的公司招股书失效，物业股估值整体下行，现阶段上市也难以体现中型物管公司的投资价值，禹洲也在积极调整上市方案及策略，将更加注重商业资产的运营及管理。

实际上，在今年的行业背景下，“大鱼吃小鱼”的收并购竞争比往年更为激烈。克而瑞物管根据公开信息监测（含非上市企业），2021年行业内并购案仅披露金额已超400亿元，是2020年的4倍。年内，碧桂园服务、万物云、世茂服务、金科服务等多家企业不断出手优质标的，高交易额、高频次，并刷新业内最贵收购单价记录。