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北京城市建筑 图片来源:摄图网-500439886
11月份,北京又诞生了一个销售额超百亿元的楼盘,这也是今年北京诞生的第4个“百亿楼盘”。
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近日,《每日经济新闻》联合中指研究院推出的《每经·中国重点城市最热销的150个项目》显示,11月北京又诞生一个“百亿楼盘”——金隅凤栖家园,这也使得今年1-11月北京销售额破百亿元的楼盘达到4个。
具体来看,金隅凤栖家园以124.77亿元的累计销售额冲上冠军位置,海淀幸福里、誉天下和奥森ONE分别以累计销售额121.52亿元、111.11亿元和106.29亿元排在第二至四位。
至此,今年前11月全国15个重点城市共产生7个“百亿楼盘”,北京独占4个。
每经AI品房小程序显示,这4个项目分布于北京海淀、顺义和昌平,其中金隅凤栖家园为共有产权房项目,奥森ONE为限竞房项目,均价均在10万元/平方米以下;誉天下为别墅项目,单价及总价均远超其余三个。
与上海、深圳等城市不同的是,由于供应结构的影响,北京销售额最高的项目单价多集中于10万元以下,而在榜单上排名第7位的融创香山壹号院项目,据第三方平台显示,其开盘均价为11.2万元/平方米。
从榜单情况来看,北京的高价项目在地段、区位、品质上均占据了较大优势。那么,未来这些单价10万元+项目走势如何?每经AI品房小程序从中选取西钓鱼台•御玺和北京壹号院两个项目,从多个维度进行详细解读。
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计划本月交付的西钓鱼台•御玺项目位于海淀区靠近西三环区域,由北京御水苑房地产开发有限公司开发,主打精装修改善型需求,2019年开盘价格为117500元/平方米,物业费9.98元/平方米•月。
每经AI品房小程序对其进行了11个维度的大数据测评后,得出其当前估值参考价为122586元/平方米,比两年前的开盘均价高出了5000元/平方米。
事实上,作为成熟板块的改善型住宅,西钓鱼台•御玺周边各类配套方面较为成熟。如医疗配置指数、购物配置指数分别达到9.3和8.4分(满分为10分),人口居住密度适中(6.4分),通勤车速达到7.8分。
每经AI品房小程序专业版测算则给出了更为详尽的数据,西钓鱼台•御玺周围有5所小学,优于41%的住宅小区;周边共8所幼儿园,其中距离最近的仅345米,属于海淀区内的较优区域。
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稍有欠缺的是,西钓鱼台•御玺周边公交配置处于海淀区中等水平,有公交车站16个、地铁站1个(距西钓鱼台站438米),同样处于同区中等水平。
周边8座大小购物场所(中等商务密度),让西钓鱼台•御玺周边餐饮消费客单价达到122元,对比全国消费档次指数1.3,即相当于1-2线城市之间的水平,高出海淀区86%的住宅项目,属于高档消费区域。
基于以上数据的综合分析,未来五年,西钓鱼台•御玺房价有望达到144536元/平方米,将跑赢海淀区71%的小区。
在朝阳区,北京壹号院项目是高价楼盘的代表之一,由融创恒裕房地产有限公司开发,目前第三方平台上显示的均价约为175000元/平方米左右,而每经AI品房小程序对该项目的估值参考价为212976元/平方米。
并且在未来五年,北京壹号院房价涨幅与朝阳区整体涨幅趋同,将达到255500元/平方米。
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但从11个配套维度得分来看,北京壹号院与西钓鱼台•御玺相差并不大。那么,除了房地产开发企业品牌溢价外,还有哪些因素影响了这两个楼盘的未来价格走势?
将这两个高价楼盘输入每经AI品房小程序进行“房产PK”可见,在购物配置、地铁配置、幼教配置、购物配置上,两个楼盘同样得到五5星;公交方面,北京壹号院为1星,西钓鱼台•御玺为3星。
消费档次上,北京壹号院比西钓鱼台•御玺更高,餐饮客单价达到159元,在朝阳区属于前9%的水平。并且北京壹号院周边年轻人口比例高于朝阳区43%的小区,而西钓鱼台•御玺则基本接近海淀区最低水平。
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从另一个关键性指标“与周边房价差”可见,北京壹号院已经达到单价近20万元的水平,与周边楼盘价格相比高出132196元/平方米;而钓鱼台•御玺比周边楼盘价格高出15031元/平方米,反映了该区域房价整体水平不如北京壹号院周边区域。
在未来房价走势方面,北京壹号院未来5年近4万元/平方米差价(即19%涨幅)只能跑平朝阳区整体水平,西钓鱼台•御玺2.4万元/平方米的差价(即20%涨幅)足以跑赢海淀区71%的小区。
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