中原建业执行董事胡冰：代建行业的本质是服务商，地产下行背景下仍有机会

■ 相关公司：中原建业（09982.HK）

■ 核心竞争力：主要从事房地产代建业务，以产品和服务为中心，稳步推进项目全流程精细化管理体系，在房地产管理红利时代，中原建业未来将由代建领先企业成长为领军企业

■ 机构眼中的公司：国内领先的代建企业，最早涉足房地产代建的行业先驱者，在河南省内品牌效应和规模效应显著，“大中原战略”将逐步增强建业品牌的影响力

■ 所属概念：房地产（提供房地产代建服务），业务涵盖商业代建、政府代建、资本代建以及代建咨询服务

“代建行业的本质还是服务商，部分投资者对该行业存在误解，认为代建企业就是传统的重资产开发商，这其实是一种误解，我们是典型的轻资产运营公司。”

日前，中原建业执行董事胡冰接受《每日经济新闻》记者专访，他认为，不能把所有的代建商都当房地产开发商去对待。

“只要业务结构没有发生太大变化，中原建业的高净利润率情况短期内应该不会发生大的改变。”对于公司发展，胡冰非常自信。

市场已回归理性，但过于谨慎

“大概2017、2018年的时候，市场都调侃地产行业进入了白银时代，但现在回过头去看，整个行业在政策、金融双向收紧之下，已经进入了青铜时代。”

谈及地产行业发展现状，胡冰谈到，“地产行业经历了过热时代，近几年一直在回归理性，现在的情况是，市场在回归理性，但又呈现出过于谨慎的态势。”

中原建业近1个月累计涨跌 来源：东方财富Chioce

胡冰从房地产去化率和房企拿地态度的变化，阐述了市场行情的变化。

“举个很明显的例子，以前房企对拿地的态度是，敢拿，敢豪掷，谁先买到地谁就挣钱，无论是一线城市还是三四线城市，很多项目开盘就能日光，这种本身就是市场狂热现象。但现在不一样了，很多项目开盘能到60%-70%的去化率已经算不错了，这属于行业回归理性后的市场情况。”

胡冰认为，在后地产时代，产品、服务和精细化管理将成为房企最重要的核心竞争力。

“房地产的投资属性正在弱化，但居住属性却在不断加强。也正是由于这一变化的发生，经营力、产品力、服务力已经成为房企的主题词”，胡冰补充道，“以前开发商盖什么样的房子都能够卖得出去，但这并非企业决定的，而是市场决定的。如今进入了买房市场，投资客逐渐退场，购房者趋于理性，房企只有通过产品和服务，才有机会从存量市场抢到更多客户。”

来源：爱德地产研究院 

精细化管理也是房企需要关注的核心。

“只有当工期、质量、成本达到平衡的工程，才算得上优秀。这些年行业过度强调高周转，很多项目快了、成本省了，但出现了不少质量问题，这显然是不可行的，这种发展模式也是不可持续的。在企业内部管理层面，提质和降本成为需同时并行的两条轨道。”

在胡冰看来，精细化管理是降低成本的关键，因为整个地产行业链条相对较长，如果每个环节都能省下一笔钱，那么整个链条就能省下不少钱。

记者留意到，今年多数房企都主动选择组织变革，相关企业也试图通过组织架构调整实现精细化管控，提高管理效率，以争取更多利润。

代建行业本质是服务商

胡冰认为，代建行业相比传统地产而言，是更为独特和细分的行业，本质是服务商，不能把所有的代建商都当做房地产开发商去对待。

“服务商和地产开发商其实是有很大区别的，服务商存在着一个甲方和乙方的概念，代建企业是乙方，委托方为甲方。服务商在业务推进过程中，是作为乙方给拥有土地和资金的企业提供服务，本质是在给投资商或者合作伙伴提供服务。别人为什么要找你代建，首先你得有品牌优势，起码得让别人信得过，此外还必须要有成套的管理制度和管理体系，得让委托方相信你有这个代建的实力。”

尽管目前地产行业处于下行状态，但仍然具备较多市场机会。市场下行时，很多缺乏开发能力、品牌积累和融资渠道的地产企业或机构组织，会委托拥有品牌溢价能力的专业团队来做代建。

对于未来是否会有更多房企参与代建这个细分领域，胡冰告诉《每日经济新闻》记者，“根据中指研究院的数据，目前代建行业在中国的渗透率并不是太高，才4.8%，但发达国家有的都达到20%-30%了。所以从发展方向上来看，代建行业未来的市场蛋糕还是足够大的，我也相信会有些比较有实力的房企，未来把代建业务做强后分拆上市，这其实对整个行业也是一件极为有利的事情。”

来源：中指研究院

根据中指研究院数据，从2010年至 2020 年，中国房地产代建市场新签约建筑面积的年复合增长率为24.4%。预测2025年新签约建面达到23160万平方米，是2020年新签约面积的3倍。

谈及代建行业在中国的发展，胡冰认为首先需要解决的是大众对该领域的认知问题。

“代建在中国的渗透率并不高，这也导致部分二级市场投资者对这个行业存在认知误解，认为这是一个重资产行业，但其实并不是这样，代建行业主要是输出管理和品牌，是非常轻资产的。”

胡冰以中原建业为例，解释了代建行业的发展模式。“代建模式的核心价值在于服务，中原建业实际也是服务商，而不是地产开发商，重在输出管理和品牌，而代建也是在帮助房企解决扩张中的资金和土地问题。我们通过标准化管理，实际也是在帮房企节约成本，从而帮助房企带来更高利润。”

正是由于这种认知差异的存在，胡冰认为，中原建业的价值并未实际反映于资本市场。“代建行业的本质是服务商，而如果按照服务商的发展模式去理解这个行业，代建企业应该享有更高的PE倍数。”

代建行业高利润之“谜”

事实上，目前上市的代建行业企业，只有中原建业（09982.HK）和绿城管理控股（09979.HK），正因如此，两家公司时常被市场拿来做比较。

不过在胡冰看来，虽然两家公司都是做代建的，但在发展模式上存在很大区别。“收入模式上，中原建业是净收入概念，而绿城管理是总收入概念。”

“运营模式上也有很大不同。中原建业的代建项目更多以向委派公司收取服务费为准，但项目具体开支，比如设计人员、财务人员等开支是不算在内的，这部分开支不由中原建业承担。而绿城管理的一些代建项目，实际上是占一部分股份的，在算绿城管理的纯收入时得去掉各种与项目相关的人力成本和项目开支。”

《每日经济新闻》记者注意到，根据中原建业的2021年中报数据，中原建业有两个较为显著的特征，一是保持着较高净利润率，二是深耕河南。

从中报数据看，中原建业上半年实现营收6.35亿元，净利润3.62亿元，净利润率为57.1%，虽然同比去年有所下滑，但仍远高于地产行业的传统开发业务。从深耕领域看，中原建业已累计进驻116个市县，其中河南省内99个市县，业务在河南的比重达85%。

中原建业半年报数据

对此，胡冰告诉《每日经济新闻》记者：“中原建业之所以净利润率这么高，是由发展模式决定的。中原建业输出的管理和品牌以收取服务费为主，这些都是净收入概念。深耕河南区域会带来几个好处，一是项目密度大，会加大项目与人员之间的联动，比如一个城市的管理团队，可能管理10个项目，每个项目的开支都在这一个城市公司列支，导致人工成本相对较低。这是由规模效应带来的协同效应。”

在胡冰看来，只要业务结构没有发生太大变化，中原建业的高净利润率情况短期内应该不会发生大的改变。

“我们知道，代建行业无外乎商业代建、政府代建和资本代建几种模式，在过往这些代建业务中，中原建业的商业代建业务占比会更高一点。未来政府代建也会是中原建业重点发展的方向之一，虽说政府代建的利润率相比商业代建低一些，但是更稳定。等政府代建到了足够规模，可能会对利润率有一定影响，这也需要一点时间。”

谈及未来发展，胡冰详细介绍了中原建业的大中原战略。“中原建业一直在坚定地实行大中原战略，以河南郑州为中心500公里范围内，未来都将是中原建业重点拓展的区域。现在除了河南，中原建业在湖北、陕西、山西、河北、安徽等省都至少有一两个项目了。”

对于这样的战略规划，胡冰介绍，“500公里，事实上就是高铁2小时内可到达的区域。这样做，可以最大程度地提升中原建业的管理效率和管理质量，这是基于一种管理半径和管理效率的综合考量。”

截至今年6月30日，中原建业在管项目合约销售额为168.2亿元，同比增长30.0%；合约销售建筑面积为283.5万平方米，同比增长29.4%。

记者手记丨“建立信任关系的能力和价值创造的能力”

这次采访让我对代建这个行业有了更为深入的了解。作为房地产行业的新赛道，整体来看，目前绝大多数人对这个行业的了解并不太深。

代建行业未来破局的方向可能在哪？

整场采访下来，记者最直观的一个感受就是，“未来代建行业是否能有真正的巨头走出来，或许还是由代建企业与委托方建立信任关系的能力和价值创造的能力所决定的。”

具体来看，委托方凭什么相信代建方？代建方的专业能力是否能捍卫委托方的品牌？代建方能否帮助委托方带来更多利润？如果不能，委托方为何不自己去盖房、卖房？这些因素都是未来代建企业不得不面对的问题。

或许这也是未来代建行业破局的核心所在。

记者：陈荣浩

编辑：陈梦妤

视觉：帅灵茜

排版：陈梦妤 王蜀杰