16年前的上海10万元+楼盘，如今二手房能卖多少钱？

俯瞰上海陆家嘴 图片来源：摄图网-500268095

尽管楼市处于下行周期，但上海高价住宅市场却热度不减。

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昨日（12月11日），上海市房地产交易中心“网上房地产”公布了今年第六批次新建商品住房清单，共计供应57个新盘，合约196.9万平方米，17487套房源，分布于浦东、黄浦、虹口、杨浦、临港等14个区域，是今年供应房源量最多的一次。

《每日经济新闻》注意到，本批次新房源中备案均价超10万元的楼盘达12个，共近2000套。而10月16日公布的上海第五批次新房源中，备案均价超10万元的楼盘达15个。这些总价动辄千万元甚至几千万元的房源正陆续上市，且呈现出供不应求的态势，频频触发摇号，有的项目入围积分甚至接近满分。

那么，上海历年来备受关注的众多高价楼盘项目，当前的二手房价格如何？是否跑赢同区域住宅价格涨幅？哪些楼盘仍然具备较好的升值潜力？每经AI品房小程序用大数据为您详细解读。

上海公布的第六批次新房源 来源：网上房地产官网

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上海高价住宅中，不得不提汤臣一品，“浦东小陆家嘴核心区”“一线滨江”“正对外滩建筑群”“毗邻东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等地标性建筑”等多个标签，曾让汤臣一品一度成为“最贵住宅”的代名词。

2005年10月，汤臣一品以单价11万元/平方米的价格开始预售，这已经是当时中国住宅的价格天花板。时隔16年，如今汤臣一品的二手住宅价值几何？

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据每经AI品房小程序测算，汤臣一品目前的估值参考价为224789元/平方米，未来5年预测单价约为264362元/平方米。

值得注意的是，汤臣一品未来5年每平方米近4万元的涨幅，居然只是“跑平”浦东新区住宅的平均涨幅，仅高于浦东53%的小区。

再看位于浦东新区银柳路的东郊壹号项目，当前AI估值参考价已经达到327512元/平方米，未来5年将达到418913元/平方米，涨幅超过9万元/平方米。

尽管由于基数过大，东郊壹号未来5年的价格涨幅显示仅跑赢浦东新区6%的小区，但涨幅绝对值在区域范围内难有真正的对手。

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一个是位于陆家嘴的一线江景大平层，一个是深藏张江板块的幽静别墅，位于同一行政区内的两大高价楼盘项目各自有何优势？是什么因素造成了这两个项目价格涨幅的巨大差异？每经AI品房小程序将汤臣一品与东郊壹号进行PK，进一步挖掘其“价值密码”。

在教育维度、消费档次、年轻人占比等方面，汤臣一品与东郊壹号基本趋同，周边基本没有幼儿园及小学，年轻人占比极低。在消费水平方面，二者均超出浦东新区97%的小区。其中汤臣一品周边餐饮消费客单价173元，而离市中心稍远的东郊壹号周边餐饮消费客单价却高达282元，消费档次指数属于一线城市最优质。

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除此之外，购物配置、商务密度、公交配置等方面，二者得分截然相反。

汤臣一品由于地处陆家嘴核心区域，购物配置高于区域内97%小区，而东郊壹号却处于后25%的水平；东郊壹号的公交配置几乎是全区最低，但通勤车速指数非常高；汤臣一品的公交配置达到区内TOP10水平，但通勤车速为全区最低。

对于二手住宅而言，“好卖”及“好租”反应了房屋的受欢迎程度。通过每经AI品房小程序测评，汤臣一品属于区内“五星好卖”“五星好租”房产，但东郊壹号却只被评为“一星好卖”。

从二手房挂牌情况来看，汤臣一品均价为215934元/平方米，东郊壹号为350000元/平方米，且后者的挂牌上限已超过40万元/平方米。不仅如此，每经AI品房小程序显示，汤臣一品比周边房价平均每平方米高出12万元，而东郊壹号已经比周边房价每平方米高出26万元。

记者|包晶晶 编辑|魏文艺 何小桃 易启江

校对|段炼

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