镁刻对话| 未来房企经营要以销定投

10月26日，由每日经济新闻主办的第十一届中国价值地产年会在深圳落幕。

在年会价值对话环节，广东省房地产行业协会会长王韶分享了他对当前市场的一些主要看法。

对于现在部分企业经历的财务危机，有业内观点认为是企业布局造成，王韶认为则是由于企业盲目加杠杆、过度投资造成的。

王韶认为，接下来抓紧回笼资金，降杠杆、降负债是众多企业的主要工作。就现在企业资金状况如何，怎么做才能走出当前财务困境等问题，王韶与旭辉集团高级副总裁张海民、佳兆业集团控股副总裁刘策、金科股份副总裁张勇、港龙中国副总裁王国震等嘉宾做了探讨。

嘉宾们都认为，过度投资是导致企业经营危机的重要因素，有多少钱做多少事，不宜过度发挥企业的金融属性，同时企业的多元化战略也不适合一下铺开太多。未来，在企业运营投资过程中一定要量力而行。在房住不炒的大基调下，只有稳健发展的房企，才更具能力去应对行业挑战。

张海民认为，任何一个企业都千万不要把自己当成金融属性，只有真正的银行才是金融属性。张海民总结道，行业发展初期，房地产可以用一块钱借九块钱，很多时候，企业犯了最大战略上的毛病，认为自己很厉害，可以通杀，借很多钱去做事，这个心态导致大家投资的畸形。目前已经回归到一个有五块钱借五块钱的市场环境，空手套白狼已经不存在了。

对于过度投资观点，刘策也表示认同，他认为，企业想要有稳健经营的财务状况，首先，地产主业要聚焦，要以销定投；其次，对于重资产比例特别大的长周期项目，还是要少碰；最后，多元化方面，企业的步子还是要小一点。

张勇强调，未来房企经营需要量力而行，量入为出，同时企业运营管理要做到有现金流有利润有回款，销售为投资为财务服务。

王国震结合港龙中国的经营经验做了分享。“港龙中国作为一家港资企业，一直保持稳健的财务策略，2021年上半年，我们的现金短债比1.7倍，净负债率25.1%，剔除预收款后的资产负债率68%。所以说从我们公司而言来看待这个问题，就是保持合理的财务杠杆，有多少钱做多少事，不盲目求高求大。”

对于未来发展，张海民分享道，无论是日本还是香港、美国的企业，之所以可以做到百年，就是尽量少借钱，中央让大家降负债是为大家好。以前想发展就借很多钱，把借的钱不断去滚动，这种心态其实应该改变了。现在我觉得是时候降杠杆了，把杠杆降下来，企业更健康，才有资格谈未来。

王韶最后总结性地提出，房地产现在已进入深度调控时期，调控政策从供应、需求、金融、土地，不仅涵盖一手、二手房市场，还包括城市更新等方面进行全面监控，未来房地产开发面临的是跟之前高周转、高杠杆、高负债截然不同的市场环境，面对即将出现的新问题、新规则、新市场，值得房企代表认真探讨和研究。

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