中国银河维持房地产行业推荐评级：开发投资单月转负，到位资金将迎来改善

每经AI快讯，中国银河10月20日发布研报称：维持房地产行业推荐评级。

市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合：月单月，销售金额、销售面积增速分别为-16%、-13%，目前基本面还未触底，四季度销售下行将继续加快。行业销售拐点在7月就已经确立，开始进入负增长区间，但基本面还未触底，政策层面已是底部，未来若基本面加速恶化，则政策维稳预期将进一步加强。当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，从目前中央层面的表态来看，政策导向已经由“紧”转向“稳”，销售大降温趋势下政策托底意图初现，目前可运用的政策工具较多，但“大放水”式放松难再现。

土地市场成交回暖还需等待：9月单月土地购置面积增速为-2%，较上月回升12pct，主要由于第二批集中供地的大部分城市在9月完成土拍。我们认为目前资金环境仍较紧，土地成交的回暖还需等待。

销售转冷和拿地偏淡将继续影响企业新开工的节奏，竣工修复具备确定性和持续性：9月单月增速为-14%，新开工加速下行，销售转冷和拿地偏淡将继续影响企业新开工的节奏；竣工面积累计同比增长23.4%，增速较1-8月下降2.6pct，9月单月增速1.02%，竣工还在持续修复，具备确定性和持续性，物业管理行业将持续受益于竣工周期的回归。

开发投资在偏弱的施工和土地成交的带动下继续下行：2021年1-9月份全国房地产开发投资完成额同比增长同比增长8.8%，较1-8月下降2.1pct。9月单月投资增速为-3.5%，增速转负，偏弱的施工和土地成交将继续带动投资下行。

房地产资金面将迎来改善：9月单月，到位资金增速为-11%，较上月增速下降4pct，其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-25%、-10%、-8%、-10%，分别较上月-5pct、-9pct、+1pct、-3pct。定金及预收款为最主要的资金来源，占比37.4%；国内贷款、自筹资金分别占比12.4%、31.2%，均处于10年以来的最低水平；从近期中央和地方的政策表态来看，信贷最紧的时刻已经过去，央行层面可期待按揭贷款和房企信贷的放松，地方层面库存压力较大的城市也将跟进哈尔滨，出台相关政策促进需求的释放。

投资建议：复盘前几轮地产周期，政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升，伴随政策宽松预期开启行情。当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，政策已经释放维稳信号，信贷层面放松可期，四季度是较好的布局时机。行业整体风险可控，待个别房企风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。我们长期看好物业行业未来的发展以及头部企业的投资机会，建议关注优质物业管理公司：金科服务（9666.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。

风险提示：风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。

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(记者 蔡鼎)

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