文旅深度观察(五)| 为什么做成了一种“传奇”?探查万科良渚文化村的历史基因和现实密码

    每日经济新闻 2021-10-14 21:24

    ◎当时的良渚文化村,一次性就出让了5000亩土地,这放现在是不敢想象的。就算放在过去,这样的规模也需要政府极具决心和魄力,也需要开发商有接受空前挑战的勇气。

    ◎良渚文化村因为不可复制而显得尤为珍贵,但良渚文化村在20年建设中积累的经验可以复制。一个项目的成功依赖于天时地利人和,是社会、时代多元因素促成的,是一种经验的积累。

    每经记者 吴若凡    每经编辑 陈梦妤    

     

     

    刚刚过去的国庆小长假,不少景区人流涌动,位于杭州西的良渚文化遗址公园,更是流量暴涨,几乎每天都达到人流上限(1.5万人),甚至被迫发布“流量预警”。

    不止遗址公园,旁边的良渚博物院、良渚文化艺术中心(俗称大屋顶)、美丽洲教堂、大雄寺等,也都成为游客打卡热门地。

    但可能很少有人注意到,这些已经“自成一片”的游览点,只有遗址和博物院两处属于政府公建景区,其他的网红打卡点,都属于万科良渚文化村范围。

    良渚文化村俯瞰 来源:受访者供图

    正如其名,这是一个由万科打造的项目,由于地处5000年遗址,也考虑到自然生态保护,万科方面沿着山形水势,制定了“休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇”发展方向。

    这张蓝图,一画就是21年,从发展方向到落地导向,一直不曾动摇。

    也是由此,万科良渚文化村已逐渐成为良渚遗址的延伸景区,甚至“自我发展”成为杭州乡村游的一部分。

    但无论如何,万科良渚文化村的一个本质,仍是大型住宅社区,这里有数以万计的居民。“当家变成景区”,居民的生活和游客的游览,会否冲突?

    米多姐姐刚搬到白鹭郡(文化村的一个居住区)没多久,就租下了春漫里商业街一个餐饮铺面。一开始是想为家人找个副业,另外也想着,最开始这里吃饭的地方不多,正好为邻居们提供便利。

    如今米多姐姐的杭帮菜馆,已经成为很多游客吃饭的地方,有些游客甚至跟着美团榜单找来。

    潜移默化中,二者的需求能相互满足,居民的生活和游客的体验,形成了奇妙的共融。

    良渚文化艺术中心(俗称大屋顶)来源:受访者供图

    如果放在文旅的观察视野,万科良渚文化村一定是一个另类的存在——依托5000年遗址自成景区,依托小镇自成旅游生态,但除了旅游,又还有居住小区、文化产业园区、区域商业中心等多重身份。

    《每日经济新闻》记者通过采访,试图解剖这个另类的文旅样本,找出其中有价值的方法论,也试图探究这个已经发展了21年的项目,如何持续再生长。

    起源:千年遗址“留白”出的新田园

    1936年,一位名为施昕更的浙江余杭青年,因对一把石斧文物好奇,揭开了良渚遗址的神秘面纱。

    2019年7月6日,在第43届联合国教科文组织世界遗产委员会会议上,中国良渚古城遗址获准列入《世界遗产名录》(约公元前3300-2300年)。

    谁能想到,在这片原始先民曾聚集繁衍的土地上,21世纪从天南地北聚集了一群新住民,他们在此生活、发展,并生长出了一个不一样的新田园小镇——万科良渚文化村。

    在距离杭州20多公里的西北部一角,万科良渚文化村形成了三个旅游中心区和多个居住村落,组成了集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化的集合体。

    大屋顶 来源:受访者供图

    这个构想,在21年前已经形成。

    万科杭州城市公司合伙人、副总经理丁洸直言,很多年前看到这片土地时,大家想的就是,希望这个地方变成全国最佳居住地。

    丁洸和很多老一批“操盘手”一样,都是执着派。在开始规划良渚文化村之前,对这片土地做了大量详细调研,梳理了良渚的地缘、历史、生态与考古成就等脉络。在项目前期调研,就已经编写了几本详细的调研报告和开发导则,这在中国的地产项目中几乎是没有同例的。

    这种热爱不容易,更不容易的是“一张蓝图绘到底”,万科良渚文化村的开发导则坚持了21年未曾更改,对这片土地的敬畏令人惊讶。

    如今的万科良渚文化村,几乎是长在山和水的脉络之间,散布着大量山体、水体,以及文化设计,步行5公里就有一个邻里中心(商业和公共场地)。

    良渚文化村内部街区 每经记者 吴若凡 摄

    正是由于规划保留了大量自然生态、绿化水脉、公共部分,如今的万科良渚文化村,具备发展“乡村旅游”的生态基础。

    万科在这片总占地面积约10000亩的区域中,房地产规划开发用地约5000亩,总建筑面积340万平方米,住宅230万平方米,公建50万平方米,旅游服务配套70万平方米,可容纳3万-5万常住人口。

    这份“留白”,也为良渚文化村后续发展留下了空间。如今,这里发展了更多高质量基础设施建设,并在社区经营过程中适时调整策略,引进服务设施与产业,打造出了一座宜居宜业宜游的特色田园小镇,成为全国学习和效仿的标杆。

    发展:政企协作20年磨一剑

    行走在良渚古城,城址、外围水利系统、分等级墓地和以良渚玉器为代表的出土器物,都证明着这里的历史。当今的万科良渚文化村,其实也是一个多相交融的产物。而能够形成如今居住、产业、商业、文化、旅游等诸多功能的集合,离不开地方政府的共同努力。

    参与良渚项目的设计师陈婵婵坦言,万科良渚文化村是政企合作的大型土地开发案例,充分体现了政企合作优势。

    陈婵婵告诉《每日经济新闻》记者,眼下主流的土地出让模式是地方政府会同规划机构完成先期规划之后,再由多个开发主体竞标小幅地块,规模多为200~300亩。而当时的良渚文化村,一次性就出让了5000亩土地,这放现在是不敢想象的。就算放在过去,这样的规模也需要政府极具决心和魄力,也需要开发商有接受空前挑战的勇气。

    “这是一次没有任何人知道答案的尝试,大家只能握紧手、一条心去试水,从精神和理念角度去思索合作。政府和企业达到这样的默契是很少见的,这也为万科与杭州未来许多方面的良好合作,打下了相互信任的基础。”

    陈婵婵表示,杭州万科是在做一次从0到1的摸索,因为当时国内几乎没有单个企业通过商业开发来建造几万人口规模小镇的案例。所以万科从规划到开发经历了3年时间,从项目开始就一步一步按照基本建设程序来做——从总体规划开始做起,然后做控制性详规,再做修建性详规。力求尊重土地肌理,将自然与人文有机结合。

    “当时找了市规划院,也找了多家城市规划设计公司,良渚项目自立项的时候,就定调长期主义。”

    最终,良渚文化村规划确立了三大原则:一是尊重自然与生态,怀着对土地的敬畏之心来开发;二是对复兴良渚5000年文明进行当代尝试;三是着力于营造田园栖居生活,为中国新都市主义人居场所提供实践范本。

    在操作过程中,地方政府给予了充分的信任和空间,尤其是在制度上,非常精细、公正,确保开发主体的灵活性。因为作为开发主体,既要考虑城市价值,也要一定程度上考虑自身商业价值。

    陈婵婵告诉记者,开发商毕竟有地产诉求,而政府的诉求则是旅游配套,希望能把人往景区引过来。

    为此,2005年左右,万科做了3件事,首先是建造君澜酒店假日酒店,其次是博物院,再就是吸引产业人群,做一些文化空间,之后又有了产业园。

    良渚文化村的三个核心区域,包括一个公建配套区、一个文旅休闲区和一个住宅区,基本能平衡长期利益和短期利益,大家都很认可。“一定程度上,像良渚当时实现的那种政企协作水平,现在很难复制了。因为目前一般大范围的总体规划都是由政府、开发区管委会主导完成的,很少有土地开发方的意见。”陈婵婵说。

    良渚文化村的经验,一定程度上展示着政府充分信任企业,企业充分考虑公共利益与个人利益、长期利益与短期利益。当这种平衡能够实现时,结果一定是出乎意料的。

    记者注意到,良渚的特别之处还在于,始终只有一家企业来主导开发,核心团队比较稳定,这保证了开发思路的连贯性,才有了所谓的“一张蓝图绘到底”。

    提升:“诗和远方”营造文化内核

    整个良渚项目的容量够大,时间跨度够长,规划骨架的包容性和公司发展的远见相当重要。

    5000亩土地,对开发商来说意味着大量的资金占压和资源投入,好在地盘大、项目多,至今还在持续开发,所以有条件从整体上合理安排基础配套资源的投放。

    良渚文化村的重大转折发生在2009年,开始系统性地进行配套设施建设。彼时,良渚文化村清晰的住宅产品定位组合,吸引了一批具有共同价值观的居民。人群相似性,使得价值共鸣和归属感成为小镇的文化基因之一。

    陈婵婵告诉记者,所有的社区,不要想着可以一蹴而就。设计团队提前预留了空间,长期规划,遵循长期主义。而最重要的是要有弹性空间,这样的街区和社区都是万科自持的。

    良渚文化村开发之初,由于缺乏生活配套,无法吸引大量居民,达不到理想的开发密度;反过来,没有足够的人口密度也无法支撑公共服务的运转。这在大型住宅区开发中是一个颇为普遍的现象。

    “刚搬来文化村的时候,每周要开车去三墩那边买菜,一次性买好一周的量,还得专门买个冰柜来装。”一位良渚本地居民告诉记者。

    随着时间推移,良渚文化村逐渐有了人气,但操盘者发现,入住率还是太低,尤其是一些基础设施配套不足。

    为进一步提升项目的生活配套服务水平,万科开始系统性地进行配套设施建设,比如菜市场、幼儿园、小学、购物中心……不断完善的文化村生活业态,正成为万科内部孵化新业务的试验田。

    悠闲生活的文化村村民 每经记者 吴若凡 摄

    当基本的生活保障得到满足之后,就是最重要的精神建设。

    在大量封闭式管理的商品房住区,克服空间与心理上的人情冷漠,在社区互动过程中产生归属感、认同感,是良渚文化村2010年时就已思考并尝试解决的问题,这也出现在了浙江省倡导的“未来社区”理念之中。

    走在良渚的街区,记者有一种淡淡的恬静感,仿佛整个时间都慢了下来。

    在良渚文化村,除了各类住宅及附属设施之外,还陆续建成了大量高品质公共建筑与文化设施,如良渚博物院(大卫·奇普菲尔德建筑师事务所)、美丽洲教堂、良渚文化艺术中心(安藤忠雄建筑研究所)、劝学公园(张唐景观)、矿坑公园(office MA)等。

    良渚文化村公建与文化设施 每经记者 吴若凡 摄

    比西湖更安静,比西溪更艺术,大草坪惬意,绿荫道清幽。

    在这片大师作品聚集之地,建筑文化直达人心。在这里,记者有幸见到了大屋顶总馆长张炎,他也是早期小镇文化的打造者之一。

    张炎告诉记者,良渚文化村建设的核心思想是“居游于自然间”、“打造中国最佳居住地”,理念背后居住者和建设者间的有益互动,闪耀着人性的光芒。

    “村有村约,但村约无字,无字则隽永,唯自省自重自爱自尊也。共乐乐,地位无高低,学识无深浅,身份无贵贱,崇平等,践和谐。”这段简短而隽永的文字,来源于良渚文化村“村民”、竹径茶语小区业主赵丹涯,他以ID“海老大”在社区论坛发表了《竹径茶语村志》。

    村民们希望,这些独具良渚文化村气质的生活理念,可以成为业主和开发商共同制定并遵守的约定。

    在万科的客户关系部门协调下,良渚文化村4000余户业主中,先后有3653户业主参与了村约制定。一字一句,梳理、建议、沟通、公示,历时两年之久,良渚文化村《村民公约》于2011年正式发布。

    以《村民公约》为起点,良渚文化村发展出志愿者组织与民间社团,鼓励和主导社区积极分子开设丰富多彩的社区活动。

    在每一年的“村民日”,各团体都会兴致勃勃地出节目、做花车等。每到重要节日,每个社团会表演节目,包括有村晚,还有村民书房、村民学堂,大家有自己读书的一些空间。

    良渚文化村的读书空间 每经记者 吴若凡 摄

    在良渚文化村定居的人们仿佛治愈了利己、冷漠的“城市病”或“时代病”,唤醒了一种向善、向美的凝聚力,邻里间互帮互助、和谐共处,或许这就是社区营造的意义。

    “在21年的开发周期里,当下的认知总归有局限,不见得看清楚未来社会的变化。留点空白,在整个规划体系的设定和具体开发的策略上保持充分的灵活性,为意想不到的情况预留足够的系统余量,同时也增加了更多可变性,以及饱有生命力的东西。”

    回顾过往20年,不少引领或启发行业创新的理念都诞生于良渚文化村。

    如人们所熟知的“万科三好”,即发源于良渚的“好房子、好服务、好邻居”理念。正是这个简短而有力的“三好”,第一次让人们意识到物业服务、邻里关系与房子产品本身一样重要。

    还有原先为了服务老年人而建立的随园嘉树,如今在万科已经成为一种标杆业务之一,并成为国内养老品牌的行业标杆。在良渚随园嘉树社区,4位85岁以上老人组成的“85后老男孩乐队”,以高亢优雅的歌声和阳光健康的长者形象征服了央视舞台。

    解题:打破“不可复制”与盈利生长矛盾

    一定程度上,良渚文化村是一种“文化现象”。

    正如张炎所说,良渚文化村的先天条件、文化基因不可复制。

    这不仅指5000年的良渚遗址先天资源,以及10000亩土地的挥洒空间,还有万科的理想主义。

    良渚文化村是万科集团里一个带有理想主义色彩的项目。就像万科上海区域首席合伙人张海在一次媒体交流会上说的,“我们想在这里做一些尝试,想在这里体现人的重要性,不管科技走多远,人的感情交流依然是最重要的一点。”

    这些理想化的想法,促使万科做起了村民食堂、老年公寓、艺术展等,并且在项目几乎要售罄的情况下,没有选择交付后撤退,而是对良渚文化村持续“投入”。

    据介绍,20余年里,万科在文化村大量配套中投入的资金成本,以及整个文化村大环境和公共建设(绿化、道路等)的维护花费,远远超过物业费所得。

    这些支出并非小数,且未移交政府管辖,全部由开发商承担,只能通过后续开发项目的盈利作为账目上的补充与平衡。

    张炎告诉记者,良渚文化村因为不可复制而显得尤为珍贵,但良渚文化村在20年建设中积累的经验可以复制。一个项目的成功依赖于天时地利人和,是社会、时代多元因素促成的,是一种经验的积累。

    不过良渚文化村在成长的21年里也有自己的问题,有些被解决了,有些还在寻求解法。

    走访过程中,有商家表示,村内人流量不稳定,收入不稳定,不太适合急功近利的商家,所以现在很多店铺都租给当地居民,希望到后期入住率稳定且再提高一些,这里能够形成更良好的商业循环。

    良渚文化村景观 每经记者 吴若凡 摄

    张炎也告诉记者,为了给老项目找到新的生长点,大家也在努力。比如,在文化村村口,万科还在规划修建新的商业综合体,引进大超市,引进品牌商家,希望能够进一步提升整个区域的活力,对商业做一次大升级。

    除了新的商业地标,在新良渚门户的未来之光,还修建了能容量2000座的大剧院,承担杭州的一些文化演出,以期吸引更多市民、游客来到良渚,稳定消费。

    同时,万科还在对社区内的一些设施进行细节更新。

    比如20周年之际,对白鹭公园做一个改造升级;此前,良渚文化村入选浙江省第三批省级未来社区创建试点,玉鸟流苏一期针对社区居民做服务和公共配套做了一次升级大改造;现在正对原先老的村民食堂做升级。

    良渚文化村养老服务中心 每经记者 吴若凡 摄

    地方政府也在介入,增加更多公共配套,让游客舒适,同时共享人流带来的红利。

    “希望良渚在20年后随着周边入住率的提高,常住居民达到2万,年均游客100万,出现全新的大升级。”

    张炎说,良渚文化村做到今天,积累了很多经验,也有教训。这些经验和教训,正在帮助万科成为更有长期主义精神的开发者。

    开发建设、完善配套、人口导入,良渚文化村渐入佳境,也给中国文旅提供着一种新的思路和发展观。

    (本文由每日经济新闻、人民文旅联合出品)

    封面图片来源:受访者供图

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    1本文为《每日经济新闻》原创作品。

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