直击北京第二批集中土拍:成交总额较首批次腰斩,房企表现不激烈也不悲观

    每日经济新闻 2021-10-13 23:13

    ◎本次成功出让的17宗涉宅用地共吸引20余家房企竞拍,相较于首批次的50余家参拍房企,热度明显降温。不过总体来看,北京第二批集中供地平稳收官。

    ◎可以看到,市场预期不好,但大家还是尽力了。能感受到房企之间在暗中角力,整体上大家已经在目前的情况下做到了最好。”

    每经记者 王佳飞    每经编辑 魏文艺    

    经历了漫长而曲折的过程后,北京第二批集中供地终于平稳落幕。

    今天(10月13日),北京第二批集中供地现场竞拍按照预期顺利进行,加上此前已成交的6宗地块,本轮集中供应的17宗地块共揽金约513.45亿元。而在首批集中土拍中,北京以1110亿元的成交额高居22城第二位。

    不过,从本次北京土拍的现场情况看,房企的表现既没有太过激烈,也没有想象中的悲观。

    中指研究院土地事业部负责人张凯告诉《每日经济新闻》记者,本次成功出让的17宗涉宅用地共吸引20余家房企竞拍,相较于一批次的50余家参拍房企,热度明显降温。不过总体来看,北京第二批集中供地平稳收官。

    北京第二批集中土拍现场 图片来源:每经记者 王佳飞 摄

    “平稳收官”

    不少业内人士此前预计,这将会是一场平静冷淡的土拍,因为事前已经有26宗地块因无房企报名而延期,5宗地块因仅有一家房企参与网上竞价提前底价成交。

    不过土拍现场并没有想象中的冷淡悲观。一个细节是,第一批集中土拍中直播大厅的音箱杂音问题已经得到了修复,此次竞拍过程中主持人通过话筒传递的声音恢复正常,显得平静了很多。

    大厅中的坐位并没有坐满,到了下午,现场的人更是几乎少了一半。能够看出一些参与竞拍的企业人员还是精神紧绷,一些团队在准备厚厚的文件,随身携带的公章被一次次地加盖在其上。有的人员则在现场来回走动,频频发信息打电话。一名工作人员严厉地冲电话那头说:“现在不要和我说这些!”

    “总体来看,今日北京土拍平稳收官。”张凯告诉《每日经济新闻》记者。

    今日上午竞拍的第一宗地块,是海淀区东升镇京昌路楔形绿地棚户区改造项目(二期)0803-631-1地块。根据挂牌资料,该地块起拍价41.9亿元,建设用地面积25289.72平方米,建筑控制规模≤61500平方米,同时该地块将配建6200平方米的保障性租赁住房。

    参与报名的企业有中海、京投发展、华润和城建联合体等企业。现场竞争仍旧是颇为激烈,华润和城建联合体频频举牌,仅仅三轮报价便到达44.4亿元的价格上限,开始进入竞政府持有商品房产权份额阶段。

    10分钟后,竞拍接续上演,激烈程度并未消减,在每次0.4%额度的累进下,中海最终投报至10%的上限,进入了竞高标准商品住宅的程序。

    第二宗地块是和第一宗地块相邻的海淀区东升镇京昌路楔形绿地棚户区改造项目(二期)0803-631-2地块,起拍价46.5亿元,过程几乎复刻了第一宗地块的竞拍过程,最后也进入了竞高标准商品住宅的程序。

    在递交材料的过程中,从直播间传来了房企人员的欢声笑语,似乎是对进入竞高标准商品住宅的程序很有信心。现场,有位房企人员在感叹着“友商”的实力雄厚。

    北京第二批集中土拍现场 图片来源:每经记者 王佳飞 摄

    “大家还是尽力了”

    张凯告诉《每日经济新闻》记者:“本次成功出让的17宗涉宅用地共吸引20余家房企竞拍,相较于一批集中土拍的50余家参拍房企,热度明显降温。”

    上午的前两宗地块之后,紧接着的第三宗地块便未能达到价格上限。该地块为海淀区西北旺镇HD00-0403街区永丰产业基地(新)F1地块HD00-0403-0004地块为R2二类居住用地、HD00-0403-0005地块为A33基础教育用地,起拍价42.6亿元,建设用地面积59060.26平方米,建筑控制规模≤86350.39 平方米,地块容积率1.5。开拍不久,中海举牌至45亿元,然而现场没有企业继续举牌,该地块就以45亿元成交,溢价率仅为5.6%。

    随即土拍直播大厅传来了众人惊异的声音。而这种低溢价率成交的例子在下午的土拍中多了起来。

    北京市房山区拱辰街道FS00-0111-0018等地块,用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地,起拍价13.5亿元。建设用地面积41530.48平方米,建筑控制规模≤90206平方米,地块容积率2.5,须配建建筑规模21500平方米的“保障性租赁住房”。该地块有中建一局、中铁置业、路劲加首开联合体等多企业报名。

    然而在竞拍过程中,主持人问了很多次“是否有人应价?”“若无人应价我们进入三声报价环节”,在经历了较长时间的冷场后,该地块最终被中建一局以14.6亿元竞得,溢价率为8.15%。

    “可以看到,市场预期不好,但大家还是尽力了。”现场一位参与竞拍的房企工作人员告诉《每日经济新闻》记者,“能感受到房企之间在暗中角力,整体上大家已经在目前的情况下做到了最好。”

    冷净谨慎的氛围在现场竞价前就显露无遗。10月11日晚22点15分,北京市规划和自然资源委员会(以下简称北京规自委)发布通知,“延长北京市怀柔区北房镇驸马庄村棚户区改造项目HR00-0406-6016、6017、6020、6023地块R2二类居住用地、B1商业用地等26宗国有建设用地使用权出让挂牌竞买时间”。

    北京规自委给出的理由是“为进一步落实稳地价、稳房价、稳预期目标,维护土地市场稳定,优化出让条件”,这批地的后续“竞买申请截止时间、挂牌竞价截止时间等与下一批次商品住宅用地集中供应项目保持一致”。也就是说,这批地块最终结果要等到下次集中供地才能知晓。

    北京第二次集中供地从一开始便热情不高,26宗推迟的地块更多的是因为无人报名。并且,这些地块广泛分布于北京的朝阳、怀柔、平谷、门头沟、石景山、丰台、昌平、顺义、房山、通州等各个区域。

    10月12日,北京又有5宗地块因为只有一家企业报名而0溢价率底价成交,最终使得进入10月13号现场竞价的地块仅有11宗,这和8月30日公布的43宗地块、总起拍价1359亿元已不可同日而语。

    张凯认为,“此次北京集中供地,朝阳区本次供应11宗宅地,仅十八里店1宗地有房企报名,降温最为明显。关注度较高的丰台丽泽商务区万泉寺地块并未触达地价上限。此外,首开表现抢眼,以123.35亿元总价斩获3宗。一批次报名18宗地块但未有斩获的中海,二批次表现积极,共报名8宗,今日已斩获2宗。”

    创新探索

    除了房企间的明争暗斗外,北京此次土拍规则的创新也值得关注。此次现场竞价中,增加了“摇号”和“竞现房销售面积”模式。

    昌平区昌平镇东环路136号(原六亭饭店)CP00-0205-0021地块,起拍价8.25亿元。建设用地面积27077.627平方米,建筑控制规模≤56500平方米。地块容积率为2.1,全部用于建设共有产权房。该地块在今日下午的竞拍中,在中铁置业等房企的频频举牌中很快达到上限,进而触发了摇号。

    摇号过程作为现场竞价的一环,进行得十分正式。参与房企要先在相关文件上签字,然后需要带上手套选取相应小球,次第投入摇号箱中。待所有房企都投入完成后,主持人手动旋转摇臂,最终产生一个幸运的球号,十分类似彩票开奖,随机也公平。最终由中铁置业中签,这完全严肃的一幕引发了场外一阵笑声。

    竞现房销售面积是在大兴区黄村镇DX00-0102-0208-6026、6020地块起,该地拍价34.4亿,建设用地面积54389.091平方米,建筑控制规模≤123172平方米。最终由中铁置业加兴创联合体以37.84亿元和5.4万平方米的现房销售面积竞得。

    近期北京在供地模式中颇有创新,在第一批集中供地时开创了“竞高标准住宅建设方案”的方法,即在价格达到上限后,房企们以对地块的高品质承诺角逐。不过和第一批北京集中供地不同,此次房企们只有20分钟的时间来递交高标准方案。

    今后这些创新将如何发展和演进尚不可预料,但这些种种试验,都是为了“进一步落实稳地价、稳房价、稳预期目标,维护土地市场稳定,优化出让条件”。

    (镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

    封面图片来源:每经记者 王佳飞 摄

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