新规则下的二批集中土拍:溢价率普降底价地块频现,央企国企成最大赢家

    每日经济新闻 2021-09-15 10:54

    ◎在严格购地资金审核、禁止房企多马甲参拍、溢价率不超过15%等新土拍规则之下,已完成第二批集中土拍4城市,出现多宗地块停牌、流拍及底价成交现象,成交溢价率也普遍较低。

    ◎央企国企在集中供地土拍中成为主力军是意料之中的事,现在整体市场的融资环境是收紧的,而央企国企相对来说的融资利率要更低,民营房企算不过帐来的项目,央国企可以算得过。

    每经记者 陈荣浩    每经编辑 魏文艺    

    在8月多城“暂停或延期”第二批集中供地后,进入9月,青岛、济南、天津和常州等4城陆续完成了规则调整后的第二批集中土拍。

    值得注意的是,在严格购地资金审核、禁止房企多马甲参拍、溢价率不超过15%等新的土拍规则之下,上述完成第二批集中土拍的城市,出现多宗地块停牌、流拍及底价成交现象,成交溢价率也普遍较低。

    对此,克而瑞研究中心高级分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示,“无论从流拍还是溢价率情况来看,第二批集中土拍相比首批集中土拍均有所下降,这跟地产行业融资环境收紧、新盘销售难度加大等都有关系,预计第三批集中土拍有极大可能延续目前的市场行情。”

    图片来源:摄图网

    新规之下底价地块频现

    除上周的福州、青岛、天津、济南4城,以及此前(6-8月)的长春、厦门、无锡,目前已经有7个城市完成了第二轮集中土拍。

    《每日经济新闻》记者梳理发现,在上周的第二批集中土拍中,青岛共推出87宗地,其中高新区8块地终止成交,72宗地底价成交;济南推出的76宗地全部以底价成交;天津共推出61宗地块,其中19宗地停牌,流拍2宗,31宗底价成交,9宗实现溢价,平均溢价率仅0.6%;福州推出26宗地,其中7宗临时取消出让,2宗流拍,10宗地块溢价率为15%,3宗地块溢价率低于5%。

     

    可以发现,上述4个城市的第二批集中土拍相比首批集中土拍明显降温。

    显然,这与调整后的集中土拍规则有关。如福州对19宗地块的最高价格进行了调整,最高溢价率均不超过15%。另外,调整还涉及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整,以及多幅地块出让条件优化等方面。天津将之前最高溢价率不超过50%统一调整为不超过15%。同时规定,单宗住宅用地达到最高限价后,采用摇号方式确定竞得人。

    朱一鸣认为,土拍市场热度下降对整个行业来说并不是一件坏事,说明市场正在回归理性。以天津为例,平均地房比低至0.42,一方面说明天津“控地价”的效果显著,另一方面对房企来说也有了更大的盈利空间。

    数据来源:保利投顾研究院华北分院整理

    央企国企成拿地主角

    从拿地端来看,相比民营企业,国企央企的参与度更高,拿下多宗热门地块。

    以青岛为例,在第二批集中土拍中,金茂、中铁建、华润、万科、保利发展等企业均有落子。其中万科联合体斩获3宗地,中铁建竞得2宗地,卓越联合建安拿下2宗地,保利&每日置业联合体收获2宗地。

    厦门也出现类似情况,本地国企建发以成交金额101亿元排名第一,中海以62亿元排在第二,保利以50亿元排在第三。

    在天津的第二轮集中供地中,中铁豪揽6宗滨海新区地块成为拿地最多的企业,中海地产则竞得红桥铃铛阁、河西安江里以及和平区多伦道地块。

    在福州的第二批集中土拍中,保利以17.13亿元排在拿地金额首位,福州建工以16.16亿元排在第二。

    亿翰智库的一项统计数据也验证了这一点。9月以来,房企新增投资金额排在前五的企业分别为中国地产、保利发展、中国金茂、华侨城和龙湖集团,除龙湖集团外,其他均为国企或央企。

    对此,明源地产研究院主编艾振强在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,央企国企在集中供地土拍中成为主力军是意料之中的事,现在整体市场的融资环境是收紧的,而央企国企相对来说的融资利率要更低,民营房企算不过帐来的项目,央国企可以算得过。“特别最近一年来,部分规模房企陷入债务危机,让民营房企的高负债问题变得更加严峻,不得不减少拿地。相比之下央国企的负债率比较低,还有借贷的空间”。

    至于修改规则后的集中供地是否会打乱房企的原有部署,艾振强认为“房企被打乱节奏的问题没有之前突出“。

    拿地门槛进一步提高

    除上述已完成第二批集中土拍的7城外,接下来的9月中下旬,深圳、苏州、广州、成都、重庆、南京等多个热门城市也将迎来第二轮集中土拍。

    值得注意的是,上述热门城市中,不少城市设置了额外的拿地门槛,且多与配建租赁性住房挂钩。如重庆要求出让土地需配建租赁住房,合肥要求配建保障性租赁住房比例(毛坯)达20%,杭州也要求配建政策性租赁住房。

    随着竞买人资质条件和准入要求、降低地块溢价率、强化房地价联动以及严格购地资金审查等新规则的实施,接下来的集中土拍将呈现何种趋势?

    亿翰智库认为,房企在第二、三批集中供地中获取的项目,年内开盘销售的难度较大,加之地产行业融资环境持续收紧,对房企投资端产生一定的收紧作用,投销比不超过40%的新规又进一步限制房企拿地,预计第二、三批集中供地热度将持续降温。

    “第二轮集中供地给房企带来的心理上的影响大于实质影响。”艾振强向《每日经济新闻》记者表示,首批集中供地时房企心里没底,很多政策也还不够完善,比如出现很多马甲情况,供地争夺比较激烈,导致出现很多高溢价地块。新规则之下,起拍价和溢价率被限制,再加上不少城市采取摇号的方法,这个问题被削弱了。相应的,房企被打乱节奏的问题也没那么突出了。

    (镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

    封面图片来源:摄图网

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