新规则下的二批集中土拍：溢价率普降底价地块频现，央企国企成最大赢家

在8月多城“暂停或延期”第二批集中供地后，进入9月，青岛、济南、天津和常州等4城陆续完成了规则调整后的第二批集中土拍。

值得注意的是，在严格购地资金审核、禁止房企多马甲参拍、溢价率不超过15%等新的土拍规则之下，上述完成第二批集中土拍的城市，出现多宗地块停牌、流拍及底价成交现象，成交溢价率也普遍较低。

对此，克而瑞研究中心高级分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，“无论从流拍还是溢价率情况来看，第二批集中土拍相比首批集中土拍均有所下降，这跟地产行业融资环境收紧、新盘销售难度加大等都有关系，预计第三批集中土拍有极大可能延续目前的市场行情。”

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新规之下底价地块频现

除上周的福州、青岛、天津、济南4城，以及此前（6-8月）的长春、厦门、无锡，目前已经有7个城市完成了第二轮集中土拍。

《每日经济新闻》记者梳理发现，在上周的第二批集中土拍中，青岛共推出87宗地，其中高新区8块地终止成交，72宗地底价成交；济南推出的76宗地全部以底价成交；天津共推出61宗地块，其中19宗地停牌，流拍2宗，31宗底价成交，9宗实现溢价，平均溢价率仅0.6%；福州推出26宗地，其中7宗临时取消出让，2宗流拍，10宗地块溢价率为15%，3宗地块溢价率低于5%。

 

可以发现，上述4个城市的第二批集中土拍相比首批集中土拍明显降温。

显然，这与调整后的集中土拍规则有关。如福州对19宗地块的最高价格进行了调整，最高溢价率均不超过15%。另外，调整还涉及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整，以及多幅地块出让条件优化等方面。天津将之前最高溢价率不超过50%统一调整为不超过15%。同时规定，单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。

朱一鸣认为，土拍市场热度下降对整个行业来说并不是一件坏事，说明市场正在回归理性。以天津为例，平均地房比低至0.42，一方面说明天津“控地价”的效果显著，另一方面对房企来说也有了更大的盈利空间。

数据来源：保利投顾研究院华北分院整理

央企国企成拿地主角

从拿地端来看，相比民营企业，国企央企的参与度更高，拿下多宗热门地块。

以青岛为例，在第二批集中土拍中，金茂、中铁建、华润、万科、保利发展等企业均有落子。其中万科联合体斩获3宗地，中铁建竞得2宗地，卓越联合建安拿下2宗地，保利&每日置业联合体收获2宗地。

厦门也出现类似情况，本地国企建发以成交金额101亿元排名第一，中海以62亿元排在第二，保利以50亿元排在第三。

在天津的第二轮集中供地中，中铁豪揽6宗滨海新区地块成为拿地最多的企业，中海地产则竞得红桥铃铛阁、河西安江里以及和平区多伦道地块。

在福州的第二批集中土拍中，保利以17.13亿元排在拿地金额首位，福州建工以16.16亿元排在第二。

亿翰智库的一项统计数据也验证了这一点。9月以来，房企新增投资金额排在前五的企业分别为中国地产、保利发展、中国金茂、华侨城和龙湖集团，除龙湖集团外，其他均为国企或央企。

对此，明源地产研究院主编艾振强在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，央企国企在集中供地土拍中成为主力军是意料之中的事，现在整体市场的融资环境是收紧的，而央企国企相对来说的融资利率要更低，民营房企算不过帐来的项目，央国企可以算得过。“特别最近一年来，部分规模房企陷入债务危机，让民营房企的高负债问题变得更加严峻，不得不减少拿地。相比之下央国企的负债率比较低，还有借贷的空间”。

至于修改规则后的集中供地是否会打乱房企的原有部署，艾振强认为“房企被打乱节奏的问题没有之前突出“。

拿地门槛进一步提高

除上述已完成第二批集中土拍的7城外，接下来的9月中下旬，深圳、苏州、广州、成都、重庆、南京等多个热门城市也将迎来第二轮集中土拍。

值得注意的是，上述热门城市中，不少城市设置了额外的拿地门槛，且多与配建租赁性住房挂钩。如重庆要求出让土地需配建租赁住房，合肥要求配建保障性租赁住房比例（毛坯）达20%，杭州也要求配建政策性租赁住房。

随着竞买人资质条件和准入要求、降低地块溢价率、强化房地价联动以及严格购地资金审查等新规则的实施，接下来的集中土拍将呈现何种趋势？

亿翰智库认为，房企在第二、三批集中供地中获取的项目，年内开盘销售的难度较大，加之地产行业融资环境持续收紧，对房企投资端产生一定的收紧作用，投销比不超过40%的新规又进一步限制房企拿地，预计第二、三批集中供地热度将持续降温。

“第二轮集中供地给房企带来的心理上的影响大于实质影响。”艾振强向《每日经济新闻》记者表示，首批集中供地时房企心里没底，很多政策也还不够完善，比如出现很多马甲情况，供地争夺比较激烈，导致出现很多高溢价地块。新规则之下，起拍价和溢价率被限制，再加上不少城市采取摇号的方法，这个问题被削弱了。相应的，房企被打乱节奏的问题也没那么突出了。

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