镁刻·董事长说中报｜融创中国董事会主席孙宏斌：下半年销售压力很大，企业要给自己留有安全边界

中报数据：今年上半年，融创中国（01918.HK）实现营业收入约958.2亿元，同比增长约23.9%；毛利率为20.8%，较上年同期减少2.1个百分点；归母净利润约119.9亿元，同比增长9.4%；合同销售约3207.6亿元，同比增长约64.3%，超过2021年上半年百强房企平均增速（37.8%）约 26.5个百分点。

下一步策略就是让企业更安全

“国家对房地产的调控是非常必要的，房地产的安全确实会影响金融和经济安全。”融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌表示，不管是房地产“三道红线”、银行“两道红线”，还是政府集中供地，政策都特别合理，对整个行业是好的，会降低风险也会带来洗牌，这都很正常。随着调控的深入进行，优秀企业的优势会慢慢展现出来。

“‘三道红线’其实还是比较合理的政策，给出了三年的宽限期，都是比较务实的指标，不是很难，对优秀企业的发展都是特别好的。不一定你是头部企业就一直是头部，资源就都向你那边倾斜。”

“最近很多企业压力都很大，但跟政策没有关系。”在孙宏斌看来，部分企业暴露的问题并非政策带来的，而是长期运营问题积累所产生的。“出现问题的企业，如果说现在出现问题，其实两年前已经看到了。出现问题一定是综合性的，要么就是布局出现问题，要么地买贵了，要么战略有问题，要么产品有问题，要么把钱挪走了。”

孙宏斌表示，很多企业在2017年和2018年上半年的时候，买了贵的地，发现一卖就亏钱然后就不卖了。如果2017年卖的地现在还没卖，那现在就亏很多钱了。“我就告诉他们，亏的要赶紧卖，卖了之后干新的事，你留着亏得更多”。

对于融创下一步的打算，孙宏斌表示，“下一步的策略就是让企业更安全。今年、明年融创还是主要把财务结构指标改善放在首位，未来三年对融资成本降低、负债率优化是非常有信心的。一方面是因为下半年市场压力大，融资和信贷市场、销售市场压力都很大，所以企业要给自己留有安全边界，如果还拿很多地，对于降利率升评级不利。”

下半年拿地销售比控制在20%

“现在的市场特别像2018年，整个信贷市场资金比较紧张，上半年销售比较好，贷款还相对比较难，但下半年贷款还是一样的难，销售市场大幅下滑。”孙宏斌表示，今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。

孙宏斌认为，在银行“两道红线”和房地产“三道红线”之下，整个市场规模肯定会减小。“如果要维持市场目前的量，资金肯定是有缺口的。所以我们判断整个市场规模下降是个必然过程，一方面因为资金平衡，另一方面部分房企会主动或被动退出市场”。

“公司要在三年内将融资成本从目前的8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。”孙宏斌表示，降负债率相对容易一些，不像降负债规模，可以通过增加自有资金来降低负债率，只有两个都降了才能把融资成本降下来。

“‘三道红线’对企业有负债总额的限制，并购市场基本不存在了。凡是出现问题的公司，都有大量的存量债，并购了其他公司，负债规模肯定会超。政策虽然没有对房企的负债总规模下降有明确要求，但是对负债的上限是有要求的。”

“融创上半年拿地销售比例在30%左右，下半年目标是20%，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。“孙宏斌表示，可能今年下半年土地市场的机会多一些，20%的比例看起来略有保守，但对于融创而言，现有的土地储备、布局结构都比较充沛。

据融创公告，预计下半年总可售资源超过6600亿元，其中29%位于长三角地区，25%位于西部核心城市地区，20%位于环渤海地区，13%于中部核心城市地区及13%于华南地区。

“融资也好，拿地也好，都是因为对市场的判断、与环境有关。这么多年看来，融创在判断上偏差不大。”孙宏斌表示。

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封面图片来源：受访者提供