镁刻·中报解读| 中海地产上半年拿地进度条仅完成31%，千亿现金在手或发力土拍下半场

“不赚钱的地不会去买。”

这是中海集团董事长颜建国的表态。

今年上半年，中海继续保持在“绿档”，销售额实现双位数增长，在手现金超千亿，并有着令业内艳羡的低融资优势，加权平均融资成本3.6%。

不过行业大环境变化之下，利润风向标中海也难独善其身。上半年中海毛利率为28.5%，较上年同期减少2.1个百分点；净利润率约19.3%，同比下降约3.9%，近年来首次跌破20%。

中海将其归结为行业趋势，未来会逐渐趋于平均，“有信心保持行业领先”。

拿地进度条完成31%

年初“两集中供地”新规突至，彼时业内人士认为龙头和央国企将抢占先机。但不少企业出现恐慌式抢地补地现象，甚至有房企半年拿地量已与去年全年相当。

就在市场给予“央国企全面开花”的高度预期时，中海却悄悄放慢了拿地节奏。上半年从各城市土拍报名情况来看，中海虽依旧是勤奋的，但出手十分审慎。

上半年中海在14个城市合共新增20幅土地，新增总楼面面积为489万平方米，实际权益面积446万平方米，总地价513亿元，权益地价458亿元。在今年年初，中海将拿地预算增25%达1650亿元，拿地进度条完成不足1/3。

而实际上，在TOP10房企中，中海是少有的对公开市场招拍挂拿地高度依赖的房企之一。并且从2016年底颜建国接棒郝建民，重新回归中海后的这几年，中海一改往常，拿地态度颇为激进。

2020年中海拿地目标是1400亿元，最终新增土储权益购地金额约1707.7亿元，同比增长24.8%，新增土地储备64宗。

这新增的64宗土地，全部自公开土地市场的招拍挂竞得。综合来看，中海拿地溢价率为20%，投销比为56.8%，在TOP10房企中拍第三，仅次于绿城和世茂。

梳理中海过往业绩，2014～2016年中海地产投销比均保持30%左右，颜建国接棒后的中海，在2018～2020年投销比分别为60%、55%、56.8%。在公开市场上，拿地颇为积极，相较行业联合开发，中海并且更倾向独立操盘。

“不赚钱的地不会去买”

对于拿地进度放缓以及全年目标完成度，颜建国坦率回应称，不赚钱的地不会去买，投资目标最终要看土地市场的竞争情况，要看最后集中供地城市竞争情况以及政府新规则，我们会努力按照这个去完成预算目标。

颜建国带领下的中海，可谓一边激进一边挑剔。在内部，颜建国常提战略是“三个主流”原则，主流城市、主流地段、主流产品。“三个主流”的拿地策略叠加行业结构性增长，或许是中海利润王的不二法宝。

而在第二轮土拍延期、中止的焦虑氛围下，近期市场又有传闻的40%投销比，成为业绩会的必答题。对此，中海行政总裁张智超正式证实了该传闻称，去年自己代表中海参加住建部和央行的会议，那时就有40%购地比说法，但不是强制性要求，更多的是三道红线以外的参照，是针对未达到绿档，且在投资上比较激进的房企进行的规范和管理，更多的是一种辅助约束。

“在这40%里，不含持有类物业的投资额，把这部分除去以后，我们基本上也能达到或接近这个水平，对我们总体影响不大。”

不过值得注意的是，截至报告期期末，中海银行结余及现金为人民币1174.3亿元，加上未动用银行授信额度人民币530.6亿元，可动用资金达人民币1704.9亿元。

大量现金在手，且迎来土拍规则调整，业内人士预测下半年中海或将成为土拍市场的主角。

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