一场价值5000万的退地风波：宋都称“我们被违约” 祥生回应“我们无约可违”

集中供地后的首例退地，竟引发了“受害方”与“被合作方”的隔空对撕。

8月10日晚间，宋都基业投资股份有限公司（600077.SH，简称宋都）发布公告，就7月26日上海证券交易所《关于对宋都基业投资股份有限公司有关放弃竞得土地使用权事项的监管工作函》(上证公函【2021】0778号)做出答复。

公告的答复内容来自宋都内部自审自查，直指由于祥生控股与浙江宝龙两家公司违反诚实信用的原则，单方面突然违约，导致宋都在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。

为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全，公司决定放弃已竞得地块的土地使用权。

8月11日中午，祥生一纸公告把宋都“怼”了回去：本公司及附属公司未与宋都公司及附属公司签署任何协议或文件。

既然未曾签署协议文件，为何宋都在公告中将退地责任“分流”给了祥生和浙江宝龙？

“被合作”拿地始末

2021年5月7日，杭州首批集中供地首日，宋都全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司（下称杭州绍辉）以“17.83亿元上限价+21%自持比例”的苛刻条件竞得杭政储出【2021】8号地块土地使用权。

根据宋都在公告中的描述，拿地后随即与祥生控股（集团）有限公司浙北区域公司达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%/50%股权联合操盘开发，当晚，祥生相关人员至公司现场洽谈合作事宜。

2021年5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

但5月13日，祥生单方面表示不再参与本次合作。

这意味着，合作开发已经“胎死腹中”。

这还不是退地的全部原因。

事实上，宋都在杭州首批集中供地中夺得5宗地块，总价高达45.84亿元，《每日经济新闻》记者粗略估算，已经超过其2020年营业收入71.61亿元的60%。

宋都抢下的5宗地块中的“12号地块”，即天目医药港地块，5月8日由其全资子公司杭州长慧企业管理有限公司竞拍获得，浙江宝龙表达了合作开发意愿，并且双方签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，其中约定“股权比例为宋都50%、宝龙50%”、“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。

然而，友谊的小船在合作开发面前又翻了。

随后，宝龙方不仅未及时签订正式合作协议，且拒收了杭州长慧寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。2021年5月19日，在公司多次电话催促下，浙江宝龙工作人员明确表示了放弃合作。

宋都称，浙江宝龙没有按照约定支付土地款的行为违反了双方签署的《备忘录》，严重打乱了公司整体资金排布的计划和节奏，导致同一时间节点项下，公司集中资金支出金额放大。

重重压力之下，宋都决定退地。7月20日，宋都收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书，杭政储出【2021】8号地块的竞得资格被取消，同时已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。

知名地产分析师严跃进分析认为，对于宋都来说，不愿意追加投资，退地可以认为是一种止损的做法。短期来看，资金损失会影响其拿地的工作安排，但反过来也说明企业对待开发还是比较谨慎。后续若要积极拿地，还是需要研究得更为透彻，否则类似保证金成本也是比较高的。”

“退地事件也说明一些联合开发的方式确实有很多压力，或者说联合的过程中，确实要协调好关系，否则也会影响后续企业的竞拍等。”

利润微薄仍是房企痛点

成也萧何，败也萧何。今年上半年首批22个城市集中供地，众多房企高歌猛进下场抢地，收获颇丰的同时，不得不面临资金紧张、利润微薄的境地。

就连浙江区域龙头房企滨江集团对本轮拿地后的利润水平也没有太大把握。董事长戚金兴曾在业绩说明会上表示，“努力做到1%~2%的净利润水平”。

这也意味着，通过竞自持获地的房企，很难做到更高的利润水平。

严跃进告诉记者：“这类事件恰恰说明房企拿地压力比较大，如果盈利空间不大，且有很多配建任务，企业拿地积极性就不高，即便拿地也容易出现懊悔情绪。所以反过来看，要关注企业拿地的实际需要，条件设置过于严苛，可能会打击房企的拿地积极性。”

“土储对房企的重要程度不言而喻。如果一家房企长期拿不到地块，就会被所在城市边缘化，甚至团队都有解散的风险。”上海中原地产市场分析师卢文曦曾指出，“退地事件也有着很好的警示和教育作用，首批集中土拍市场情绪过于高亢，这使得调控政策甚至有被误判的可能。”

7月22日，国务院召开电视电话会议，强调加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

近日，深圳等多个城市中止第二轮集中供地，为竞拍规则“打补丁”被认为是为了让房企有利润。

而杭州是全国较早对土地竞拍规则进行优化的城市，甚至早于“722电视电话会议”。7月20日，杭州发布供地新规，对第二批集中出让地块的竞价规则进行了适当调整：一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

严跃进表示：“土地竞拍政策形成了组合拳和紧箍咒，真正促进房企理性拿地。”

封面图片来源：摄图网