专访万物云CEO朱保全:上市是非必要动作,头部物企要率先革新才能引领行业

    每日经济新闻 2021-05-14 17:46

    ◎进入2021年以来,物业企业的上市步伐再度提速,同时还出现了上市物业公司之间的收购整合。物业企业之所以如此前赴后继,在于他们需要抓紧这一次进入资本市场的快车道。

    ◎在目前的物业行业,从1.0时代到4.0时代的物业企业都存在,这就是行业现状。但作为头部企业,无论是使命感还是紧迫感,都需要拼命往前走,不仅不能脱轨于这个时代,还必须领先于这个时代。

    每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

    作为目前唯一一家还未上市的头部物业企业,万物云的关注度自然不会低。如今“万物云/万科物业上市”已成为物业行业“狼来了”的故事,但围观群众仍然乐此不彼。

    4月底,又有消息称,万科在筹备物业管理业务IPO事宜,或筹资20亿美元;万科计划让物业管理子公司最快在年底上市。

    很快,万物云CEO朱保全就在朋友圈亲自辟谣。万物云也表示,万科物业没有上市计划。

    万物云/万科物业有上市的必要吗?上市与否是万科董事会主席郁亮考虑的战略问题,但上市必要与否是朱保全思考的问题。

    “上市是真的像大家说得那么好吗?基于开发商的物业管理公司分拆上市,是真的好吗?物业行业真正的未来是什么?”近日,在接受《每日经济新闻》记者专访时,朱保全这样阐释他对物业上市热潮的理解。

    万物云CEO朱保全 图片来源:受访者提供

    “上市不是个必要动作”

    进入2021年以来,物业企业的上市步伐再度提速,同时还出现了上市物业公司之间的收购整合。物业企业之所以如此前赴后继,在于他们需要抓紧这一次进入资本市场的快车道。

    但万物云暂时没有这个需求,“我不上市也可以有名、融资,所以上市不是个必要动作。”朱保全指出。

    上市对物业企业而言也不是一蹴而就,纵然可以乘上大势的东风,但资本依旧看重规模是否有足够吸引力,以及服务质量、品牌效应、规模增速等指标。

    从目前已上市的物业公司看,普遍都在积极外拓第三方物业并开启大规模的收并购。但如何做好第三方外接盘的物业服务,持续提升物业品牌的口碑是行业目前面临的共同问题。

    “在规模扩张的路上狂奔时,做大并不一定能带来品牌积淀,而不谈品牌的服务业并购更是个伪命题。”在朱保全看来,在过去5、6年时间里,市场规模的增长对万科物业等物业公司很重要,但接下来可能是客户的口碑更重要,“因为C端的传播力还是要更强一些,粘性也更强”。

    对于万科物业和万物云的关系,朱保全虽然此前曾以链家和贝壳、Google和Alphabet对比过,但在接受本次专访时他坦言,贝壳、Alphabet和万物云三家公司各自在业务架构上的意义还是不同。贝壳需要宣传自身的品牌,因为其面向C端业务。而Alphabet不做业务,Google从不宣传这个公司名字。万科物业这一C端的口碑对万物云却又至关重要。

    郁亮希望万物云能跟贝壳一样重新定义自己所处的行业。换言之,万物云想要挣脱“单纯的物业”印记,从而迈向想象维度更大的空间科技服务。

    万科物业是万物云面向C端业务的主力品牌,B端业务则是万物梁行,万物云城则主要面向政府业务。可以说,万物云目前已经备齐了住宅社区、企业园区、城市服务这三个空间。“三个空间业务可以有大有小,整体收入能实现增长就可以,这时住宅物业的口碑就变得更重要。”

    回归住宅但不止于住宅

    B端物业服务业务用户可以用脚投票表达对物业服务的不满,但C端用户要换掉一个物业公司都颇为艰难。在这种环境下,不好的物业服务就容易激发更多的矛盾、问题,而好的物业服务就会积累出更好的口碑,并且这样的口碑是具有更强的传播力和质量的。

    在朱保全看来,物业服务企业的口碑是从日积月累的优异服务中,从点滴积累的客户口碑中形成的。也正是考虑到这一点,才在去年让万科物业回归住宅,让其不再追求经济效益上的大,而是追求品牌的纯粹。

    没有业主希望看到物业公司的利润高企,也不希望服务自己的物业公司变大,“你一定希望自己的物业公司只为自己提供服务”。所以在去年,朱保全在城市片区拆分出业主专属服务组织,让前端经营体变小,聚焦于属地业主的专属服务。另外,针对服务质量相关问题设置四级管控体系,在专属于业主的同时又不失控。

    B端之前就是万物云的软肋。在过去一段时间,万物云被市场认为有两个不足,一是只会做万科的项目,二是只会做住宅物业。

    花费了6-7年的时间,万物云将来自万科的物业管理项目占比下降到如今的40%以下。在商企物业服务领域,由于万科物业在住宅端的品牌形象过于强大,万物云选择直接入股戴德梁行,并成立合资公司万物梁行。

    过去万物云主要做的都是公共空间的物业管理服务,但如今则在不断扩展服务边界,从公共空间到私人空间,从空间到内容,因为“空间是有限的,而内容是无限的”。

    数据来源:克而瑞

    头部物企的“新路径”拓展

    在住宅领域之外,目前各大物业公司都在积极拓展新的赛道与物业服务边界。保利物业提出“大物业”战略,重点发力公共管理服务;碧桂园服务宣布将通过“新科技”“新服务”“新生态”“新价值”,践行“新物业”,计划打造物业服务的生态联合体。

    值得一提的是,碧桂园服务在资本市场炙手可热,将市值稳定在2000亿港元后,碧桂园服务又实现了市场的第二步猜测,市值已超过其母公司碧桂园。由是,业内对万物云、万科物业也有了更多的资本故事猜想。

    朱保全表示,让万科物业回归住宅服务,同时让其他各业务板块——万物梁行、万物云城、万物成长、朴邻发展、万睿科技、第五空间都能成为各自领域的领先领跑品牌。“这些业务板块都是垂直独立的,既可以整体上市,也可以单独上市。”

    在万物云的视角中,城市即是空间。依据城市规划,在城市公共空间外,他们粗略地划分了社区空间和商企空间前者的服务内容侧重于“物”,后者的服务内容侧重于“人”。

    空间公共服务部分,就是物业管理(PM),“万科物业”和“万物梁行”就是分别专注住宅物业和商业物业的品牌;社区私人空间中的客户服务里,有属于房产经纪行业的“朴邻发展”;私人空间的其他客户服务,“万物成长”将通过孵化器的形式予以赋能。

    除了万科物业,万物云的业务板块都已经产生了不同程度的营收贡献。2020年,万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04 亿元,同比增长 27.36%。其中,住宅物业服务收入100.52亿元,占比55.22%;商业物业及设施服务53.14亿元,占比29.19%;智慧城市服务9.91亿元,占比5.44%;社区生活服务收入9.85亿元,占比5.41%;万物成长收入8.62亿元,占比4.74%。

    寻找住宅之外的服务新赛道

    在目前的物业行业,从1.0时代到4.0时代的物业企业都存在,这就是行业的现状。但作为行业头部企业,无论是使命感还是紧迫感,都需要拼命往前走,不仅不能脱轨于这个时代,还必须领先于这个时代。

    虽然物业企业对物业行业的底层逻辑与大趋势的看法是趋于一致的,但他们实现服务的路径与最终目标仍有不同。商业物业和城市服务虽然不是新事物,但对以住宅服务见长的企业来说,都需要一步一步前进。

    例如保利物业,其2020年的公共及其他物业管理面积已经达到2.01亿平方米,占比近53%,微超住宅物业管理。这至少表明,保利物业在非住宅服务领域已经具有先手优势,且央企的背景也让保利物业具有较好的谈判能力,其目前在城镇公共服务领域也暂时无竞争对手可匹敌。

    而朱保全为万物梁行寻找到一条“从空间到内容”的商管新赛道——为企业提供空间专属化、一体化服务的综合设施管理(Integrated Facility Management,简称IFM)服务。起源于国外的IFM业务,目前在国内鲜少有物业公司涉及,是一个可观的蓝海市场。那么,IFM业务的服务内容到底是什么、业务空间在哪里?

    朱保全采用了一个比较直观的说法,一个企业的财务报表里,管理费中除去工资、福利费等剩下的部分都可列入到IFM中。而企业在这部分可以归属IFM费用中,成本最大的就是不动产的运营管理,也就是房产及其物业管理、设施设备管理。此外,员工食堂、班车、前台、公司接待礼仪、下午茶、员工活动等都算在其中。

    “住宅大家讲了很多,但是没有人讲商业物业,没有人讲企业服务。国内的IFM业务市场很大,头部市场都(我们)还没吃完。”朱保全说,现在国内的IFM业务刚刚起步,大部分中国公司目前还不太懂得这项服务,万物梁行IFM业务眼前的客户主要是集中在头部互联网公司。

    IFM不是一个高利润的业务,如同其他头部物业企业在做的城市服务、景区服务等,都不是高利润的业务。朱保全做新业务的思路是,“首先你认不认为它是个趋势?第二,亏不亏钱?”而IFM业务就是当下既不亏钱但又呈现出是未来趋势的业务。

    他进一步阐释,随着企业的信任度不断提升,这项业务的想象空间是无限的,“就是要让客户对你爱不释手,说白了就像家里找到一个好阿姨。我给万物梁行提的要求是先把能拿下的互联网公司都拿下,然后再进入金融企业。”

    可以看出,行业的风向变了。无论是万物云还是其他龙头物业公司,他们所做的一切,不再是迎合资本的喜好,而是明确这个行业的基本要义,在此基础上,衍生出更多的可能。尽管他们在具体的路径和目标上有差异,但龙头物业企业通过率先革新,或许都可能成为物业行业未来的“引领者”。

    (镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

    封面图片来源:受访者提供

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