对话赵燕菁:城市更新过程中,应发挥居民的自主动力

    每日经济新闻 2021-04-16 17:51

    在赵燕菁看来,与新城建设相比,城市更新更为复杂,依靠成片改造、土地融资实现旧改的方式不可持续,需要从制度层面打通居民自主更新的渠道。

    每经记者 杨弃非    每经实习记者 张易武    每经编辑 杨欢

    赵燕菁 图片来源:主办方供图

    今年全国两会期间,“城市更新”被首次写入政府工作报告中。城市更新应该从哪些领域入手?当前最迫切需要解决的问题是什么?

    4月15日,中国城市有机更新与消费场景营造大会在成都召开。每经记者在会议采访期间,与厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院教授赵燕菁进行对话,就现阶段中国城市更新中所涉及的更新机制、土地财政和老旧小区改造等问题进行探讨交流。

    在赵燕菁看来,与新城建设相比,城市更新更为复杂,依靠成片改造、土地融资实现旧改的方式不可持续,需要从制度层面打通居民自主更新的渠道。

    “真正的赢家是那些能够让每一个更新都创造未来收益,而不是每改造一片都会成为未来债务的城市。”赵燕菁强调。

    首要是居住区改善

    NBD:“城市更新”堪称现阶段中国城市化进程中的一个热词,也是我们这次会议的主题之一,请问您是怎么理解这个概念的?

    赵燕菁:现在中国大部分城市其实很快都将进入存量改造这个阶段,表现形式就是老城区改造。老城区为什么要改造,因为随着城市的发展,它的功能已经和现在的城市不匹配了,就好比人的长大,每一个器官都在不断进化。

    城市更新也是这个道理。你比如说原来的城区现在有了地铁,那就需要相应的配套设施也跟上来。

    再比如说一个地方原来是工厂,现在变为城市中心区,那么原来的功能就需要被更高层次的功能所替代,学校、医院等等配套功能自然而然就建起来了。

    这就好比,你原来手里拿的是一块差的布料,现在变成一块好的布料,你如果还是拿它做一个廉价的衣服就不合适了,所以当这些布料升级的时候,实际上就给我们提供了城市更新的内容和机会。

    NBD:那么具体来说,您认为城市更新主要包含哪些方面?

    赵燕菁:城市更新首先分成两个部分,一个是公共部分,公共部分就是政府的,比如说道路、管线,另一个就是私人部分,比如居住小区。

    政府本身是不赚钱的,靠的是大家的税收,所以城市更新首先一定要体现在居住区的改善上面,然后才有商业区、工业区等等这些功能。

    通常,城市更新都会包含一个功能区从一种功能变成另一种功能,比如原来的工厂变成现在的商业,这些都是城市更新中的机会。

    让更新创造未来收益

    NBD:我看过您的一些著作和观点,似乎非常强调城市的自我更新机制,能具体地给我们解释一下吗?

    赵燕菁:我经常强调,一个城市的自我更新其实是有相当强大的动力的。怎么理解?你只要看一看我们的城市每天有多少违章建筑,禁而不止,这其实就是城市的自我更新,只不过这种更新是无序的,或者采用的是非法的手段,那我们能不能把它变成合法的呢?

    这是下一步我们城市更新需要非常重点研究的问题。

    城市更新和新城建设不一样。在旧城更新中,各种产权交织比新城建设更为复杂,而且每一个业主还要有动力去改进自己的物业状态,提升它的价值,这个就和新城建设的逻辑非常不同了,可以说更难、更复杂。

    NBD:您如何看待城市更新的内在周期,也就是它的可持续性问题?

    赵燕菁:城市的老化更新是一个自然的过程,在这个过程中,如果每一个产权、每一个物业不能有一个自我更新的动力和内在机制,它会衰败的非常快。

    就好像我们从小孩子长大,每个人都能长大,但有的人老得很慢,但有的人却老得很快。城市也是这个道理。

    所以重要的是一个城市的更新状态要能够维持下去。世界上很多城市的建筑,70年、100年都还在用,而国内一些城市的建筑20年、30年就要拆除,我想这是非常值得我们思考的一个问题。

    NBD:您如何看待在现阶段中国的城市更新中仍然存在大拆大建的土地财政模式?

    赵燕菁:我们的城市为什么近几十年来发展这么快,因为我们有土地财政模式,土地财政是什么,就是卖地,卖完了以后再建基础设施,再招商引资。但注意了,之所以这么成功,不是因为卖地,而是因为后面能招商引资。

    政府卖地,但之后如果没有招商引资,就没有税收。所以说卖地只是融资,招完商以后才有财政。

    就像我们现在的旧城改造,如果只会卖地,卖完之后把房子盖起来了,老百姓住进新房子里头就结束了,没有运营也没有维护,那就没有新的税收,这个就不是给后人栽树,而是给后人挖坑。

    所以你看见今天那些大拆大建最痛快的、面貌变化最快的城市,这些城市都是未来很可能在旧城改造大分流中的输家。

    真正的赢家是那些能够让每一个更新都创造未来收益,而不是每改造一片都会成为未来债务的城市。

    需解决集合产权问题

    NBD:我们注意到,您之前也在国外学习过,您认为中国的老旧小区改造和国外的最大区别在哪里?

    赵燕菁:如果你从全世界范围来看,新城建设其实都差不多,但旧城的更新和维护却差别非常大。

    我们国家的老旧小区改造和其他国家最大的区别就是,人家是一个物业一个单一产权,而我们是集合产权,集合产权最大的麻烦就在于,大家住进去的时候都没有问题,改造的时候却很难同步。

    很简单的例子就是,你们家想改,我们家不想改,所以物业大到一定程度之后,它的细碎的产权往往使得更新无法进行下去。结果经常是老百姓之间的协调太困难,最后大家就算了,不更新了,等到房子旧得没法住了,最后逼得我们走上成片拆除重建的老路。

    所以问题的关键就在于,怎么样才能让老百姓自己能够协调,这就需要我们创造一系列的制度,再给他们一些好的激励,让每家每户都有动力愿意自主改造。

    老百姓其实从来都不缺少自主改造的动力,比如我之前说的违章建筑,不就是动力吗?关键是我们怎么让它变成一个集体行动,一个合法行为。

    而在这方面,政府需要做的就是协助老百姓降低他们的交易成本、合作成本,另外在一些具体问题方面,像设计、施工这些东西老百姓做不来,就需要政府或者市场提供一个中介帮老百姓把成本降下来。

    因此,我们国家的老旧小区改造首先要解决集合产权的问题,在这方面新加坡就做得比较好,它一开始就把更新改造写在购房合约里面,约定在若干年后大家分摊、公摊改造的成本。

    这就是在制度层面上把更新改造考虑进去了,要等到大家都住进去了以后再商量,那这个更新改造就非常困难了。

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