推进城市更新立法 明确各方权责利

每经评论员 余蕊均

我国首部城市更新立法《深圳经济特区城市更新条例》（下称《条例》）将于今年3月1日起施行。这份万余字的地方性法规，历经数年酝酿，创设了“钉子户”解决机制，规范了市场主体的开发行为，明确在坚持政府统筹的前提下以市场化模式推进城市更新，为破解城市更新深层障碍提供了法治保障。

对深圳而言，建区40余年来，除了创造令人瞩目的“经济奇迹”，其身上还有诸多不容忽视的标签，比如被城中村成就的城市、天价补偿频现的城市以及人地矛盾最为突出的城市。

根据住建部最新公布的城市建设统计年报，截至2019年，全国有6个城市的城区人口超过1000万，其中，深圳的建成区面积最小，但960.45平方公里已占其市域总面积的48%，开发强度之高可想而知。

存量优化势在必行。事实上，深圳早在2004年就启动了城中村改造，2009年出台的《深圳市城市更新办法》为中国城市旧改开启了城市更新的新方向。一路走来，配套政策虽然出了不少，但项目进展却不甚理想。当地媒体曾披露，罗湖区一个城市更新项目，由于4户业主拒绝签约，10年间一直拖而未决，“千余名业主深受影响，49位老人在等待中离世。”

即将实施的《条例》创设了“个别征收+行政诉讼”——旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积、物业权利人人数两项占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，可依照相关法律法规对未签约部分房屋实施征收。而被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

相较此前的“双百签约”原则，“5%”的空间有望破解“拆迁难”问题，加快项目进程。同时，《条例》还明确了市场主体的准入门槛，建立了退出机制，以市场化运作模式为主的城市更新方式，将在很大程度上解决政府投入难以为继的问题，弥合资金缺口。

应该说，以特区立法对制约城市更新的体制机制进行创新和变通，是深圳用十年时间摸索出的一套“打法”。放到全国来看，对各地推进有序城市更新无疑具有重要借鉴意义。

当前，我国城镇化率已经超过60%，步入城镇化较快发展的中后期，城市发展已由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。

近期公布的地方“十四五”规划建议显示，不只四大一线城市，多个新一线城市亦明确要“实施城市更新行动”。推进城市更新，既是优化城市空间格局之举，更有提升超大城市治理水平之意。因此，当“更新”成为城市的常态，深圳走过的路，成功与失败都值得思考、消化与吸收。

当然，地方立法明确各方权责利不是城市更新的终点，如何在执行落地过程中化解新问题、新矛盾，深圳依然要继续探索，先行先试。