云南城投43套滇池别墅抵债背后：“人事震荡”叠加“三条红线”夹缝求生

对云南城投来说，2020年注定是多事之年。

继前不久宣布将旗下11家公司打包“甩卖”、公司多位高管相继离职后，12月21日，云南城投发布公告称，下属参股公司华商之家拟采用以物抵债等方式偿还债务。

根据公告，云南城投为华商之家最大股东，持有股份40%，百年置业持股35%，云岭天籁持股25%。截至2020年9月30日，云南城投对华商之家享有债权本息11.1亿元（前期已确认损失约2亿元），百年置业及云岭天籁对华商之家合计享有债权本息5.82亿元。

以滇池边43套别墅抵债

云南城投方面称，目前华商之家无法偿还所欠各股东方的到期借款本息，经协商，华商之家以账面部分债权和货币资金抵偿对云南城投债务1.48亿元，以账面部分债权抵偿百年置业1700万元；按照暂定的抵债含税单价27420.42元/平方米，以滇池湖滨半岛商务中心项目的30套房产（产权证证载面积约为33481.69平方米）抵偿对云南城投的债务。

此次被用于抵押的43套房产位于滇池湖滨半岛商务中心，是滇池半岛上最接近滇池的一个项目，项目共建有62栋建筑，与独栋别墅很相似，距滇池仅数十米之遥。公开资料显示，2013年1月，华商之家以5.0271亿元的价格拿下地块，面积约167亩，单价300万元/亩，楼面价899.99元/平方米。

在开发过程中，滇池湖滨半岛商务中心也曾数度遭遇资金瓶颈。据云南房网，2014年9月项目获得预售证，但此后一度停工，直到2015年4、5月恢复建设；而在2015年9月，华商之家向交银国际信托抵押了73套房源进行贷款，包括办公房源和车库；到了2016年6月1日，云南城投曾发布一则公告，称为满足滇池湖滨半岛商务中心项目开发建设资金需求，拟办理信托贷款8亿元，云南城投提供全额连带责任保证担保。

尽管多次历经资金瓶颈，2017年4月，滇池湖滨半岛商务中心还是顺利竣工验收了，目前该项目正常销售。在贝壳找房上，目前小区仅一套在售二手房源，8室3厅1200平方米，带泳池、车库，报价5200万元，单价42808.9元/平方米。

“三条红线”全中

事实上，今年以来云南城投一直在寻求包括出售资产、引入合作伙伴等在内的各种方法缓解自身的经营问题，大量“甩卖”资产是最直接的方式。据《每日经济新闻》记者不完全统计，2020以来云南城投已挂牌过包括西双版纳云辰置业、昆明市官渡区城中村改造置业有限公司等在内的21家公司股权。

其中，11月28日，云南城投连发37份公告陈述调整资产重组方案，将天津银润、杭州西溪、成都银城、奉化银泰、台州商业及杭州银云6家标的公司，从今年1月初发布的重大资产重组公告涉及出售的18家公司交易方案中划出。

究其原因，上述6家标的公司涉及云南城投的商业房地产抵押贷款支持证券融资(下称CMBS)，根据CMBS相关条款约定“上市公司丧失任一项目公司控制权”，即触发CMBS终止条款，需要提前偿还借款，涉及兑付资金约67.79亿元。但云南城投却无法按计划取得CMBS持有人同意修订上述终止条款，且偿还CMBS款项的其他融资替换方案尚在审批中。

这样一来，云南城投拟出售的企业，就由原来的18家变为11家，交易对价为30亿元，与原来50.9亿元的交易金额相比，下降了超40%。而出售的11家标的企业大多处于亏损状态，今年上半年仅有杭州云泰净利润为正，其余10家皆出现不程度的亏损。

更为重要的是，其原本打算向控股股东云南省康旅控股集团有限公司（即原云南城投集团）以非公开协议转让的方式出售，变更为公开挂牌，控股股东将指定全资子公司康源公司参与竞买。而按照原计划，控股股东将于《股权转让协议》生效后10个工作日内向各标的公司提供借款，用于标的公司偿还应付云南城投及其子公司的95.92亿元债务。

这意味着该部分借款能否到位已经成为一个问题，而在缺少控股股东支援的情况下，云南城投将继续背负若干标的公司的拆借债务及亏损。

此外，2020年前三季度，云南城投实现营收37.05亿元，同比下降23.64%；归属于上市公司股东的净利润为-10.4亿元，年内亏损持续扩大。

而其债务增速远超业绩增速。截至今年三季度末，云南城投账上有货币资金13.25亿元，资产总计805.21亿元，负债合计769.21亿元，剔除预收款项的资产负债率约为95.13%，净负债率约为859.47%，现金短债比约为0.09。

根据“三条红线”—剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍，云南城投已全部踩中三条红线，按照要求，其未来或不得新增有息负债。

而据不完全统计，云南城投还有存量债券还有11只，规模总计94.97亿元，其中有3只将在未来一年内到期，金额总计19.87亿元。

业绩亏损、偿债承压，云南城投股价正持续探底，自7月以来，股价从5.38元一路下跌至2.54元，跌幅达52.8%。

年内9名高管离职

除来自“三条红线”压力外，今年以来，云南城投高层人事变动频繁。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，从今年3月开始，云南城投已共计有9名高管离职，且大部分都集中在下半年。如2020年6月，云南城投董事长杨涛因工作原因申请辞职；7月，副总经理童一松因个人原因辞职；10月，监事会主席莫晓丹因工作调整申请离职等。

12月13日，云南城投再发公告称，董事兼总经理杜胜，公司副总经理谭正良、吴涛的辞职。Wind数据显示，杜胜、谭正良和吴涛分别于2016年4月、2013年7月和2018年8月入职云南城投。

至此，云南城投今年核心高层，即董事长、监事会主席和总经理均完成调整。

有业内人士分析认为，这或与云南城投战略转型有关。2020年上半年，云南康旅集团有了新的战略定位——打造云南省文化旅游和健康服务2个万亿级产业龙头企业，打造世界一流“健康生活目的地”的新引擎、新名片。

云南城投在2019年年报中也表示，2020年公司将构建“文化+土地+开发”、“旅游+土地+开发”及“康养+土地+开发”的三大业务板块，并继续推进向产业地产商全面转型的战略目标，实现公司“瘦身健体”、提质增效和持续健康发展。

公开资料显示，杜胜的接任者、新上任的总经理孔薇然曾担任成都军区工程科研设计所二室助理工程师，更多的是在云投集团任职，曾在投资规划、大健康及医疗投资、体育产业等多个重要部门任职和担任负责人，是云南省康旅控股集团有限公司中层正职管理人员。从这个角度来看，孔薇然的经验与其战略发展规划十分契合。

然而，新上任的孔薇然、许斐、李扬能否在2021年带领云南城投走出困境、转型成功，尚待时间证明。

封面图片来源：视觉中国